IPPP1-443-82/08-2/JB

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 8 stycznia 2008 r. (data wpływu 21 stycznia 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy lokali mieszkalnych oraz domów jednorodzinnych wraz z gruntem - jest nieprawidłowe.

W dniu 21 stycznia 2008 r. wpłynął wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy lokali mieszkalnych oraz domów jednorodzinnych wraz z gruntem.

W przedmiotowym wniosku zostały przedstawione następujące zdarzenia przyszłe:

Zdarzenie przyszłe 1:

Spółka otrzymała pozwolenie na budowę trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej na działce ewidencyjnej nr... przy ul..... w XX. Inwestycja prowadzona jest według zatwierdzonego projektu budowlanego stanowiącego integralną część pozwolenia na budowę. Faktycznie zatwierdzony projekt budowlany przewiduje i umożliwia budowę czterech a nie trzech budynków jednorodzinnych ponieważ zgodnie z projektem dwa budynki wewnętrzne posiadają osobne wejścia, są od siebie trwale oddzielone ścianami i nie posiadają wewnętrznej komunikacji. W pierwotnych zamierzeniach miały stanowić jeden dom jednorodzinny o dwóch wejściach (wielopokoleniowy) ale obecnie Podatnik po zrealizowaniu inwestycji, zamierza uzyskać zaświadczenie o samodzielności czterech lokali mieszkalnych i zawrzeć cztery umowy przedwstępne a następnie umowy przyrzeczone z czterema klientami. Każdy z czterech sprzedawanych lokali mieszkalnych po uzyskaniu zaświadczenia o samodzielności lokalu i ustanowieniu odrębnej własności lokalu będzie miał powierzchnię użytkową około 170 m kw. Zgodnie też z umową przedwstępną płatności będą dokonywane przez nabywcę zaliczkowo, zgodnie z terminami zawartymi w umowie przedwstępnej i postępem prac budowlanych.

Zdarzenie przyszłe 2:

Spółka otrzymała pozwolenie na budowę trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych w budowie szeregowej na działce ewidencyjnej nr.... przy ul...... w XX. Inwestycja prowadzona jest według zatwierdzonego projektu budowlanego stanowiącego integralną część pozwolenia na budowę. Faktycznie zatwierdzony projekt budowlany przewiduje i umożliwia budowę czterech a nie trzech budynków jednorodzinnych, ponieważ 2 budynki wewnętrzne posiadają osobne wejścia, są od siebie trwale oddzielone ścianami i nie posiadają wewnętrznej komunikacji. W pierwotnych zamierzeniach miały stanowić jeden dom jednorodzinny o dwóch wejściach (wielopokoleniowy) ale obecnie podatnik zamierza dokonać podziału geodezyjnego i wydzielenia z działki o numerze ewidencyjnym...., czterech odrębnych nieruchomości (działek), a następnie po zrealizowaniu inwestycji (wybudowaniu domów) przenieść własność tych nieruchomości (4 wydzielonych działek) wraz z wybudowanymi na nich czterema domami jednorodzinnymi na nabywców. Powyższe nastąpi umowami przyrzeczonymi w wykonaniu umów przedwstępnych. Każdy z czterech wybudowanych i sprzedawanych jako odrębne nieruchomości (działki) domów jednorodzinnych będzie miał powierzchnię użytkową około 170 m kw.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Zdaniem wnioskodawcy, w obu planowanych zdarzeniach prawnych możliwe jest zaliczenie inwestycji do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym - w całości, bowiem właściwy w obu trybach przeniesienia własności nieruchomości jest limit powierzchni użytkowej dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego - wynoszący 300 m kw., o którym mowa w art. 41 ust. 12b pkt 1 ustawy o VAT. Niezależnie bowiem od przyjętej formy prawnej sprzedaży (przeniesienia własności nieruchomości) mamy zawsze do czynienia stosownie do wydanego pozwolenia budowlanego z budową budynków mieszkalnych jednorodzinnych, wyszczególnionych w dziale 11 Klasa 1110 Polskiej klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która to klasa obejmuje m.in.: "Domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu". Ponieważ zamiarem podatnika jest wybudowanie i dostawa czterech domów mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni około 170 m kw każdy nie zostanie w tym przypadku przekroczony limit 300 m kw, o którym mowa w art. 41 ust. 12b pkt 1 ustawy.

W ocenie podatnika przy ewentualnym przekroczeniu limitów określonych w art. 41 ust. 12b ustawy o VAT i stosowaniu różnych stawek VAT do podstaw opodatkowania, zgodnie z ust. 12c wyżej wskazanego art. 41 ustawy, w fakturach zaliczkowych należy stosować dwie różne stawki opodatkowania VAT, proporcjonalnie do udziału powierzchni użytkowej kwalifikującej się do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionych zdarzeń przyszłych uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) zwanej dalej ustawą, czynnościami opodatkowanymi podatkiem od towarów i usług jest m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez odpłatną dostawę - w myśl art. 7 ust. 1 cyt. ustawy - rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towar należy rozumieć rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty (art. 2 pkt 6 ustawy).

Co do zasady stawka podatku VAT, stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22%. Jednakże ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi.

Zgodnie z art. 41 ust. 12 ustawy o VAT dodanym od dnia 1 stycznia 2008 r. na podstawie ustawy z dnia 19 września 2007 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz ustawy o zwrocie osobom fizycznym niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym (Dz. U. Nr 192, poz. 1382), stawkę podatku w wysokości 7% stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Obiektami budownictwa mieszkaniowego, według definicji obowiązującej od 1 stycznia 2008 r. są budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11. Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym, w myśl art. 41 ust. 12a rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b. Ust. 12b artykułu 41 ustawy stanowi, że do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się: 1) budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300m2; 2) lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m².

W rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2007 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 249, poz. 1861) w § 5 ust. 1a pkt 2 dokonano rozszerzenia zastosowania stawki podatku VAT w wys. 7% do obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy, lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12 - w zakresie, w jakim wymienione obiekty lub ich części oraz lokale nie są objęte tą stawką na podstawie art. 41 ust. 12-12c ustawy.

Z powyższego wynika, że obiekty budownictwa lub ich części zaliczane do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, które nie są objęte stawką 7% na podstawie art. 41 ust. 12-12c ustawy o VAT, będą korzystały z obniżonej stawki na podstawie § 5 ust. 1a pkt 2 ww. rozporządzenia Ministra Finansów.

Oznacza to, że do sprzedaży lokali mieszkalnych oraz budynków mieszkalnych jednorodzinnych zastosowanie ma obniżona do 7% stawka podatku VAT, bez względu na ich powierzchnię użytkową, natomiast do lokali użytkowych stosuje się podstawową stawkę podatku VAT w wysokości 22%.

Zgodnie natomiast z dyspozycją art. 29 ust. 5 ustawy VAT, w przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są budynki lub budowle trwale z gruntem związane albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Podstawą opodatkowania jest zatem kwota należna z tytułu sprzedaży budynków (budowli) trwale związanych z gruntem wraz z ceną gruntu.

Skoro z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, stanowi ona element podstawy opodatkowania nieruchomości według stawki podatkowej właściwej dla danej nieruchomości. Jeżeli zatem dostawa dotyczy obiektu budownictwa mieszkaniowego, która objęta jest stawką 7%, dostawa gruntu związanego z tym obiektem jako niewyłączona z podstawy opodatkowania tegoż obiektu, również podlegać powinna opodatkowaniu według stawki 7%. Całość bowiem transakcji dostawy obiektu mieszkalnego wraz z gruntem podlega w tej sytuacji opodatkowaniu według stawki 7%.

Ze złożonego wniosku wynika, że budowane przez podatnika budynki sklasyfikowane zostały w dziale 11 Klasa 1110 Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która to klasa obejmuje m.in.: "Domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu", a zatem w świetle wyżej przytoczonych przepisów ustawy o VAT stanowią one obiekty budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Z przedstawionych przez Wnioskodawcę okoliczności wynika, że przedmiotem dostawy będą lokale mieszkalne wraz z częścią ułamkową nieruchomości wspólnej bądź domy jednorodzinne o powierzchni użytkowej około 170 m kw. każdy wraz z gruntem, na którym wybudowano budynek.

A zatem, biorąc pod uwagę przytoczone przepisy prawa dostawa, budowa, remont, modernizacja, termomodernizacja lub przebudowa tych lokali bądź domów (objętych społecznym programem mieszkaniowym) wraz z gruntem podlega opodatkowaniu według obniżonej do 7% stawki podatku VAT, bez względu na ich powierzchnię użytkową.

W myśl art. 29 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku. W przypadku gdy pobrano zaliczki, zadatki, przedpłaty lub raty, obrotem jest również kwota otrzymanych zaliczek, zadatków, przedpłat lub rat, pomniejszona o przypadającą od nich kwotę podatku. Dotyczy to również otrzymanych zaliczek na dotacje, subwencje i na inne dopłaty o podobnym charakterze.

Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, że Wnioskodawca zamierza przyjmować płatności zaliczkowe (zgodnie z umową przedwstępną i postępem prac budowlanych). Biorąc pod uwagę powyższe przepisy, otrzymana kwota zaliczki będzie stanowiła u podatnika obrót podlegający opodatkowaniu. Do pobieranych zaliczek na poczet realizowanej inwestycji należy zastosować stawkę podatku właściwą dla sprzedawanego towaru lub usługi.

W przedmiotowej sytuacji zaliczki na poczet dostaw lokali mieszkalnych należy opodatkować stawką podatku w wysokości 7%.

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych przedstawionych przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.