IPPP2/443-1549/08-2/BM - Stawka VAT przy sprzedaży lokali mieszkalnych oraz udziałów w garażu wielostanowiskowym.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 14 października 2008 r. (data wpływu 16 października 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki VAT przy sprzedaży lokali mieszkalnych oraz udziałów w lokalu użytkowym - garażu wielostanowiskowym w zakresie:

W dniu 16 października 2008 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki VAT przy sprzedaży poszczególnych budynków mieszkaniowych stanowiących w całości obiekt budownictwa mieszkaniowego oraz sprzedaży garażu.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca, działając w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zawarł w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu dnia 23 maja 2007 r. Przedmiotem niniejszej umowy było nabycie na rynku pierwotnym od dewelopera, będącego osobą prawną, pięciu lokali mieszkalnych, z własnością których wiąże się odpowiedni udział we współwłasności nieruchomości wspólnej oraz pięć udziałów w lokalu użytkowym - wielostanowiskowym garażu. Cena zakupu lokali mieszkalnych będzie zawierała podatek od towarów i usług - stawka 7%, natomiast cena ww. udziałów w garażu wielostanowiskowym zostanie obłożona 22% stawką podatku od towarów i usług. Zarówno lokale mieszkalne, jak i udziały w garażu wielostanowiskowym będą w przyszłości sprzedane na rzecz nabywców bez traktowania ich w działalności gospodarczej podatnika jako środki trwałe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy dostawa lokali mieszkalnych, znajdujących się w obiekcie budownictwa mieszkaniowego, korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, natomiast dostawa udziałów w garażu wielostanowiskowym powinna być opodatkowana 22% stawką podatku od towarów i usług...

W opinii Wnioskodawcy, zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy oraz z definicją pierwszego zasiedlenia sformułowaną w art. 2 pkt 14 ustawy, według której przez pierwsze zasiedlenie rozumie się wydanie pierwszemu nabywcy lub pierwszemu użytkownikowi obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (dostawa przedmiotowych lokali mieszkalnych). Podatnik uważa, że transakcja nabycia lokali mieszkalnych w budynku wielorodzinnym od dewelopera, który je wybudował spełnia wszelkie przesłanki definicji pierwszego zasiedlenia zapisanej w ustawie, gdyż jest ona dostawą obiektów budownictwa mieszkaniowego, a poprze z ustanowienie aktem notarialnym odrębnej własności lokali i ich sprzedaż i staje się on pierwszym nabywcą poszczególnych lokali i zostaje wpisany do ksiąg wieczystych poszczególnych lokali oraz zostają mu te lokale mieszkalne wydane do użytkowania.

Zdaniem podatnika fakt iż nikt nie będzie zamieszkiwał w tych lokalach, nie może być rozumiany jako brak zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, ponieważ przez zasiedlenie należy rozumieć objęcie we władanie obiektu budownictwa mieszkaniowego lub jego część (lokalu mieszkalnego) przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika.

Lokale mieszkalne, które podatnik nabywa są lokalami samodzielnymi, które będą posiadać pozwolenie na użytkowanie, co oznacza, że w wyniku transakcji zakupu przedmiotowych lokali mieszkalnych stanie się ich właścicielem - na podstawie art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. Nr 89, poz. 414 z późn. zm.), właściciel lub zarządca lokalu mieszka innego obowiązany jest użytkować obiekt zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać go w należytym stanie technicznym i estetycznym, co dodatkowo po twierdza, iż od momentu nabycia obiekty budownictwa mieszkaniowego, podatnik jako właściciel przedmiotowych lokali jest ich użytkownikiem.

Sprzedaż udziału w garażu wielostanowiskowym w związku z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy nie może skorzystać z tego zwolnienia, ponieważ zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe, w związku z tym należy zastosować stawkę podatku wymienioną w art. 41 ust. 1 ustawy, tj. 22%.

Biorąc pod uwagę, iż sprzedaż każdego lokalu mieszkalnego będzie wiązała się również ze sprzedażą udziału w części garażu wielostanowiskowego, to oznacza to, iż podatnik będzie zobowiązany na potrzeby podatku od towarów i usług dokonać podziału ceny transakcji na cenę dotyczącą lokalu mieszkalnego i opodatkować ja stawką zwolnioną oraz cenę udziału w garażu wielostanowiskowym którą należy powiększyć o stawkę podatku 22%.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego tutejszy organ stwierdza co następuje:

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów (Dz. U. Nr 54 poz. 535 z późn. zm.) - zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zakres tych czynności został zdefiniowany w art. 7 i art. 8 ustawy. Przy czym, zarówno towary jak i usługi dla potrzeb podatku od towarów i usług są identyfikowane w oparciu o klasyfikacje wydane na podstawie przepisów o statystyce publicznej, na co wskazują uregulowania art. 2 pkt 6 i art. 8 ust. 3 ustawy. Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast w myśl art. 2 pkt 6 ustawy towarami są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

W myśl przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwalnia się od podatku dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy; zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.

Pod pojęciem "obiekt budownictwa mieszkaniowego", w myśl art. 2 pkt 12 ustawy, rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania, sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11. Pierwsze zasiedlenie zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 14 ustawy, przez które rozumie się wydanie pierwszemu nabywcy lub pierwszemu użytkownikowi obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Aby można więc mówić o pierwszym zasiedleniu, kilka opisanych w ww. definicji przesłanek powinno łącznie wystąpić w odniesieniu do danego obiektu budownictwa mieszkaniowego (np. lokalu):

Jeśli więc w czynności mającej za przedmiot obiekt budownictwa mieszkaniowego - tutaj lokal mieszkalny - zabraknie którejkolwiek z ww. przesłanek, to w odniesieniu do tego obiektu nie będzie można użyć sformułowania, że nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie. Analizując więc pod kątem powyższych przesłanek sytuację lokalu nabywanego przez wnioskującą z zamiarem jego zbycia, z pewnością można stwierdzić, że samo nabycie tego lokalu bez zamiaru użytkowania go nie może być traktowane jako pierwsze zasiedlenie. Zasiedlenie, to wg definicji słownikowej "osadzenie gdzieś ludności na stały pobyt, zaludnienie" (Słownik Języka Polskiego PWN, W-wa 1999 r.). Nie jest przypadkiem, że ustawodawca użył tego sformułowania w odniesieniu do lokalu mieszkalnego, bo ono najlepiej określa przyjęcie do użytkowania tego typu obiektu - ma ono postać wprowadzenia się w celu używania zgodnym z przeznaczeniem. Jeśli nabywca nie ma zamiaru użytkowania nabytego lokalu, co więcej planach gospodarczych zakłada, że zaraz po jego nabyciu dokona zbycia na rzecz podmiotu trzeciego i tym samym nie będzie miał nawet możliwości korzystania z lokalu (użytkowania), nie sposób przyjąć, że wobec tego lokalu ziściły się przesłanki ustawowo określonego "pierwszego zasiedlenia", odprzedawany lokal jest więc w dalszym ciągu w stanie "przed pierwszym zasiedleniem" i w tym sensie podlega wyłączeniu ze zwolnienia od podatku, jako lokal, "który ma być zasiedlony lub zamieszkany po raz pierwszy" (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT).

Zdaniem tutejszego organu w art. 2 pkt 14 wyraźnie zaakcentowano, iż zasiedlenie winno wiązać się przede wszystkim z określonym celem, którym jest użytkowanie. Tym samym nie każde wydanie obiektu budownictwa mieszkaniowego dokonane w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu będzie można uznać za zasiedlenie. Zasiedlenie musi się bowiem wiązać z określonym przez ustawodawcę celem jakim jest użytkowanie. Gdyby każde wydanie obiektu budownictwa mieszkaniowego (jak tutaj: lokalu mieszkalnego) dokonane w wyniku realizacji umowy kupna-sprzedaży było jednoznaczne z zasiedleniem tego obiektu (lokalu), ustawodawca nie zawarłby dodatkowego zastrzeżenia w postaci określenia celu wydania. Tymczasem wydanie lokali mieszkalnych przez dewelopera aby mogło być uznane za zasiedlenie, winno być dokonane w celu użytkowania. Ustawodawca mówi wyraźnie o wydaniu w celu użytkowania.

Z informacji przedstawionych przez Wnioskodawcę wynika, iż transakcja nabycia lokali mieszkalnych od dewelopera, będzie stanowić dostawę części obiektów budownictwa mieszkaniowego w rozumieniu ustawy. Poprzez ustanowienie aktem notarialnym odrębnej własności lokali i ich sprzedaż przez dewelopera Wnioskodawca stanie się właścicielem i pierwszym nabywcą poszczególnych lokali. Nabycie lokali od dewelopera nastąpi w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu - dostawa przedmiotowych lokali, zostanie objęta przez dewelopera stawką podatku VAT w wysokości 7%. Dalsza dostawa przedmiotowych lokali z uwagi na unormowania art. 2 pkt 14 ustawy, powinna być, zdaniem Wnioskodawcy, zwolniona.

Z uwagi na powyższe, tj. na podstawie informacji zawartych w przedmiotowym wniosku oraz na podstawie analizy przepisów ustawy należy stwierdzić, iż w okolicznościach wskazanych przez Wnioskodawcę nie można mówić o spełnieniu wszystkich przesłanek definicji pierwszego zasiedlenia, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy. Wnioskujący zamierza nabyć lokale mieszkalne wyłącznie w celu ich dalszej odsprzedaży w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Tym samym nie można uznać, iż mamy do czynienia z wydaniem lokalu do użytkowania, gdyż celem nabycia lokalu jest jego dalsza odsprzedaż a nie jego użytkowanie w jakikolwiek sposób.

Reasumując, dalsza odsprzedaż lokali mieszkalnych, przeznaczonych wyłącznie na cele mieszkaniowe, dokonywana w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, nie będzie spełniać wymogów art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a więc dostawa lokali mieszkalnych, nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.

Ad. 2

Ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego oraz lokalu użytkowego. W związku z tym należy posłużyć się definicją zawartą w art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.), która stanowi, iż samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wyodrębniona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczanych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspakajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Do lokalu mogą przynależeć, zgodnie z art. 2 ust. 4 ww. ustawy, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej pomieszczeniami przynależnymi.

Treść powyższych przepisów wskazuje na wyraźne rozróżnienie pomiędzy pomieszczeniami pomocniczymi a pomieszczeniami przynależnymi. Pomieszczenie pomocnicze służy bezpośredniemu zaspakajaniu mieszkaniowych potrzeb ludzi, podczas gdy pomieszczenie przynależne, które stanowi część składową lokalu mieszkalnego, jest przeznaczone do realizacji potrzeb innych niż mieszkaniowe osób korzystających z samodzielnego lokalu mieszkalnego.

Termin "lokal użytkowy" został zdefiniowany w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.), gdzie w § 3 pkt 14 wskazano, że lokalem użytkowym jest jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, niebędących mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym.

Tym samym, w świetle powyższych uregulowań, podkreślić należy, iż sprzedaż udziałów w lokalu użytkowym - garażu wielostanowiskowym nie stanowią sprzedaży lokalu mieszkalnego ani pomieszczenia służącego bezpośredniemu zaspakajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Reasumując, sprzedaż udziałów w lokalu użytkowym - garażu wielostanowiskowym podlega opodatkowaniu 22% stawką podatku od towarów i usług - zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy.

Biorąc pod uwagę informacje zawarte w przedmiotowym wniosku oraz powołane przepisy należy więc stwierdzić, iż w okolicznościach wskazanych przez Stronę, będąca przedmiotem zapytania, dostawa lokali mieszkalnych, znajdujących się w obiekcie budownictwa mieszkaniowego, nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, natomiast sprzedaż udziału w garażu wielostanowiskowym powinna zostać opodatkowana podstawową stawką VAT, tj. 22%.

Ponadto tutejszy organ podatkowy zauważa, iż ustawodawca ustawą z dnia 7 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2008 r. Nr 209, poz. 1320) wprowadził do ustawy o podatku od towarów i usług zmiany dotyczące omawianych zagadnień - powyższe unormowania wchodzą w życie z dnie 1 stycznia 2009 r.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).