IPPP1/443-786/13-3/MP

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 5 sierpnia 2013 r. (data wpływu 6 sierpnia 2013 r.), o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej cesję przez Zbywcę praw i obowiązków wynikających z zawartej przez niego umowy dzierżawy części gruntu od Miasta oraz przeniesienia roszczenia o zwrot nakładów związanych z wybudowaniem Parkingu Zewnętrznego - jest prawidłowe.

W dniu 5 sierpnia 2013 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej cesję przez Zbywcę praw i obowiązków wynikających z zawartej przez niego umowy dzierżawy części gruntu od Miasta oraz przeniesienia roszczenia o zwrot nakładów związanych z wybudowaniem Parkingu Zewnętrznego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Sp. z o.o. (dalej: Nabywca lub Spółka) zamierza prowadzić działalność m.in. w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami. Spółka jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Spółka planuje nabyć nieruchomość (dalej: Transakcja) od spółki z siedzibą w Polsce, będącej podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: Zbywca), składającą się z budynku biurowego (dalej: Budynek), na dwóch działkach gruntu stanowiących własność oraz pozostających w użytkowaniu wieczystym Zbywcy (wszystkie działki gruntu należące do Zbywcy są zabudowane) wraz z przynależną infrastrukturą obejmującą m.in. chodniki, drogi, płot (dalej: Budowle oraz Budynki, grunt i Budowle razem jako: Nieruchomość). Ponadto, Zbywca jest dzierżawcą części działki gruntu należącej do W. (dalej: Miasto), na której znajduje się parking, wybudowany przez Zbywcę (dalej: Parking Zewnętrzny) przeznaczony do celów najmu. Parking Zewnętrzny może być objęty przedmiotem Transakcji, jednak na dzień złożenia niniejszego wniosku nie jest rozstrzygnięte, czy będzie to możliwe (m.in. potrzebna zgoda wydzierżawiającego, tj. Miasta).

Budowa Budynku została zakończona w 2007 r. Od momentu zakończenia budowy Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynku, których łączna wartość stanowiłaby co najmniej 30% jego wartości początkowej. Od momentu oddania Budynku do użytkowania całość jego powierzchni była oddana w najem opodatkowany VAT, co nastąpiło ponad 2 lata temu. Powyższe oznacza, że nie ma takiej powierzchni w Budynku, która nie podlegałaby w ogóle wynajęciu (poza częściami z definicji nie oferowanymi do najmu, tj. np. powierzchniami wspólnymi, które są jednak wykorzystywane przez najemców zgodnie z ich przeznaczeniem). Jednocześnie, znajdujące się na Nieruchomości Budowle jako obsługująca Budynek infrastruktura nie były i nie są od momentu ich wybudowania przedmiotem odrębnego najmu, jednakże są użytkowane i wykorzystywane przez najemców dla celów bieżącego korzystania z Nieruchomości. Dodatkowo, w stosunku do Budowli nie były ponoszone wydatki na ich ulepszenie, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej każdej z nich. Zbywca, z uwagi na związek z wykonywaniem czynności opodatkowanych (usługi najmu gospodarczego) miał prawo i odliczył podatek VAT naliczony w związku z wydatkami poniesionymi na budowę i ulepszenie Budynku. W celu zapewnienia finansowania, Zbywca zaciągnął kredyt bankowy.

W celu umożliwienia właściwego użytkowania Nieruchomości, Zbywca zawarł niezbędne umowy m.in. w zakresie zarządzania Nieruchomością dostawy mediów (woda, energia, itp.). Zbywca, w celu umożliwienia jego przedsiębiorstwu funkcjonowania, korzysta także z usług księgowych, wsparcia administracyjnego oraz usług doradczych. Nieruchomość nie jest jedynym aktywem posiadanym przez Zbywcę, gdyż posiada on również aktywa w postaci wierzytelności z tytułu udzielonej pożyczki (dalej: Pożyczka Udzielona).

W ramach planowanej Transakcji, zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi z mocy prawa w stosunek najmu na miejsce Zbywcy. Dodatkowo Zbywca przeniesie na Nabywcę jako integralną część budynków i ich wartości w ramach ustalonej ceny prawa i obowiązki wynikające z gwarancji budowlanych, gwarancji związanych z umowami najmu.

Jednocześnie, zgodnie z intencją stron, Zbywca nie przeniesie na Nabywcę wszystkich praw i obowiązków związanych z umowami dotyczącymi obsługi Nieruchomości. W szczególności, Zbywca nie zamierza przenosić na Nabywcę umowy w zakresie zarządzania Nieruchomością czy dostawy mediów (jako że Nabywca umowy w tym zakresie zawrze we własnym zakresie). W okresie przejściowym po Transakcji, na mocy odrębnych porozumień, część umów może być wykorzystywana w zakresie niezbędnym do właściwego używania Nieruchomości do czasu zawarcia nowych umów przez Nabywcę. Dodatkowo na Nabywcę nie będą przenoszone umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy dotyczące m.in.: usług księgowych, bieżącego doradztwa podatkowego.

Planowana Transakcja nie obejmie również przeniesienia Pożyczki Udzielonej, należności Zbywcy (w tym w szczególności ewentualnych należności związanych z czynszem za wynajem Nieruchomości oraz Parkingu Zewnętrznego powstałych przed Transakcją), rachunków bankowych czy środków pieniężnych zdeponowanych na rachunku Zbywcy (innych niż kaucje wpłacone przez najemców związane z przenoszonymi - z mocy prawa - umowami najmu).

Intencją Zbywcy i Nabywcy jest, aby przedmiotem Transakcji była Nieruchomość nie obciążona kredytem bankowym, jako że Zbywca planuje spłacić zobowiązanie z tego tytułu we własnym zakresie. Niemniej, ze względu na fakt, że kredyt bankowy jest zobowiązaniem ściśle i nierozerwalnie związanym z Nieruchomością (jest m.in. zabezpieczony hipoteką na Nieruchomości), sprzedaż Nieruchomości przez Zbywcę będzie wymagać uzgodnienia z bankiem. Spółka nie wyklucza zatem, że bank będzie wymagać od Zbywcy (lub będzie to bardziej racjonalne ekonomicznie dla stron, np. ze względu na ewentualne opłaty i prowizje banku przy wcześniejszej spłacie), aby Nabywca przejął wraz z Nieruchomością umowę kredytu i wynikające z niej zobowiązania.

Nabywca nie przejmie żadnych innych zobowiązań Zbywcy, w szczególności związanych z funkcjonowaniem jego przedsiębiorstwa, w tym istniejących w dniu Transakcji zobowiązań handlowych.

Jednocześnie, Zbywca nie zatrudnia pracowników, zatem nie nastąpi także przeniesienie zakładu pracy.

Zbywca w ramach kontynuowania działalności w szczególności spłaci zobowiązania oraz będzie dochodzić swoich należności (w tym w szczególności z tytułu Pożyczki Udzielonej), jak również pozostanie stroną wskazanych wyżej umów nie przenoszonych na Nabywcę.

Przedmiot Transakcji, zarówno cała Nieruchomość, jak też żadna z jej części, nie były i nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy pod względem organizacyjnym, finansowym lub funkcjonalnym, w szczególności nie stanowiły i nie stanowią oddziału/ów.

W odniesieniu do tej części Nieruchomości, w stosunku do której zastosowanie znajdzie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT Zbywca (po spełnieniu przez Zbywcę i Nabywcę odpowiednich warunków) wybierze opcję opodatkowania.

W świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz planowanego zdarzenia przyszłego, Nabywca pragnie dokonać potwierdzenia (i) prawa do odliczenia VAT naliczonego w związku z Transakcją w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r. (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.; dalej: ustawa o VAT) oraz (ii) klasyfikacji Transakcji z punktu widzenia podatku od czynności cywilnoprawnych (ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych z dnia 9 września 2000 r., Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.; dalej: ustawa o p.c.c.).

Spółka zwraca uwagę, że analogiczne zapytanie w odniesieniu do Transakcji zostanie sformułowane również przez Zbywcę, którego celem będzie potwierdzenie klasyfikacji Transakcji dla celów VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w przypadku objęcia Parkingu Zewnętrznego przedmiotem transakcji, Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej cesję przez Zbywcę praw i obowiązków wynikających z zawartej przez niego umowy dzierżawy części gruntu od Miasta oraz przeniesienia roszczenia o zwrot nakładów związanych z wybudowaniem Parkingu Zewnętrznego (transakcja dotycząca Parkingu Zewnętrznego) w konsekwencji opodatkowania tej transakcji podstawową stawką VAT (obecnie: 23%) jako odpłatne świadczenie usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku objęcia Parkingu Zewnętrznego przedmiotem Transakcji, Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej transakcję dotyczącą Parkingu Zewnętrznego na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Powyższa konkluzja wynika z tego, że:

* zdaniem Spółki nie zaistnieją przesłanki określone w art. 88 ustawy o VAT, w szczególności Transakcja dotycząca Parkingu Zewnętrznego będzie podlegać przepisom ustawy o VAT i opodatkowaniu podstawową stawką VAT (obecnie 23%);

* Spółka będzie wykorzystywać Parking Zewnętrzny do wykonywania czynności opodatkowanych.

Stanowiska Wnioskodawcy:

Klasyfikacja transakcji dotyczącej Parkingu Zewnętrznego dla celów VAT

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega odpłatne świadczenie usług, rozumiane jako każde świadczenie na rzecz m.in. osoby prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT (na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy o VAT).

Zgodnie natomiast z treścią art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks Cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, Poz. 93; dalej: Kodeks Cywilny)"z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane (...)". Jednocześnie, na podstawie art. 47 § 1 Kodeksu Cywilnego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych". Tym samym, Parking Zewnętrzny, jako obiekt budowlany trwale związany z gruntem dzierżawionym od miasta, pomimo że został wybudowany przez Zbywcę, nie stanowi jego własności. Zbywca posiada jedynie roszczenie do Miasta (właściciela gruntu) o zwrot poniesionych nakładów związanych z wybudowaniem Parkingu Zewnętrznego. Konsekwentnie, transakcja dotycząca Parkingu Zewnętrznego na rzecz Nabywcy w ramach Transakcji oznacza wstąpienie przez Nabywcę we wszystkie prawa i obowiązki przysługujące obecnie Zbywcy jako dzierżawcy gruntu, tj. w szczególności przeniesienie na Nabywcę roszczenia o zwrot poniesionych nakładów związanych z wybudowaniem Parkingu Zewnętrznego. Przedmiotem Transakcji (w odniesieniu do transakcji dotyczącej Parkingu Zewnętrznego) nie będą zatem towary w rozumieniu ustawy o VAT, tj. "rzeczy oraz ich części" (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Tym samym, biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, że transakcja dotycząca Parkingu Zewnętrznego (w przypadku objęcia Parkingu Zewnętrznego przedmiotem Transakcji) będzie stanowiła odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowane według podstawowej stawki (obecnie 23%). W szczególności Nabywca uzyska określone korzyści (prawo do umowy oraz prawo do roszczenia o zwrot nakładów), które nabędzie w wyniku działania Zbywcy.

Powyższe stanowisko znajduje także potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe, przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 28 maja 2012 r. (sygn. IBPP2/443-187/12/IK) stwierdził, że " (...) zbycie nakładów w postaci pozostałości po kiosku poniesionych na cudzym gruncie należy zaliczyć do świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ww. ustawy o VAT, gdyż dochodzi w tym przypadku do przeniesienia prawa majątkowego".

Prawo do odliczenia

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Kwotę podatku naliczonego, zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nabywca jest podatnikiem VAT prowadzącym działalność opodatkowaną w zakresie wynajmu. Prawa majątkowe (tekst jedn.: w szczególności prawo do pobierania pożytków z wynajmu Parkingu Zewnętrznego) nabyte w ramach Transakcji będą wykorzystywane przez Spółkę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT - świadczenia usług wynajmu na rzecz podmiotów trzecich.

Dodatkowo, zastosowania nie znajdzie w tym zakresie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego "nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego (...) faktury (...) w przypadku gdy (...) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku (...)". Wynika to z faktu, że zdaniem Spółki, zgodnie z analizą przepisów dokonaną przez Spółkę, transakcja dotycząca Parkingu Zewnętrznego będzie podlegać przepisom ustawy o VAT i opodatkowaniu podstawową stawką VAT jako odpłatne świadczenie usług, nie podlegając pod żadne wymienione w ustawie zwolnienia i/lub wyłączenia (w szczególności dotyczące przedsiębiorstwa/zorganizowanej części przedsiębiorstwa).

Tak jak Spółka wskazała powyżej, Zbywca wystąpił także z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej, którego celem jest potwierdzenie, że transakcja dotycząca Parkingu Zewnętrznego będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej.

W konsekwencji, Nabywcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia VAT naliczonego, wynikającego z faktury dokumentującej transakcję dotyczącą Parkingu Zewnętrznego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Organ podatkowy informuje ponadto, że w zakresie sprawie odpowiedzi na pytanie nr 1 postawione we wniosku dotyczące prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej dostawę nieruchomości zabudowanej oraz pytania nr 3 dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.