IPPP2/443-1305/13-4/RR

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki #61485; przedstawione we wniosku z dnia 21 listopada 2013 r. (data wpływu 3 grudnia 2013 r.), uzupełnionym pismem z dnia 28 lutego 2014 r. (data wpływu 4 marca 2014 r.) na wezwanie z dnia 18 lutego 2014 r. sygn. IPPP2/443-1305/13-2/RR o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu opodatkowania sprzedaży lokali mieszkalnych wraz z komórkami lokatorskimi, udziałem w prawie własności nieruchomości gruntowej oraz w części wspólnej budynku - jest prawidłowe.

W dniu 3 grudnia 2013 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu opodatkowania sprzedaży lokali mieszkalnych wraz z komórkami lokatorskimi, udziałem w prawie własności nieruchomości gruntowej oraz w części wspólnej budynku. Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 28 lutego 2014 r. (data wpływu 4 marca 2014 r.) na wezwanie tutejszego Organu z dnia 18 lutego 2014 r. sygn. IPPP2/443-1305/13-2/RR.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W czerwcu 2013 r. spółka X. Spółka z o.o. Spółka Komandytowa ("Spółka"), jako kupujący, zawarła w formie aktów notarialnych, szereg umów ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz umów o podział do korzystania ("Umowy", każda z osobna zwana jest dalej "Umową").

Przedmiotem sprzedaży w ramach wyżej wymienionych Umów było każdorazowo prawo odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego zlokalizowanego w budynku wielomieszkaniowym przy ulicy G. numer 64 ze związaną funkcjonalnie, stanowiącą pomieszczenie do niego przynależne jako częścią składową, komórką lokatorską wraz z określonym w umowie udziałem w prawie własności działki, na której posadowiony został przedmiotowy budynek wielomieszkaniowy oraz w części wspólnej budynku i urządzeń, niesłużących do wyłącznego użytku pozostałych właścicieli lokali położonych w budynku, z którego Lokal został wydzielony, dla których Sąd Rejonowy, prowadzi księgę wieczystą Strony Umów zawarły w nich postanowienia dotyczące podziału do korzystania części nieruchomości gruntowej, na której posadowiony jest budynek, w którym znajduje się lokal mieszkalny, a także części wspólnych tego budynku, w szczególności wielostanowiskowego garażu, tarasów przylegających bezpośrednio do lokali mieszkalnych oraz elewacji jednego z budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości.

W odniesieniu do wielostanowiskowego garażu strony dokonały podziału do korzystania w ten sposób, że Spółka (każdoczesny właściciel danego lokalu mieszkalnego) uzyskała wyłączne prawo do korzystania z oznaczonego miejsca parkingowego. Sprzedający zachował prawo korzystania z pozostałej części garażu wielostanowiskowego, przy czym jest on uprawniony do wprowadzania w tym zakresie zmian w oparciu o zawierane inne analogiczne umowy sprzedaży lokali mieszkalnych.

W zakresie tarasów przylegających do lokali strony Umów postanowiły, że ta część nieruchomości wspólnej zostanie objęta umowami o podział do korzystania w ramach ustanowienia odrębnej własności lokali na rzecz kupujących te lokale i w tym zakresie podział do korzystania z tych części określony Umową ulegnie zmianie. Spółka upoważniła sprzedającego do zmiany w imieniu Spółki ww. umowy o podziale do korzystania w zakresie ustanowienia lub zmiany praw wyłącznego korzystania z tarasów przylegających do pozostałych lokali mieszkalnych. Strony Umów zgodnie ustaliły, że uprawnienie do wyłącznego korzystania z tarasu, upoważnia każdoczesnego uprawnionego właściciela wyłącznie do korzystania z przylegającego do jego lokalu mieszkalnego tarasu i w związku z tym strony Umowy zobowiązują się, że nie będą podnosić jakichkolwiek roszczeń dotyczących korzystania z nieprzylegających do jego lokalu mieszkalnego stanowiących jego własność tarasów, przez innych właścicieli lokali w budynku.

Jednocześnie strony Umów zgodnie postanowiły, że w umowach przenoszących własność, część właścicieli lokali w ramach dokonanego podziału do korzystania będzie miała prawo wyłącznego korzystania z:

W związku z powyższym Spółka nieodpłatnie wyraziła nieodwołalną zgodę na podział quoad usum poprzez ustalenie, że w ramach udziałów w nieruchomości wspólnej, a związanych z lokalami znajdującymi się na przedmiotowej nieruchomości:

Dodatkowo, strony Umów zastrzegły, że właściciel lokalu użytkowego w jednym z budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości, stanowiącym galerię handlową będzie wyłącznie uprawniony do korzystania z:

Strony Umowy ustaliły, że uprawnienie do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej, o którym mowa powyżej, upoważnia każdoczesnego uprawnionego właściciela wyłącznie do korzystania z tej części wspólnej z wyłączeniem innych właścicieli i w związku z tym Strony zobowiązują się, że nie będą podnosić jakichkolwiek roszczeń w tym zakresie.

Strony Umów przyjęły następujące ustalenia co do ceny:

* w Umowach wskazana została łączna cena sprzedaży netto, na którą składały się: cena lokalu mieszkalnego, cena komórki lokatorskiej oraz cena miejsca parkingowego, a także cena udziału w prawie własności nieruchomości oraz udziału w części wspólnej budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, która przypadła Spółce w związku z nabyciem wyżej wymienionych praw;

* zapłata ceny nastąpiła w oparciu o wystawioną przez Sprzedającego fakturę VAT;

* cena brutto stanowiła cenę netto powiększoną o podatek VAT w stawce 8% dla lokali o powierzchni do 150 m², oraz sumę kwot:

* część ceny netto proporcjonalna do udziału 150 m². w całkowitej powierzchni lokalu powiększona o podatek VAT w stawce 8%, oraz

* reszta ceny netto powiększona o podatek VAT wstawce 23%.

Jako podatnik podatku od towarów i usług, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, Spółka zamierza sprzedać prawa nabyte w ramach Umów, tj. prawa odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych wraz komórkami lokatorskimi, udziałem w prawie własności nieruchomości gruntowej oraz w części wspólnej budynku i urządzeń - w stanie identycznym z opisanym powyżej.

Z pisma z dnia 28 lutego 2014 r. (data wpływu 4 marca 2014 r.), stanowiącego uzupełnienie do złożonego wniosku wynika, że:

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

I. Czy po upływie 2 lat od daty wydania Spółce przedmiotu Umowy, tj. lokalu mieszkalnego, komórki lokatorskiej oraz udziału w prawie własności nieruchomości gruntowej oraz w części wspólnej budynku i urządzeń przez podmiot sprzedający, rozumianej jako data pierwszego zasiedlenia, Spółka będzie uprawniona do rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT przy sprzedaży wyżej opisanych praw, zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług.

II. Czy dla lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 150 m² prawidłowe jest wyliczenie ceny sprzedaży brutto wyżej opisanych praw jako sumy kwot:

* część ceny netto odpowiadająca udziałowi 150 m² w całkowitej powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego powiększona o podatek VAT w stawce 8% oraz

* reszta ceny netto powiększona o podatek VAT w stawce 23%.

III. Czy dla sprzedaży lokali mieszkalnych wraz z komórkami lokatorskimi, udziałem w prawie własności nieruchomości gruntowej oraz w części wspólnej budynku i urządzeń zastosowanie znajdzie stawka podatku VAT określona w pytaniu nr II powyżej.

Zdaniem Wnioskodawcy:

I.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług ("Ustawa") zwalnia się od tego podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa powyżej i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

Biorąc powyższe pod uwagę, przy zachowaniu wymogów opisanych w art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy, w ocenie Spółki może ona zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa powyżej i wybrać opodatkowanie sprzedaży lokali mieszkalnych wraz z komórkami lokatorskimi, udziałem w prawie własności nieruchomości gruntowej oraz w części wspólnej budynku i urządzeń (dostawy części budynku) po upływie 2 lat od daty ich wydania Spółce, rozumianej jako data pierwszego zasiedlenia.

II.

Na podstawie art. 41 ust. 12-12c w związku z art. 2 pkt 12 Ustawy, dla lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 150 m² stawkę podatku od towarów i usług w wysokości 8% stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej. Tym samym, w ocenie Spółki dla lokali mieszkalnych o powierzchni przekraczającej 150 m² łączna cena sprzedaży brutto lokali mieszkalnych wraz z komórkami lokatorskimi, udziałem w prawie własności nieruchomości gruntowej oraz w części wspólnej budynku i urządzeń (tekst jedn.: z uwzględnieniem podatku od towarów i usług) powinna być obliczana zgodnie z poniższym:

W uzupełnieniu do złożonego wniosku Strona dodatkowo wskazała, że w kwestii pytania II stanowisko Wnioskodawcy jest następujące: dla lokali mieszkalnych o powierzchni przekraczającej 150 m² łączna cena sprzedaży brutto lokali mieszkalnych wraz z komórkami lokatorskimi, udziałem w prawie własności nieruchomości gruntowej oraz w części wspólnej budynku i urządzeń nie służących do wyłącznego użytku przez pozostałych właścicieli lokali położonych w budynku z którego lokal został wydzielony (tekst jedn.: z uwzględnieniem podatku od towarów i usług) powinna być obliczana zgodnie z poniższym:

III.

Zgodnie z art. 41. ust. 12-12c w związku z art. 2 ust. 12 Ustawy do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodornizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym (obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12 z wyłączeniem budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m² oraz lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m², stosuję się stawkę podatku określoną w art. 41 ust. 2 Ustawy, tj. obecnie 8%.

Ustawa nie definiuje przy tym pojęcia lokalu mieszkalnego, w związku z powyższym w tym zakresie należy posiłkować się przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.). Zgodnie z art. 2 ust. 2 tej ustawy samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Stosownie do ust. 4 ww. artykułu do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka czy garaż.

Natomiast zgodnie z art. 3 ust. 1 i 2 przedmiotowej ustawy, w razie wyodrębnienia własności lokali, właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali, a nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że w przedmiotowym zdarzeniu przyszłym będącym przedmiotem niniejszego wniosku, przedmiotom sprzedaży w ramach jednej nieruchomości jest w szczególności samodzielny lokal mieszkalny (rzecz główna) wraz z przynależnym mu udziałem we współwłasności wspólnych części budynku i urządzeń (np. tarasów, elewacji, garażu) oraz we własności gruntu. Przedmiotem umowy, jaką Spółka zamierza zawierać z potencjalnymi kontrahentami jest więc jednolite świadczenie, na które składają się: dostawa samodzielnego, wyodrębnionego na własność lokalu mieszkalnego, oraz świadczenie usługi #61485; sprzedaż związanego z tym lokalem udziału w nieruchomości jako wartości niematerialnej (w tym m.in. w garażu wielostanowiskowym). Tworzy to w sensie gospodarczym jedną całość, której rozdzielenie w aspekcie cywilistycznym jest niedopuszczalne, a z punktu widzenia podatkowego miałoby sztuczny charakter. Przydzielenie natomiast właścicielowi lokalu mieszkalnego miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym następuje w ramach określenia sposobu korzystania z udziału w częściach wspólnych budynku, to znaczy podziału quoad usum (wyrok Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 11 maja 2010 r., I FSK 724/09, LEX nr 653411).

Podobna ocena przedmiotowego zdarzenia przyszłego została wyrażona w wyroku NSA z dnia 23 marca 2010 r. (sygn. akt I FSK 299/09,), w którym stwierdzono, że jeżeli w ramach jednej nieruchomości następuje sprzedaż na odrębną własność lokalu mieszkalnego wraz ze stosownym udziałem w jej częściach wspólnych, w ramach którego tak określono sposób korzystania z części nieruchomości wspólnej, że przydzielono nabywcy prawo do korzystania z określonego miejsca postojowego, to sprzedaż ta ma charakter jednej transakcji i na podstawie art. 2 pkt 12 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu stawką 7% (obecnie 8%). Podział quoad usum nieruchomości wspólnej nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz jedynie sprzedaż lokalu i towarzyszącego mu udziału w nieruchomości wspólnej.

Biorąc pod uwagę obowiązujący stan prawny, a także wyżej powołane wyroki NSA, w opinii Spółki transakcja będąca przedmiotem niniejszego zapytania podlega opodatkowaniu stawką w wysokości 7% (w 2013 r. - 8%), z zastrzeżeniem transakcji dotyczących lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 150 m², dla których zastosowanie mieć będzie sposób naliczania podatku od towarów i usług wskazany w stanowisku spółki odnośnie pytania numer II.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Według art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Przez pierwsze zasiedlenie, stosownie do art. 2 ust. 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli lub ich części) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem dany budynek (budowla lub jego część) zostanie wybudowany lub zostanie zmodernizowany, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie budynek ten (budowla lub jego część) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem, dzierżawę, to dochodzi do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisu art. 2 ust. 14 ustawy o VAT. Zarówno bowiem sprzedaż, jak i najem, dzierżawa lub inna czynność o podobnym charakterze, dokonywane przez podatnika podatku VAT są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Z powyższych przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata.

Jak wynika natomiast z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

Ponadto art. 43 ust. 10 ustawy wskazuje, że Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

Z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

Stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle ww. przepisów przy sprzedaży budynków i budowli, grunt na którym są one posadowione dzieli byt prawny budynków i budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków i budowli trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budowli korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym one są posadowione.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jako kupujący w czerwcu 2013 r. zawarł umowy ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz umów o podział do korzystania. W ramach umów przedmiotem sprzedaży każdorazowo było prawo odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego zlokalizowanego w budynku wielomieszkaniowym ze związaną funkcjonalnie, stanowiącą pomieszczenie do niego przynależne jako częścią składową, komórką lokatorską wraz z określonym w umowie udziałem w prawie własności działki, na której posadowiony został przedmiotowy budynek wielomieszkaniowy oraz w części wspólnej budynku i urządzeń, niesłużących do wyłącznego użytku pozostałych właścicieli lokali położonych w budynku, z którego lokal został wydzielony, dla których prowadzona jest księgę wieczystą. Wnioskodawca jako podatnik podatku od towarów i usług, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, zamierza sprzedać prawa nabyte w ramach Umów, tj. prawa odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych wraz komórkami lokatorskimi, udziałem w prawie własności nieruchomości gruntowej oraz w części wspólnej budynku i urządzeń - w stanie identycznym z opisanym powyżej.

Przedmiotem wątpliwości Wnioskodawcy jest czy po upływie 2 lat od daty wydania Spółce przedmiotu Umowy, tj. lokalu mieszkalnego, komórki lokatorskiej oraz udziału w prawie własności nieruchomości gruntowej oraz w części wspólnej budynku i urządzeń przez podmiot sprzedający, rozumianej jako data pierwszego zasiedlenia, Spółka będzie uprawniona do rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT przy sprzedaży wyżej opisanych praw, zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy wskazać, że z przepisu art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121) wynika, że własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Z kolei zgodnie z art. 196 Kodeksu cywilnego współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej. Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, jako wyłącznego prawa współwłaściciela, zasadą jest, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 Kodeksu cywilnego). Współwłaściciele są zatem odrębnymi podmiotami prawa.

W odniesieniu do wyżej przedstawionego opisu sprawy oraz uwzględniając powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że w stosunku do sprzedaży lokalu mieszkalnego, komórki lokatorskiej oraz udziału w prawie własności nieruchomości gruntowej oraz w części wspólnej budynku i urządzeń, doszło do pierwszego zasiedlenia określonego w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT w momencie dostawy przez sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy, gdyż czynność ta podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dodać w tym miejscu należy, że z uzupełnienia do złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawca w odniesieniu do ww. przedmiotu sprzedaży nie dokonywał ulepszeń, które spowodowałoby, aby do ponownego pierwszego zasiedlenia. Tym samym sprzedaż ww. praw przez Wnioskodawcę po upływie 2 lat od daty wydania Spółce przedmiotu Umowy dokonywana po pierwszym zasiedleniu będzie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.

Dodać należy, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT istnieje możliwość zrezygnowania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania dostawy budynków budowli lub ich części pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z opisu analizowanej sprawy wynika, że transakcje sprzedaży poszczególnych lokali zlokalizowanych w budynku wielomieszkaniowym wraz z pomieszczeniami przynależnymi oraz udziału w prawie własności nieruchomości gruntowej oraz w części wspólnej budynku i urządzeń będą dokonywane na rzecz różnych nabywców będących czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług oraz niebędących czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług.

Zatem uwzględniając wyżej wskazany zapis art. 43 ust. 10 ustawy w odniesieniu do przedstawionego opisu sprawy wskazać należy, że z opcji rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT i dobrowolnego opodatkowania ww. transakcji sprzedaży lokalu mieszkalnego komórki lokatorskiej oraz udziału w prawie własności nieruchomości gruntowej oraz w części wspólnej budynku i urządzeń Wnioskodawca będzie mógł skorzystać tylko w odniesieniu do sprzedaży ww. praw w stosunku do których spełni warunki wynikające z art. 43 ust. 10 tj. w odniesieniu do dostawy dokonywanej na rzecz innego zarejestrowanego podatnika VAT czynnego podatku od towarów i usług oraz po złożeniu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla nabywcy zgodnego oświadczenia, że wybierają opodatkowanie ww. dostawy. Natomiast w odniesieniu do transakcji sprzedaży dokonywanych na rzecz podmiotów niebędących czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług z uwagi na nie spełnienie warunków wymienionych w ww. zapisie art. 43 ust. 10, Strona nie będzie mogła skorzystać z opcji rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług i dobrowolnego opodatkowani ww. transakcji.

W konsekwencji powyższego stanowisko Wnioskodawcy w odniesieniu do pytania nr 1 należy uznać za prawidłowe.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do przepisu art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 i 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f:

W myśl art. 41 ust. 12 ustawy, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b (art. 41 ust. 12a).

Artykuł 41 ust. 12b ustawy stanowi, że do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej (art. 41 ust. 12c ustawy).

Obiekty budownictwa mieszkaniowego to budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11 (art. 2 pkt 12 ustawy).

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków i budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Jak wynika z powyższych przepisów, opodatkowaniu stawką w wysokości 8% podlega dostawa, budowa, remont, modernizacja, termomodernizacja lub przebudowa obiektów budowlanych lub ich części zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, z wyłączeniem lokali użytkowych, a więc m.in. budynków mieszkalnych stałego zamieszkania sklasyfikowanych w PKOB w dziale 11, przy uwzględnieniu kryterium powierzchni użytkowej, o której mowa w art. 41 ust. 12b ustawy oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12.

Ponadto, ustawa o podatku od towarów i usług, poprzez podanie klasyfikacji, odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Zatem, dla celów VAT stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.), stanowiącego usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych.

Zgodnie z przepisami ww. rozporządzenia, dział PKOB 11 obejmuje: budynki mieszkalne jednorodzinne - 111, budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe - 112, budynki zbiorowego zamieszkania - 113.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży w ramach Umów było każdorazowo prawo odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego zlokalizowanego w budynku wielomieszkaniowym ze związaną funkcjonalnie, stanowiącą pomieszczenie do niego przynależne jako częścią składową, komórką lokatorską wraz z określonym w umowie udziałem w prawie własności działki, na której posadowiony został przedmiotowy budynek wielomieszkaniowy oraz w części wspólnej budynku i urządzeń, niesłużących do wyłącznego użytku pozostałych właścicieli lokali położonych w budynku, z którego Lokal został wydzielony. Strony Umów zawarły w nich postanowienia dotyczące podziału do korzystania części nieruchomości gruntowej, na której posadowiony jest budynek, w którym znajduje się lokal mieszkalny, a także części wspólnych tego budynku, w szczególności wielostanowiskowego garażu, tarasów przylegających bezpośrednio do lokali mieszkalnych oraz elewacji jednego z budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości. W odniesieniu do wielostanowiskowego garażu strony dokonały podziału do korzystania w ten sposób, że Spółka (każdoczesny właściciel danego lokalu mieszkalnego) uzyskała wyłączne prawo do korzystania z oznaczonego miejsca parkingowego. Sprzedający zachował prawo korzystania z pozostałej części garażu wielostanowiskowego, przy czym jest on uprawniony do wprowadzania w tym zakresie zmian w oparciu o zawierane inne analogiczne umowy sprzedaży lokali mieszkalnych. W zakresie tarasów przylegających do lokali strony Umów postanowiły, że ta część nieruchomości wspólnej zostanie objęta umowami o podział do korzystania w ramach ustanowienia odrębnej własności lokali na rzecz kupujących.

Strony Umów przyjęły następujące ustalenia co do ceny:

* w Umowach wskazana została łączna cena sprzedaży netto, na którą składały się: cena lokalu mieszkalnego, cena komórki lokatorskiej oraz cena miejsca parkingowego, a także cena udziału w prawie własności nieruchomości oraz udziału w części wspólnej budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, która przypadła Spółce w związku z nabyciem wyżej wymienionych praw;

* zapłata ceny nastąpiła na podstawie o wystawionej przez Sprzedającego faktury VAT;

* cena brutto stanowiła cenę netto powiększoną o podatek VAT w stawce 8% dla lokali o powierzchni do 150 m², oraz sumę kwot:

* część ceny netto proporcjonalna do udziału 150 m². w całkowitej powierzchni lokalu powiększona o podatek VAT w stawce 8%, oraz

* reszta ceny netto powiększona o podatek VAT wstawce 23%.

Wątpliwości Spółki dotyczą wskazania czy dla lokali mieszkalnych o powierzchni użytkowej przekraczającej 150 m² prawidłowe jest wyliczenie ceny sprzedaży brutto wyżej opisanych praw jako sumy kwot:

* część ceny netto odpowiadająca udziałowi 150 m² w całkowitej powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego powiększona o podatek VAT w stawce 8% oraz

* reszta ceny netto powiększona o podatek VAT w stawce 23%.

W tym miejscu wskazać należy, że wcześniej ustalono, że w stosunku do sprzedaży lokalu mieszkalnego, komórki lokatorskiej oraz udziału w prawie własności nieruchomości gruntowej oraz w części wspólnej budynku i urządzeń, będzie ona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, przy czym Strony transakcji po spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku od towarów i usług i opodatkować przedmiot sprzedaży, wg stawek właściwych.

Z cyt. powyżej art. 41 ust. 12 ustawy wynika, że stawkę podatku VAT w wysokości 8% stosuje się m.in. do dostawy lokalu mieszkalnego, czyli lokalu przeznaczonego na stały pobyt ludzi, który wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służy zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Do lokalu mieszkalnego mogą przynależeć, jako jego części składowe, inne pomieszczenia, a w szczególności piwnica, komórki lokatorskie, garaż. Ponadto, właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli i są położone w obrębie tej samej nieruchomości.

W świetle art. 41 ust. 12c ustawy, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b (w przypadku lokali 150 m².) stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, (8%) stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Zatem dostawa (sprzedaż) wyodrębnionych lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 150 m² w części nie przekraczającej 150 m² (tekst jedn.: części nie przekraczającej części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z preferencyjną stawką 8%, zaś w części przekraczającej 150 m². (tekst jedn.: części przekraczającej część podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie ze stawką 23%.

Zatem część przedmiotu sprzedaży tj. lokalu o powierzchni użytkowej przekraczającej 150 m². będzie podlega opodatkowaniu w stawce 8% w części odpowiadająca udziałowi 150 m². w całkowitej powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, natomiast pozostała część będzie podlegała opodatkowaniu stawą VAT 23%.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania II należało uznać za prawidłowe.

Końcowo wątpliwości Wnioskodawcy odnoszą się do wskazania, czy dla sprzedaży lokali mieszkalnych wraz z komórkami lokatorskimi, udziałem w prawie własności nieruchomości gruntowej oraz w części wspólnej budynku i urządzeń zastosowanie znajdzie stawka podatku VAT określona w pytaniu nr II powyżej.

Z uwagi na treść cyt. art. 41 ust. 12 i art. 41 ust. 12b, w celu zastosowania prawidłowej stawki niezbędnym jest określenie, czy dany obiekt jest obiektem wymienionym w art. 2 pkt 12 ustawy i jakie spełnia funkcje - mieszkalne czy użytkowe. Ponieważ ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ww. ustawy, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Stosownie natomiast do ust. 4 powołanego artykułu, do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi".

Treść przywołanych wyżej przepisów wskazuje na wyraźne rozróżnienie pomiędzy pomieszczeniami pomocniczymi, które związane są z izbą lub zespołem izb przeznaczonych na pobyt stały w sposób funkcjonalny, polegający na wykorzystaniu całej przestrzeni bezpośrednio dla zaspokajania mieszkaniowych potrzeb ludzi, a pomieszczeniami przynależnymi, które chociaż w sensie prawnym stanowią część lokalu mieszkalnego, jednak w sensie funkcjonalnym służą do zaspokajania innych niż mieszkaniowe potrzeb ludzi.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę na definicję pojęcia "lokal użytkowy" zawartą w § 3 pkt 14 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.). Zgodnie z tym przepisem, pod pojęciem lokalu użytkowego należy rozumieć jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym.

Pod pojęciem pomieszczenia technicznego - zgodnie z pkt 12 wskazanego wyżej paragrafu - należy rozumieć pomieszczenie przeznaczone dla urządzeń służących do funkcjonowania i obsługi technicznej budynku, natomiast przez pomieszczenie gospodarcze - pomieszczenie znajdujące się poza mieszkaniem lub lokalem użytkowym, służące do przechowywania przedmiotów lub produktów żywnościowych użytkowników budynku, materiałów lub sprzętu związanego z obsługą budynku, a także opału lub odpadów stałych (§ 3 pkt 13 cyt. rozporządzenia). Zatem na podstawie powyższych przepisów stwierdzić należy, że pomieszczenia gospodarcze znajdujące się w piwnicy lub w garażu, które przynależą do lokalu mieszkalnego, nie powinny być traktowane jako lokal użytkowy, ponieważ stanowią pomieszczenie gospodarcze lokalu mieszkalnego służące zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, w celu przechowywania materiałów, przedmiotów (np. opału lub produktów żywnościowych).

Ustawa o własności lokali wprowadza również pojęcie nieruchomości wspólnej, określa warunki, jakim obwarowane jest jej powstanie i zasady obliczania w niej udziału.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 powyższej ustawy, w razie wyodrębnienia własności lokali, właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Jednakże stosownie do ust. 2 ww. artykułu nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli.

Po przeanalizowaniu wyżej wskazanych zapisów prawnych oraz opisu omawianego zdarzenia przyszłego uznać należy, że dla dostawy wyodrębnionych lokali o powierzchni do 150 m² wraz z komórkami lokatorskimi, udziałem w prawie własności nieruchomości gruntowej oraz w części wspólnej budynku i urządzeń zastosowanie znajdzie preferencyjna 8% stawka podatku VAT. Natomiast dla sprzedaży wyodrębnionych lokali o powierzchni przekraczającej 150 m² wraz z komórkami lokatorskimi, udziałem w prawie własności nieruchomości gruntowej oraz w części wspólnej budynku i urządzeń zastosowanie znajdzie stawka podatku VAT określona w odpowiedzi na pytanie nr II tj. dla sprzedaży wyodrębnionych lokali wraz z komórkami lokatorskimi, udziałem w prawie własności nieruchomości gruntowej oraz w części wspólnej budynku i urządzeń w części nie przekraczającej 150 m² (tekst jedn.: części nie przekraczającej części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z preferencyjną stawką 8%, zaś w części przekraczającej 150 m² (tekst jedn.: części przekraczającej część podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie ze stawką 23%.

W rezultacie w tym zakresie stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.