IPPP1/443-650/07-02b/AW

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 26 listopada 2007 r. (data wpływu 10 grudnia 2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zasad opodatkowania sprzedaży lokali mieszkalnych powstałych w nabytym i nadbudowanym przez Spółkę budynku - jest prawidłowe.

W dniu 6 grudnia 2007 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zasad opodatkowania sprzedaży lokali mieszkalnych powstałych w nabytym i nadbudowanym przez Spółkę budynku.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca prowadzi działalność deweloperską. W ramach wykonywanej działalności gospodarczej wnioskodawca nabył prawo użytkowania wieczystego gruntu, przy ulicy x w y, oraz własność posadowionego na gruncie budynku. Istniejący budynek był przed 1945 r. oficyną sześciokondygnacyjnej kamienicy czynszowej wzniesionej na początku XX wieku, z frontem od ulicy z. Po powojennej przebudowie ulicy z część frontową wyburzono, a oficynę przebudowano i przekształcono w budynek biurowy z wejściem od ulicy x. Według najlepszej wiedzy Spółki od końca lat 40-stych budynek był wykorzystywany na cele biurowe. Dokumentacja, w której posiadaniu jest Spółka wskazuje na fakt, że budynek ten stanowił budynek biurowy, przy czym Spółka nie dysponuje dokumentacją wskazującą na rzeczywiste wykorzystanie budynku z okresu przed przystosowaniem budynku do powojennych celów biurowych. W budynku znajduje się: na parterze - 9 lokali użytkowych, na I piętrze - 6 lokali użytkowych, na II piętrze - 6 lokali użytkowych, na lII piętrze - 6 lokali użytkowych, na IV piętrze - 4 lokale użytkowe. Łączna powierzchnia użytkowa według inwentaryzacji to około 2.549,20 m². W budynku znajduje się również nieużytkowy strych oraz piwnice wynajmowane na lokal gastronomiczny. Budynek, jako używany został nabyty przez Spółkę przy zastosowaniu zwolnienia w VAT.

Zgodnie z profilem działalności Spółki, w przedmiotowym budynku dokonane zostaną istotne zmiany. Przede wszystkim zmieniony będzie charakter budynku z biurowego na mieszkalny (zgodnie z zakresem działalności Spółki w ramach budynku powstaną lokale mieszkalne, które będą oferowane klientom). Punktem wyjścia jest opracowanie nowego układu mieszkań, zgodnego z planem inwestycyjnym. Ilość planowanych mieszkań, jak również ich rozmieszczenie w ramach powierzchni danego piętra nie pokrywa się z ich układem bieżącym. Zgodnie z planami architektonicznymi, istniejące lokale użytkowe zostaną zastąpione lokalami mieszkalnymi.

Zgodnie z otrzymaną przez Spółkę opinią techniczną istniejący układ użytkowo - funkcjonalny tj.: liczne podziały wtórne dostosowane do potrzeb biurowych, nieliczne piony wodno - kanalizacyjne uniemożliwiające stworzenie nowych węzłów sanitarnych oraz nienormatywna klatka schodowa i brak windy nie dają możliwości adaptacji istniejącego układu użytkowo - funkcjonalnego dla potrzeb mieszkalnych. Zgodnie z wnioskami i zaleceniami wynikającymi z opinii budowlanej w przedmiotowym budynku konieczne jest: odciążenie stropów; wyburzenie ścian działowych i likwidacja istniejących lokali (z pozostawieniem ścian konstrukcyjnych i stropów), a w ich miejsce wykonanie nowych mieszkań funkcjonalnie i technicznie dostosowanych do obowiązujących przepisów; wykonanie nowych przyłączy i instalacji w budynku; przebudowa lub dobudowa klatki schodowej z nowym szybem windowym obsługującym nowe mieszkania, z uwzględnieniem potrzeb osób niepełnosprawnych.

W wyniku przeprowadzonych prac w budynku powstaną lokale mieszkalne w zmienionej konfiguracji: na parterze - 6 mieszkań, na I piętrze - 6 mieszkań, na II piętrze - 6 mieszkań, III piętrze 6, na IV piętrze 6 mieszkań łącznie 1.919,44m2 PUM. Nieużytkowe poddasze zostanie rozebrane a budynek nadbudowany dwiema kondygnacjami na każdej po 6 mieszkań, łącznie ok. 959,72 m². Piwnice zostaną przebudowane i przeznaczone na pomieszczenia techniczne oraz komórki lokatorskie. Na placu przylegającym do istniejącego budynku wybudowany zostanie garaż podziemny. Budynek po pracach budowlanych będzie budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym z częścią parteru przeznaczoną na lokale użytkowe. W wyniku przeprowadzonych prac powstaną nowe lokale mieszkalne usytuowane:

Po zakończeniu inwestycji i odbiorze technicznym budynku przez organ nadzoru budowlanego, wnioskodawca sprzeda klientom powstałe w wyniku powyższych prac lokale mieszkalne. W dacie sprzedaży nastąpi prawne wyodrębnienie sprzedawanych lokali mieszkalnych.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Zdaniem Wnioskodawcy:

UZASADNIENIE Punktem wyjścia dla argumentacji wnioskodawcy jest zbudowanie siatki pojęciowej pozwalającej na dokonanie kwalifikacji podatkowej sytuacji objętej wnioskiem. Rozpocząć należy od zdefiniowania "obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części". W myśl art. 2 pkt 12 ustawy VAT, pojęcie "obiekt budownictwa mieszkaniowego" oznacza budynki mieszkalne rodzinne stałego zamieszkania, sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej: "PKOB"): 111 - budynki mieszkalne jednorodzinne, 112 - budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe, ex 113 - budynki zbiorowego zamieszkania - wyłącznie: budynki kościołów i innych związków wyznaniowych, klasztory, domy zakonne, plebanie, kurie, rezydencje biskupie oraz rezydencje Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej.

Przepisy VAT nie określają jednak, w jaki sposób należy interpretować pojęcie "części" obiektów budownictwa mieszkaniowego. Zdaniem Spółki, przez części obiektów budownictwa mieszkaniowego należy rozumieć w szczególności samodzielny lokal mieszkalny, w rozumieniu ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.), lub lokal w rozumieniu ustawy z 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gmin i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266, z późn. zm.; zwana dalej "ustawą o ochronie praw lokatorów"). Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy o własności lokali, jest "wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych". Zgodnie z definicją zawartą w ustawie o ochronie praw lokatorów, przez lokal należy rozumieć "lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki. Właściwym więc wydaje się przyjęcie dla potrzeb niniejszego wniosku, że część obiektu budownictwa mieszkaniowego stanowi lokal mieszkalny rozumiany jako "wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych".

Zaznaczyć również należy, że przepis ustawy VAT determinujący zwolnienie z VAT (lub wyłączenie zwolnienia) dostawy obiektów budownictwa mieszkaniowego (lub ich części) jest przepisem szczególnym względem przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT, określającego warunki zwolnienia towarów używanych. Należy więc uznać, że dostawa obiektów budownictwa mieszkaniowego (lub ich części) jest zwolniona z VAT, jeżeli obiekt ten (lub jego część) jest towarem używanym. Przy czym warunkiem uznania obiektu budownictwa mieszkaniowego (lub jego części) za towar używany (zwolniony z VAT) jest zasiedlenie (w rozumieniu ustawy VAT) lub zamieszkiwanie. Zdaniem Spółki oznacza to, że intencją ustawodawcy było wyłączenie ze zwolnienia VAT dostaw obiektów budownictwa mieszkaniowego (lub ich części), jeżeli dostawa realizowana jest na rynku pierwotnym. Uznanie więc, że okoliczności danej transakcji pozwalają na stwierdzenie, że transakcja realizowana jest na rynku pierwotnym, prowadzi do uznania, że dla potrzeb VAT sprzedaż taka podlega opodatkowaniu VAT z wyłączeniem zwolnienia. 3. Wnioskodawca dokonuje znaczących zmian w istniejącym budynku. Jak opisano w "stanie faktycznym", punktem wyjścia dla dokonywanych prac jest opracowanie nowego układu mieszkań. Układ nowych mieszkań w ramach powierzchni danego piętra nie pokrywa się z układem mieszkań według stanu dzisiejszego. Dodatkowo, w dobudowanej części domu powstaną dodatkowe mieszkania.

W wyniku prowadzonych prac dojdzie do wyburzenia wszystkich ścianek działowych na danym piętrze. W ramach pięter pozostaną jedynie ściany konstrukcyjne, w których dokonane zostaną wybicia tak, aby zapewnić nowy układ mieszkań, klatek schodowych i wind. Szczegółowy opis techniczny niezbędnych prac budowlanych został zawarty w opinii budowlanej, stanowiącej załącznik do niniejszego wniosku. Zdaniem Spółki, w wyniku wykonania opisanych wyżej prac budowlanych, dojdzie do faktycznej "Iikwidacji" istniejących lokali mieszkalnych, rozumianych jako określony (dany, czy też istniejący) układ pomieszczeń służących realizacji potrzeb mieszkaniowych. W ich miejsce powstaną jakościowo nowe lokale mieszkalne niejako "w oderwaniu" od obecnie istniejących lokali mieszkalnych. W ocenie Spółki oznacza to, że dostawa nowych lokali mieszkalnych dotyczy mieszkań, które nie były wcześniej zasiedlone lub zamieszkałe. Wyłącza to, zdaniem Spółki, możliwość zastosowania zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. Przyjęcie powyższego stanowiska jest również zgodne z intencją ustawodawcy objęcia zwolnieniem VAT dostawy (sprzedaży) używanych obiektów budownictwa mieszkaniowego (ich części). Zdaniem Spółki, w wyniku planowanej sprzedaży dochodzi do transakcji na rynku pierwotnym. Z perspektywy nabywcy oraz sprzedawcy istotne są bowiem cechy charakterystyczne mieszkania nowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) - zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej "podatkiem", podlegają:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, będącego rozwinięciem art. 5, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel,

Towarem zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Według dyspozycji art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwalnia się od podatku dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy; zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.

Przez obiekty budownictwa mieszkaniowego w myśl art. 2 pkt 12 ustawy rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Przez pierwsze zasiedlenie zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy rozumie się wydanie pierwszemu nabywcy lub pierwszemu użytkownikowi obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Z analizy przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Spółka nabyła budynek, który po powojennej przebudowie miasta został przekształcony i przystosowany na budynek biurowy. Wnioskodawca zamierza dokonać gruntownych zmian, przede wszystkim przekształcić budynek z biurowego na mieszkalny oraz nadbudować dwie kondygnacje i utworzyć tam nowe lokale mieszkalne. Spółka zamierza w przyszłości odsprzedać poszczególne lokale mieszkalne potencjalnym klientom. Zgodnie z przedstawionymi przez Wnioskodawcę faktami opartymi na dokumentacji należy przyjąć, iż remontowany budynek nie był wcześniej zasiedlony w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. W związku z powyższym mając na uwadze powołane przepisy oraz w oparciu o podane przez Wnioskodawcę fakty, należy uznać, iż planowana sprzedaż lokali mieszkalnych utworzonych w remontowanym i nadbudowanym budynku nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.