IPPP1-443-952/11-2/IGo - Możliwość opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowej na rzecz użytkownika wieczystego.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Powiatu, przedstawione we wniosku z dnia 9 czerwca 2011 r. (data wpływu 15 czerwca 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowej - jest nieprawidłowe.

W dniu 15 czerwca 2011 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowej.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Starosta działając w imieniu Skarbu Państwa, po uzyskaniu zgody Wojewody wyrażonej w zarządzeniu nr 147 z dnia 4 kwietnia 2011 r., planuje dokonać sprzedaży, na rzecz współużytkowników wieczystych w drodze bezprzetargowej, nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa, położonej w P. przy ul. O., oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działki nr 108 i 111/1 z obrębu... o łącznej powierzchni 0,1123 ha, oddanej w użytkowanie wieczyste do dnia 5 grudnia 2089 r., dla której w Sądzie Rejonowym w prowadzona jest księga wieczysta. Obecny użytkownik wieczysty (osoba fizyczna), na rzecz którego nastąpi sprzedaż prawa własności przedmiotowej nieruchomości gruntowej, nabył prawo użytkowania wieczystego działek 108 i 111/1 z obrębu 19 oraz prawo własności budynków - Aktem Notarialnym z dnia 3 kwietnia 2007 r. (umowa sprzedaży) od Przedsiębiorstwa z siedzibą w P. (osoba prawna).

Dla nieruchomości nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej z dnia 16 listopada 2000 r. nieruchomość położona jest w obszarze o wiodącej funkcji mieszkaniowej - tereny zainwestowane. Działki ew. nr 108 i 111/1 z obrębu 19 są zabudowane budynkiem hotelowym, budynkiem stołówki i magazynem dla stołówki budynku hotelowego. Budynki stanowią odrębną własność użytkownika wieczystego. W ewidencji gruntów i budynków oraz w księdze wieczystej przedmiotowe działki oznaczone są jako Bi - inne tereny zabudowane.

Nieruchomość położona jest w zasięgu pełnego uzbrojenia technicznego terenu. Bezpośrednie sąsiedztwo nieruchomości stanowi zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna o stosunkowo niskim standardzie. Po drugiej stronie ulicy znajdują się tereny dawnej fabryki ołówków, które w części są użytkowane jako tereny wytwórczości a w części (przy ul. S.) są zabudowane budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi.

Dla ww. nieruchomości rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy. Określona w operacie szacunkowym wartość nie zawiera podatku od towarów i usług VAT. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami cena nieruchomości sprzedawanej w drodze bezprzetargowej nie może być niższa niż jej wartość (określona w operacie szacunkowym), tak więc w przypadku sprzedaży na rzecz użytkownika wieczystego prawa własności nieruchomości gruntowej za cenę równą jej wartości, Powiat jeśli byłby zobowiązany do zapłaty podatku VAT, obniżyłby faktycznie wartość nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym należy przyjąć, że na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług Powiat jest zobowiązany do zapłaty podatku VAT z tytułu sprzedaży w nieruchomości gruntowej.

Czy istnieją może przepisy zwalniające Powiat z podatku VAT przy sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowej (zabudowanej budynkami stanowiącymi odrębną własność użytkownika wieczystego) na rzecz jej dotychczasowego użytkownika wieczystego w drodze bezprzetargowej.

Zdaniem wnioskodawcy zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług Powiat jest zobowiązany do zapłaty podatku VAT z tytułu sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowej (zabudowanej budynkami stanowiącymi odrębną własność użytkownika wieczystego) na rzecz jej użytkownika wieczystego. Ponadto zdaniem wnioskodawcy zwalnia się od podatku jedynie dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę (art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W świetle przedstawionych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jak również oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W celu przedstawienia właściwego rozumienia pojęcia "przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel" należy zaznaczyć, iż dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nią jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem zwrotu "prawo do rozporządzania jak właściciel" nie można interpretować jako "prawo własności". Należy ponadto wskazać, iż czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem "dostawa towarów" nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji pojęcie "dostawa towarów" oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

Wobec powyższego, uwzględniając szerokie, ekonomiczne, a nie cywilistyczne rozumienie pojęcia "przeniesienie prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel", ustawodawca uznał, iż oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, wymieniając tę czynność w art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy. W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela. W świetle powołanego przepisu art. 7 ustawy, odpłatne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów.

Na podstawie art. 233 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) użytkownik wieczysty (osoba fizyczna lub prawna) może w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego, bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać. Ten przepis, a także następne przepisy Kodeksu cywilnego (art. 234, art. 235, art. 237) kształtujące uprawnienia użytkownika wieczystego na wzór uprawnień właściciela, jak również długi czas trwania użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 i 2 k.c.) wskazują, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania tym gruntem jak właściciel.

Zgodnie z art. 32 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.), nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu. Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Na podstawie art. 67 ust. 1 ww. ustawy, cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości. W świetle art. 37 ust. 2 pkt 5 ww. ustawy, nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca, planuje dokonać sprzedaży, na rzecz współużytkowników wieczystych w drodze bezprzetargowej, nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa, oddanej w użytkowanie wieczyste do dnia 5 grudnia 2089 r. Obecny użytkownik wieczysty (osoba fizyczna), na rzecz którego nastąpi sprzedaż prawa własności przedmiotowej nieruchomości gruntowej, nabył prawo użytkowania wieczystego działek 108 i 111/1 z obrębu... oraz prawo własności budynków - Aktem Notarialnym z dnia 3 kwietnia 2007 r. (umowa sprzedaży) od Przedsiębiorstwa z siedzibą w P. (osoba prawna).

Działki ew. nr 108 i 111/1 z obrębu 19 są zabudowane budynkiem hotelowym, budynkiem stołówki i magazynem dla stołówki budynku hotelowego. Budynki stanowią odrębną własność użytkownika wieczystego. W ewidencji gruntów i budynków oraz w księdze wieczystej przedmiotowe działki oznaczone są jako Bi - inne tereny zabudowane.

Mając na uwadze powyższe oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że dostawę towaru w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, stanowi ustanowienie użytkowania wieczystego gruntu. Z tą bowiem chwilą użytkownik ten otrzymuje prawo do faktycznego dysponowania nieruchomością, jak gdyby był jej właścicielem. Sprzedaż nieruchomości, będąca w istocie przekształceniem prawa wieczystego użytkowania w prawo własności gruntu, nie będzie mogła być traktowana jako ponowna dostawa tego samego towaru, bowiem nie będzie spełniać dyspozycji art. 7 ust. 1 ustawy. Stanowi bowiem jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, nie wpływa natomiast na "władztwo do rzeczy", które użytkownik wieczysty uzyskał już w dacie ustanowienia użytkowania wieczystego.

W okolicznościach sprawy, dostawą towaru, w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, było oddanie przedmiotowej nieruchomości w użytkowanie wieczyste na rzecz jej pierwotnego użytkownika wieczystego. Bez znaczenia w analizowanej sytuacji pozostaje fakt, iż obecny wieczysty użytkownik nabył prawo wieczystego użytkowania od poprzedniego użytkownika, bowiem sprzedaż nieruchomości gruntowej obecnemu wieczystemu użytkownikowi stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości.

Reasumując, sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej wieczystego użytkownika nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, ani żadnej innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.