IPPP2/443-115/14-4/AO

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy - przedstawione we wniosku z 5 lutego 2014 r. (data wpływu 7 lutego 2014 r.) uzupełnionym poprzez uiszczenie należnej opłaty w dniu 13 marca 2014 r. na wezwanie Organu z dnia 6 marca 2014 r. znak sprawy IPPP2/443-115/14-2/AO (skutecznie doręczone 10 marca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 7 lutego 2014 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości. Wniosek został uzupełniony w dniu 13 marca 2014 r. poprzez uiszczenie należnej opłaty na wezwanie z Organu 6 marca 2014 r. znak sprawy IPPP2/443-115/14-2/AO (data doręczenia 10 marca 2014 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

1. Wnioskodawca jest spółką kapitałową z siedzibą z Polsce, zarejestrowaną jako podatnik VAT. Wnioskodawca planuje zawarcie umowy sprzedaży w wyniku której nabędzie nieruchomość od innej spółki z siedzibą w Polsce, będącej podatnikiem VAT.

2. Umowa sprzedaży zostanie zawarta w 2014 r.

3. Nieruchomość, która będzie przedmiotem sprzedaży obejmuje prawo użytkowania wieczystego gruntu, składającego się z jednej działki, sklasyfikowanej jako inne tereny zabudowane oznaczone symbolem Bi oraz posadowione na tej działce, stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności budynki biurowe,.

4. Nieruchomość położona jest na terenie, dla którego brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość została wybudowana w latach 50-tych. W 2010 r. Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego od innej spółki kapitałowej. Sprzedaż zwolniona była z opodatkowania VAT.

5. Budynki były modernizowane przez Sprzedającego, modernizacja została zakończona w czwartym kwartale 2013 r. Wartość nakładów modernizacyjnych netto przekroczyła 30% wartości początkowej każdego z Budynków.

6. Sprzedający prowadzi działalność w zakresie wynajmu powierzchni biurowej w Budynkach. Po zakończeniu modernizacji ta działalność jest kontynuowana.

7. W momencie zawarcia umowy sprzedaży i wydania Nieruchomości zarówno Sprzedający, jak i Spółka będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi.

8. Na podstawie art. 678 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm. - dalej k.c.), wskutek nabycia Nieruchomości Wnioskodawca wstąpi w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni w Budynkach będących częścią składową Nieruchomości.

9. W ramach transakcji dojdzie do przeniesienia na rzecz Wnioskodawcy związanych z Nieruchomością m.in. prawnej, architektonicznej i technicznej dokumentacji dotyczącej Nieruchomości.

10. W związku ze sprzedażą, na Wnioskodawcę nie zostaną jednak przeniesione w szczególności:

* zobowiązania kredytowe Sprzedającego względem banku,

* środki pieniężne na rachunkach bankowych lub w kasie będące własnością Sprzedającego,

* należności Sprzedającego - wymagalne oraz te, na które wystawiono faktury, w tym wynikające z umów najmu,

* tajemnice przedsiębiorstwa,

* księgi rachunkowe i inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Sprzedającego,

* know-how związany z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni,

* umowy związane z funkcjonowaniem Nieruchomości tj. umowy z dostawcami mediów (energia elektryczna, woda),

* umowa o zarządzanie nieruchomością zawarta z firmą zarządzającą,

* umowy na ochronę i sprzątanie obiektu.

11. Sprzedaż Nieruchomości nie będzie sprzedażą przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nie dojdzie więc do zastosowania wyłączenia spod zakresu przedmiotowego opodatkowania VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

12. Możliwe jest, iż po transakcji dojdzie między Spółką i Sprzedającym oraz najemcami do rozliczenia czynszu i zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, które w ciągu danego roku najemcy wpłacali Sprzedającemu.

13. Sprzedaż Nieruchomości nie będzie się wiązać także z przejściem pracowników Sprzedającego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 231 k.c.).

14. Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w strukturze Sprzedającego na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie stanowi ona także oddziału Sprzedającego wyodrębnionego w KRS.

15. Wnioskodawca, po dokonaniu zakupu Nieruchomości, będzie wykorzystywał Nieruchomość dla wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT, tj. będzie prowadził działalność w zakresie wynajmu powierzchni biurowych.

16. Działalność tę Wnioskodawca planuje wykonywać przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how.

17. W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający zamierza wystawić na Wnioskodawcę fakturę z podatkiem VAT, jeśli będzie należny zgodnie z obowiązującymi przepisami.

18. Po zbyciu Nieruchomości Sprzedający będzie kontynuował działalność gospodarczą na rynku nieruchomościowym w oparciu o pozostały w Spółce majątek i środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości wykorzystując wiedzę nabytą przy prowadzeniu dotychczasowej działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy Spółce przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku VAT z faktury wystawionej przez Sprzedającego dokumentującej sprzedaż Nieruchomości.

Stanowisko Wnioskodawcy,

1. Zdaniem Wnioskodawcy, Spółka będzie mieć prawo do odliczenia VAT z faktury wystawionej przez Sprzedającego, ponieważ nabędzie Nieruchomość w celu wykonywania czynności opodatkowanych VAT a sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała obligatoryjnemu lub dobrowolnemu opodatkowaniu VAT.

2. Zgodnie z art. 86 ust. 1 w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Przesłanka ta jest spełniona, ponieważ Spółka nabywa Nieruchomość w celu uzyskiwania przychodów z tytułu świadczenia usług najmu, które są opodatkowane VAT.

3. Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług (art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT). VAT naliczony wykazany na fakturze wystawionej przez Sprzedającego nie podlega odliczeniu m.in. w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona z podatku (art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT), co w przedmiotowym stanie faktycznym nie będzie mieć miejsca z przyczyn opisanych poniżej.

4. Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy VAT opodatkowaniu VAT podlega między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Art. 2 pkt 6 ustawy VAT wskazuje, iż towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Z kolei jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Zatem, w świetle powyższej definicji towaru, jak również z uwagi na fakt że planowana transakcja dotycząca sprzedaży rzeczy (Nieruchomość) będzie przeprowadzona za wynagrodzeniem, uznać należy, iż mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów.

5. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

6. Jednocześnie przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy VAT rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

7. Jak wynika z powyższego, dla pierwszego zasiedlenia budynku, budowli lub ich części konieczne jest oddanie ich do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Z przepisu tego wynika, że aby doszło do pierwszego zasiedlenia muszą być spełnione następujące przesłanki:

8. Ustalenie czy wystąpiło pierwsze zasiedlenie jest konieczne w celu określenia, czy daną dostawę budynków, budowli lub ich części należy uznać za podlegającą opodatkowaniu na zasadach ogólnych, czy też za przedmiotowo zwolnioną na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 albo pkt 10a ustawy o VAT.

9. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

10. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Nieruchomość została nabyta w 2010 r. przez Sprzedającego od Spółki 2. Sprzedaż ta była zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT. Następnie Sprzedający poniósł wydatki na ulepszenie Budynków w wysokości przekraczającej 30% ich wartości początkowej, a prace modernizacyjne zostały zakończone w czwartym kwartale 2013 r.

11. Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z tym, że wydatki na ulepszenie, jakie były dokonane przez Sprzedającego po zakupie Nieruchomości w 2010 r. od Spółki 2 stanowiły więcej niż 30% początkowej wartości Budynków, sprzedaż Budynków na rzecz Wnioskodawcy będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia.

12. Zdaniem Wnioskodawcy, nawet gdyby jednak uznać, że do pierwszego zasiedlenia doszło w momencie wynajmu powierzchni biurowej Budynków przez Sprzedającego, po dokonaniu modernizacji Budynków w wysokości przekraczającej 30% ich wartości początkowej, wówczas transakcja będzie opodatkowana na tych samych zasadach jak dostawa dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż nie upłyną dwa lata od pierwszego zasiedlenia (modernizacja została ukończona w 2013 r. a sprzedaż nastąpi w 2014 r.).

13. W konsekwencji kwalifikacja podatkowa Budynków będzie zależała od spełnienia warunków, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

14. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

15. Aby zastosować to zwolnienie warunki te muszą być spełnione łącznie.

16. W przedmiotowej transakcji nie będzie spełniony warunek drugi, gdyż Sprzedający poniósł wydatki na modernizację przekraczające 30% wartości początkowej Budynków i Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony przy dokonywaniu nakładów modernizacyjnych (związek z działalnością opodatkowaną).

17. Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego będzie opodatkowana wg takiej samej stawki jak znajdujący się na gruncie Budynek. Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

18. W ocenie Spółki nie ulega wątpliwości, że przedmiot sprzedaży nie może być uznany za przedsiębiorstwo, ani tym bardziej za zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Tym samym nie dojdzie do zastosowania wyłączenia spod zakresu przedmiotowego opodatkowania VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

19. Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa. W związku z czym należy odwołać się odpowiednio do przepisów k.c., co potwierdza powszechnie stosowana praktyka organów podatkowych oraz sądów administracyjnych.

20. Zgodnie z art. 55 (1) Kodeksu cywilnego - przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ww. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Towarami, w myśl art. 2 pkt 6 ww. ustawy są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.

Na mocy art. 6 pkt 1 ww. ustawy przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji "przedsiębiorstwa", zatem dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121). Zgodnie z tym przepisem przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, iż najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. W organizmie gospodarczym przedsiębiorstwa istotny jest pierwiastek organizacji. Od innych kategorii mienia i np. zbiorów rzeczy, różni się tym, że pierwiastek organizacji kreuje powstanie samodzielnego organizmu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest "zespołem składników". Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Ponadto ustawodawca na mocy art. 6 ustawy o podatku od towarów i usług wyłączył z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa wynika z art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług przez którą rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą zatem składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W świetle powyższych rozważań należy uznać, że na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług okolicznością determinującą możliwość wyłączenia na mocy art. 6 ustawy o VAT stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług określonego zespołu składników niematerialnych i materialnych jest takie ich zorganizowanie, żeby wspomniany zespół mógł służyć do prowadzenia działalności gospodarczej. Zespół składników materialnych i niematerialnych obejmować winien elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie miały zastosowania do zbywanego mienia musi ono - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w jego skład muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca planuje w 2014 r. zawarcie umowy sprzedaży w wyniku której nabędzie nieruchomość obejmującą prawo użytkowania wieczystego gruntu składającego się z jednej działki oraz posadowione na tej działce, stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności budynki biurowe. W ramach transakcji dojdzie do przeniesienia na rzecz Wnioskodawcy związanych z Nieruchomością m.in. prawnej, architektonicznej i technicznej dokumentacji dotyczącej Nieruchomości. Sprzedający prowadzi działalność w zakresie wynajmu powierzchni biurowej w Budynkach. Na podstawie art. 678 § 1 ustawy - Kodeks cywilny wskutek nabycia Nieruchomości Wnioskodawca wstąpi w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni w Budynkach będących częścią składową Nieruchomości. Możliwe jest, że po transakcji dojdzie między Spółką i Sprzedającym oraz najemcami do rozliczenia czynszu i zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, które w ciągu danego roku najemcy wpłacali Sprzedającemu. Jednakże w związku ze sprzedażą, na Wnioskodawcę nie zostaną przeniesione w szczególności zobowiązania kredytowe Sprzedającego względem banku, środki pieniężne na rachunkach bankowych lub w kasie będące własnością Sprzedającego, należności Sprzedającego - wymagalne oraz te, na które wystawiono faktury, w tym wynikające z umów najmu, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi rachunkowe i inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Sprzedającego, know-how związany z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni, umowy związane z funkcjonowaniem Nieruchomości tj. umowy z dostawcami mediów (energia elektryczna, woda), umowa o zarządzanie nieruchomością zawarta z firmą zarządzającą, umowy na ochronę i sprzątanie obiektu. Sprzedaż Nieruchomości nie będzie się wiązać także z przejściem pracowników Sprzedającego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 231 k.c.). Ponadto Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w strukturze Sprzedającego na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie stanowi ona także oddziału Sprzedającego wyodrębnionego w KRS. Wnioskodawca, po dokonaniu zakupu Nieruchomości, będzie prowadził działalność w zakresie wynajmu powierzchni biurowych. Działalność tę Wnioskodawca planuje wykonywać przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how. Po zbyciu Nieruchomości Sprzedający będzie kontynuował działalność gospodarczą na rynku nieruchomościowym w oparciu o pozostały w Spółce majątek i środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości wykorzystując wiedzę nabytą przy prowadzeniu dotychczasowej działalności gospodarczej.

Zgodzić się należy z Wnioskodawcą, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie sprzedażą przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Nie dojdzie więc do zastosowania wyłączenia spod przedmiotowego zakresu opodatkowania VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Jak wynika z ww. treści wniosku przedmiotem zbycia jest prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz posadowione na tej działce budynki biurowe. W ramach transakcji dojdzie do przeniesienia na rzecz Wnioskodawcy związanych z Nieruchomością dokumentacji dotyczącej Nieruchomości m.in. prawnej, architektonicznej i technicznej. Na mocy prawa wskutek nabycia Nieruchomości Wnioskodawca wstąpi w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni w Budynkach. Możliwe jest, że dojdzie do rozliczenia czynszu i zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, które w ciągu danego roku najemcy wpłacali Sprzedającemu. Planowana transakcja nie obejmie zobowiązań kredytowych Sprzedającego, środków pieniężnych na rachunkach bankowych lub w kasie, należności Sprzedającego #8209;wymagalnych oraz tych, na które wystawiono faktury, w tym wynikające z umów najmu, tajemnic przedsiębiorstwa, ksiąg rachunkowych i innych dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Sprzedającego, know-how związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni, umów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości tj. umowy z dostawcami mediów, umowy o zarządzanie nieruchomością, umowy na ochronę i sprzątanie obiektu. Sprzedaż Nieruchomości nie będzie się wiązać także z przejściem pracowników Sprzedającego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy. Transakcja nie obejmuje zatem istotnych elementów przedsiębiorstwa rozumianego według art. 551 Kodeksu cywilnego.

Przedmiotowe nabycie Nieruchomości nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług. Planowanej transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie na Nabywcę m.in. zobowiązań kredytowych Sprzedającego względem banku. Ponadto - jak wskazał Wnioskodawca - Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w strukturze Sprzedającego na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Nie stanowi ona także oddziału Sprzedającego wyodrębnionego w KRS. Po nabyciu Nieruchomości Wnioskodawca będzie prowadził działalność w zakresie wynajmu powierzchni biurowych. Przy czym, działalność tę Wnioskodawca planuje wykonywać przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how.

W świetle przywołanych uregulowań i opisanego zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że przedmiot planowanej transakcji nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Jego zbycie nie będzie zatem podlegało wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji, transakcja ta będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, na mocy art. 146a pkt 1 ww. ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%. Jednakże zarówno w treści ustawy jak i w przepisach wykonawczych do niej przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki podatku VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Ustawa o podatku od towarów i usług w art. 2 pkt 14 definiuje pojęcie pierwszego zasiedlenia, przez które rozumieć należy oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Aby można mówić o pierwszym zasiedleniu, zgodnie ze wskazanym art. 2 pkt 14 ustawy, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, leasing lub podobne, które w rozumieniu ustawy stanowią odpłatne świadczenie usług. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca w przepisie art. 2 pkt 14 ustawy wyraźnie rozróżnił jego zastosowanie do budynków, budowli lub ich części. Zatem intencją ustawodawcy było celowe rozróżnienie zastosowania zwolnienia do całych budynków, budowli lub ich części, dopuszczając możliwość objęcia zwolnieniem jedynie część nieruchomości (budynków, budowli).

Zatem, za pierwsze zasiedlenie należy uznać moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu nabywcy, najemcy (dzierżawcy) po jego wybudowaniu lub każdorazowym jego ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% jego wartości początkowej. W tym miejscu wskazać należy, że w obrocie prawnym mogą więc wystąpić sytuacje, w których dany budynek, budowla bądź ich części są już zasiedlone w ramach regulacji art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, jednakże z uwagi na dokonanie ich ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym przekraczających 30% wartości początkowej, przestają one spełniać warunki uznające je jako zasiedlone w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Tym samym, może dochodzić do kilkakrotnego ich "pierwszego zasiedlenia" w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej dwa lata.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga obowiązujący od dnia 1 stycznia 2014 r. art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt (również prawo użytkowania wieczystego) będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu / prawa użytkowania wieczystego korzysta ze zwolnienia od podatku.

W zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku Wnioskodawca wskazał, że planuje w 2014 r. nabyć nieruchomość obejmującą prawo użytkowania wieczystego gruntu, składającego się z jednej działki oraz posadowione na tej działce, stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności budynki biurowe. Nieruchomość została wybudowana w latach 50-tych. W 2010 r. Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego od innej spółki kapitałowej. Sprzedaż zwolniona była z opodatkowania VAT. Posadowione na Nieruchomości Budynki były modernizowane przez Sprzedającego, modernizacja została zakończona w czwartym kwartale 2013 r. Wartość nakładów modernizacyjnych netto przekroczyła 30% wartości początkowej każdego z Budynków. Sprzedający prowadzi działalność w zakresie wynajmu powierzchni biurowej w Budynkach. Po zakończeniu modernizacji ta działalność jest kontynuowana.

Wobec przedstawionej treści wniosku należy uznać, że skoro wydatki na ulepszenie Budynków znajdujących się na Nieruchomości przekroczyły 30% ich wartości początkowej a działalność w zakresie wynajmu powierzchni biurowej w Budynkach po zakończeniu modernizacji w czwartym kwartale 2013 r. jest kontynuowana to doszło do kolejnego pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. W związku z tym, pierwsza z przesłanek niezbędnych do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT będzie spełniona tj. dostawa nie będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. Aby została spełniona druga przesłanka wynikająca z ww. przepisu pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części musi upłynąć okres dłuższy niż 2 lata. Wnioskodawca wskazał, że umowa sprzedaży zostanie zawarta w 2014 r. Tym samym, z uwagi na to, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Budynków będących przedmiotem wynajmu na dzień sprzedaży upłynie okres krótszy niż 2 lata dostawa Budynków nie będzie korzystała ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Sprzedaż Budynków nie będzie mogła również korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług. Z wniosku wynika, że z uwagi na związek z wykonywaniem czynności opodatkowanych (wynajem powierzchni biurowych w Budynkach) Sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony przy ponoszeniu wydatków na modernizację Budynków. Przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy przewiduje natomiast zwolnienie od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy, pod warunkiem, że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz, że dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Dla zastosowania omawianego zwolnienia spełnione powinny być łącznie obie powyższe przesłanki. Tak więc niespełnienie jednej z przesłanek z tego przepisu, powoduje, że zwolnienie to nie będzie miało zastosowania.

W świetle przywołanych przepisów i przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie będzie zwolniona od podatku ani z art. 43 ust. 1 pkt 10 ani z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług i tym samym przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki podatku VAT, tj. 23%, na mocy art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Taką samą stawką podatku VAT w z zw. art. 29a ust. 8 ustawy o VAT objęte będzie zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym posadowione są Budynki.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w części dotyczącej stawki podatku dla nabywanej Nieruchomości jest prawidłowe.

W odniesieniu do wątpliwości Wnioskodawcy w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ww. ustawy nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z przedstawionej treści wniosku wynika, że Wnioskodawca jest zarejestrowanym podatnikiem VAT. Po dokonaniu zakupu Nieruchomości Wnioskodawca będzie wykorzystywał Nieruchomość dla wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT, tj. będzie prowadził działalność w zakresie wynajmu powierzchni biurowych. W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający zamierza wystawić na Wnioskodawcę fakturę z podatkiem VAT. W konsekwencji, po dokonaniu przedmiotowej transakcji i otrzymaniu wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej dokonanie Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony z tytułu nabycia Nieruchomości.

Przywołane przepisy oraz przedstawiony opis sprawy pozwalają uznać, że skoro Wnioskodawca jest zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT i planowana transakcja nabycia przedmiotowej nieruchomości spełnia warunki dla uznania jej za czynność opodatkowaną podatkiem VAT i po nabyciu tej nieruchomości Wnioskodawca będzie ją wykorzystywał do działalności podlegającej opodatkowaniu zatem po nabyciu Nieruchomości i po otrzymaniu faktury dokumentującej jej nabycie Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej zakup przedmiotowej nieruchomości.

W konsekwencji, stanowisko Wnioskodawcy w tym zakresie również należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania niniejszej interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.