IPPP1/4512-175/15-2/MPe

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 23 lutego 2015 r. (data wpływu 26 lutego 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 26 lutego 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca wraz z żoną i synem, na podstawie aktu notarialnego z dnia 11 października 1996 r. nabył prawo użytkowania wieczystego działki nr ew. 20/5 o obszarze 762 m kw., na której wcześniej - za zgodą sprzedawcy i zarazem ówczesnego użytkownika wieczystego - systemem gospodarczym w 1994 r. wybudował budynek połączony trwale z gruntem o powierzchni zabudowy 157 m kw., wysokości 4,5 m, przystosowany do automatycznego mycia samochodów oraz wykonał budowlę o pow. około 270 m kw. z betonu wylewanego służącą do dojazdu do budynku i za parking.

Budynek został odebrany i dopuszczony do użytkowania przez władze Dzielnicy z dnia 29 sierpnia 1995 r., którego funkcja w 2007 r. została zmieniona na "handlowo-usługową", potwierdzoną przez Prezydenta w zaświadczeniu z dnia 20 kwietnia 2007 r.

Przy podpisywaniu umowy nabycia użytkowania wieczystego działki nr 20/5 notariusz pobrał od Wnioskodawcy, jego żony i syna opłatę skarbową i od taksy notarialnej podatek VAT.

Mocą decyzji samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 2 stycznia 2013 r. prawo użytkowania wieczystego do opisanej wyżej działki nr 20/5 zostało przekształcone w prawo własności.

W dniu 4 marca 1997 r. Wnioskodawca wraz z żoną i synem zawarł umowę najmu ze spółką cywilną, w wykonaniu której wydał najemcy do użytkowania budynek z działką nr 20/5 i infrastrukturą za comiesięczny czynsz. W wyniku zgodnych oświadczeń stron umowa najmu została rozwiązana z dniem 30 listopada 2000 r. Następnie zawarta została umowa najmu w dniu 1 lipca 2004 r. na okres do 31grudnia 2014 r. z firmą Sp. z o.o., w wykonaniu której Wnioskodawca wydał najemcy do użytkowania budynek z działką nr 20/5 i infrastrukturą w zamian za czynsz i ponoszenie przez najemcę kosztów eksploatacyjnych i remontowych.

Po wygaśnięciu powyższej umowy z firmą Sp. z o.o. w dniu 2 stycznia 2015 r. na okres do 31 grudnia 2016 r. została zawarta nowa umowa najmu przedmiotowej nieruchomości na warunkach umowy poprzedniej i ta umowa najmu obowiązuje do dnia dzisiejszego.

Wnioskodawca oświadczył, że zarówno on jak i jego żona i syn nabywając działkę nr 20/5, budując na niej budynek, budowlę oraz przekształcając prawo użytkowania wieczystego w prawo własności działki - występowali jako osoby prywatne i finansowali te zadania z majątków osobistych i nie odliczali podatku VAT.

Ponadto Wnioskodawca oświadczył, że w trakcie użytkowania nie ponosił wydatków na ulepszenie budynku ani budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, nie były one również nigdy wprowadzone do ewidencji środków trwałych i nie były amortyzowane.

Udziały we współwłasności opisanej wyżej zabudowanej nieruchomości wynoszą: Wnioskodawcy i jego żony 2/3 części, zaś syna 1/3 części.

Wnioskodawca planuje sprzedać przedmiotową, zabudowaną nieruchomość. Stąd prośba Wnioskodawcy o interpretację indywidualną zdarzenia przyszłego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż zabudowanej nieruchomości opisanej w zdarzeniu przyszłym będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.) zwaną dalej "ustawą o VAT ustawodawca zwolnił od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem, gdy:

* dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

* pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Kluczową rolę w rozwiązaniu przedstawionego wyżej problemu odgrywa przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Aby stwierdzić, czy przedmiotowa nieruchomość - budynek - będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT, w pierwszej kolejności ustalić należy kiedy miało miejsce pierwsze zasiedlenie oraz jaki okres upłynął od niego do momentu dokonania dostawy nieruchomości zabudowanej - budynku. W tym celu należy odwołać się do brzmienia art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, zgodnie ze wskazanym art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Zatem pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, leasing lub podobne, które w rozumieniu ustawy stanowią odpłatne świadczenie usług.

W związku z powyższym, pierwsza z przesłanek niezbędnych do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT jest spełniona tj. planowana dostawa nie będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, gdyż pierwsze zasiedlenie nastąpiło w dniu 4 marca 1997 r. tj. z chwilą zawarcia umowy najmu i w jej wykonaniu wydanie najemcy budynku wraz z budowlą i całą infrastrukturą. Druga z przesłanek uzależniona jest od czasu, jaki upłynął między pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku. Między pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą budynku upłynął okres dłuższy niż dwa lata.

Zatem dostawa przedmiotowego budynku wraz z gruntem, na którym jest posadowiony (nieruchomość zabudowana), będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, bowiem nie zachodzą wyjątki w nim przedstawione, tzn. dostawa nieruchomości zabudowanej nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim.

Biorąc pod uwagę wskazane regulacje prawne - sprzedaż budynku wraz z działką gruntu nr 20/5, na którym jest posadowiony - będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10 i w związku z art. 29 ust. 5 ustawy VAT, iż z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, z którym trwale jest związany budynek będący przedmiotem dostawy, który to grunt jest od 2 stycznia 2013 r. współwłasnością Wnioskodawcy, jego żony i syna, powstałą z przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przy czym towarami - w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT - są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do treści art. 7 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

Zatem w świetle przytoczonych powyżej przepisów, nieruchomość spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6, a jej sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, ze w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W treści ustawy o podatku od towarów i usług, ustawodawca przewidział również zwolnienie od podatku dla dostawy budynków, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

* dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

* pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle przytoczonego przepisu kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części jest ustalenie, czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres upłynął od tego momentu.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 powołanej ustawy. Stosownie do tego przepisu, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

* wybudowaniu lub

* ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik (bądź podmiot trzeci) wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania, nie oznacza to, że został on zasiedlony, ponieważ oddanie do użytkowania nie nastąpiło w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, które to czynności będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zauważyć należy, że zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem, wykonywane przez podatników podatku VAT są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie "oddanie do użytkowania", o którym mowa w powołanym art. 2 pkt 14 ustawy należy rozumieć jako objęcie faktycznego władztwa nad budynkami, budowlami lub ich częściami, możliwość dysponowania nimi, używania ich jak właściciel.

Tym samym należy stwierdzić, że zwolnienie od podatku od towarów i usług przewidziane w ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT znajdzie zastosowanie w odniesieniu do sprzedaży budynków, budowli lub ich części, jeżeli w momencie dostawy są one zasiedlone w rozumieniu art. 2 pkt 14 cyt. ustawy i okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą jest dłuższy niż 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwił podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

* w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

* dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powyższych przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a jest bezzasadne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ww. ustawy, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy - Kodeks cywilny (Dz. U. z 23 stycznia 2014 r., poz. 121). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 k.c.).

Jak stanowi art. 196 § 1 k.c., współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu (§ 2 ww. przepisu).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 k.c.). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy wyjaśnić, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług zarówno sprzedaż udziału we współwłasności gruntu na podstawie art. 198 k.c., jak i sprzedaż wspólnego gruntu za zgodą wszystkich współwłaścicieli na podstawie art. 199 k.c., stanowi odpłatną dostawę towarów.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że na podstawie aktu notarialnego z dnia 11 października 1996 r. Wnioskodawca wraz z żoną i synem nabył prawo użytkowania wieczystego działki nr ew. 20/5, na której wcześniej za zgodą sprzedawcy i ówczesnego użytkownika wieczystego wybudował budynek połączony trwale z gruntem, przystosowany do automatycznego mycia samochodów. W obrębie nieruchomości wybudowano dojazd oraz parking.

Budynek został odebrany i dopuszczony do użytkowania przez władze Dzielnicy decyzją z dnia 29 sierpnia 1995 r. W 2007 r. funkcja nieruchomości została zmieniona na handlowo-usługową, potwierdzoną przez Prezydenta.

Decyzja samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 2 stycznia 2013 r. prawo użytkowania wieczystego ww. nieruchomości zostało przekształcone w prawo własności.

Dnia 4 marca 1997 r. budynek wraz z działką 20/5 oddany została do użytkowania spółce cywilnej na podstawie umowy najmu. Powyższa umowa został rozwiązana w wyniku zgodnych oświadczeń stron z dniem 30 listopada 2000 r. Następnie Wnioskodawca zawarł ze spółką z o.o. kolejną umowę na okres od 1 lipca 2004 r. do 31 grudnia 2014 r. W wyniku podpisania umowy w dniu 2 stycznia 2015 r. nieruchomość użytkowana jest przez ww. spółkę do dnia dzisiejszego. Planowany termin rozwiązania umowy: 31 grudnia 2016 r.

Ponadto Wnioskodawca zaznaczył, że w trakcie użytkowania nie ponosił wydatków na ulepszenie budynku ani budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ww. nieruchomości nie były również wprowadzone do ewidencji środków trwałych i nie były amortyzowane.

Jak wynika z opisu sprawy będąca przedmiotem sprzedaży nieruchomość była przedmiotem najmu od dnia 4 marca 1997 r., a Wnioskodawca nie ponosił nakładów na jej ulepszenie, które przekraczałyby 30% wartości nieruchomości. Zatem zgodnie z definicją pierwszego zasiedlenia zawartą w art. 2 pkt 14 ustawy sprzedaż ww. nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ani w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

W konsekwencji, do dostawy budynków i budowli składających się na opisaną nieruchomość będzie miał zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, na podstawie którego dostawa ta będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Natomiast zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy ze zwolnienia od podatku VAT będzie korzystał również grunt, na którym są posadowione ww. budynki i budowla.

Tym samym należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że dostawa nieruchomości opisanej we wniosku będzie korzystać ze zwolnienia, o którym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie tut. Organ zauważa, że stosownie do art. 14b § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, minister właściwy do spraw finansów publicznych na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). A zatem niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Wnioskodawcy, tj. osoby składającej wniosek. W związku z tym skutki określone w 14k - 14 m Ordynacji podatkowej mogą dotyczyć tylko Zainteresowanego. Stąd też interpretacja przepisów prawa podatkowego wydana dla Wnioskodawcy nie może wywierać skutku prawnego dla jego żony i syna, natomiast współwłaściciele chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinni wystąpić z oddzielnymi wnioskami.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.