IPPP1-443-574/08-4/MP

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 26 marca 2008 r. (data wpływu 28 marca 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży praw wynikających z umów przedwstępnych nabycia lokali mieszkalnych zawartych z deweloperami - jest nieprawidłowe.

W dniu 28 marca 2008 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży praw wynikających z umów przedwstępnych nabycia lokali mieszkalnych zawartych z deweloperami.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca prowadzi działalność polegającą na obrocie nieruchomościami. W niektórych sytuacjach Wnioskodawca po zawarciu z deweloperami umów wstępnych sprzedaży lokali mieszkalnych, zbywa prawa z takich umów jeszcze przed wybudowaniem lokalu na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

* czy w związku z zaistniałym stanem faktycznym sprzedaż praw dokonywana przez Wnioskodawcę podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, poprzez podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży deweloper zobowiązuje się do wybudowania i sprzedania na rzecz Wnioskodawcy określonego lokalu w budynku mieszkalnym. Podpisanie takiej umowy nie przenosi własności nieruchomości. Umowa taka określa jedynie istotne warunki transakcji mającej nastąpić w przyszłości - jest rodzajem przyrzeczenia zawarcia właściwej umowy sprzedaży na określonych warunkach. Ponieważ podpisanie takiej umowy przedwstępnej rodzi pomiędzy deweloperem a Wnioskodawcą stosunek zobowiązaniowy, uznać należy, że po stronie Wnioskodawcy powstaje wierzytelność względem dewelopera. Wnioskodawca podpisując taką umowę i płacąc określoną zaliczkę nabywa prawa do żądania od dewelopera podjęcia odpowiednich kroków w celu wywiązania się ze zobowiązań wynikających z podpisanej umowy tj. zobowiązania do wybudowania i przeniesienia własności lokalu na rzecz Wnioskodawcy.

Ponieważ Wnioskodawca dokonuje sprzedaży praw wynikających z takiej umowy przedwstępnej uznać należy, że przenosi on na inny podmiot swoją wierzytelność względem dewelopera, a więc dokonuje sprzedaży własnej wierzytelności.

Dokonywana przez Wnioskodawcę sprzedaż własnych wierzytelności powinna być traktowana jako wykonywanie prawa własności i w związku z tym nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wierzytelność będąca prawem majątkowym nie jest bowiem towarem w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a tym samym sprzedaż wierzytelności nie stanowi dostawy towaru. Z kolei sprzedaż wierzytelności stanowi odpłatne świadczenie usług na podstawie art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT jedynie w przypadku, gdy podatnik w ramach prowadzonej przez siebie działalności nabywa cudze wierzytelności w celu dalszej odsprzedaży lub windykacji. W takiej sytuacji podatnik dokonuje bowiem obrotu wierzytelnościami, który stanowi usługę pośrednictwa finansowego. Natomiast sprzedaż własnych wierzytelności nie stanowi odpłatnego świadczenia usług, a tym samym nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Na potwierdzenie przedstawionego powyżej stanowiska dot. sprzedaży wierzytelności własnej Wnioskodawca powołuje się na orzecznictwo Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości oraz polskich organów podatkowych. Ponadto w dniu.......... Wnioskodawca wystąpił do Naczelnika Urzędu Skarbowego........... o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w przedmiotowej sprawie. W odpowiedzi otrzymał postanowienie uznające przedstawione powyżej stanowisko za prawidłowe. Ponieważ Wnioskodawca zapoznał się również z odmiennym stanowiskiem organów skarbowych, chciałby uzyskać potwierdzenie słuszności swojego postępowania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), opodatkowaniu tym podatkiem podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary rozumie się rzeczy ruchome jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które wymienione są w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty (art. 2 pkt 6 ustawy).

Zgodnie natomiast z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

Z treści cytowanego wyżej przepisu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług wynika, iż ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, iż definicja "świadczenia usług" ma charakter dopełniający definicję " dostawy towarów" Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

Z powyższego wynika, iż w przepisach powołanej ustawy określeniem "usług" objęto obszerny krąg czynności obejmujący swoim zakresem zarówno czynności określone przez stosowne klasyfikacje statystyczne, jak i cały szereg innych świadczeń nie ujętych w tych klasyfikacjach.

Szczególną uwagę należy zwrócić na zapis art. 8 ust. 1 pkt 2 cyt. ustawy, który przez świadczenie usług nakazuje rozumieć także zobowiązanie do powstrzymywania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji. W związku z powyższym należy uznać, iż pojęcie świadczenia, składającego się na istotę usługi, należy interpretować zgodnie z jego cywilistycznym rozumieniem. W efekcie, przez świadczenie należy rozumieć każde zachowanie się na rzecz innej osoby, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na uwadze, że powołana ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie. Jednak należy zauważyć, iż usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument - odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym. Zagadnienie to ma szczególnie istotne znaczenie przy takich świadczeniach, których istotą jest zaniechanie, powstrzymywanie się od określonych czynności.

W związku z powyższym, jeżeli zaniechanie pewnych czynności za odpłatnością przynosiłoby wymierną korzyść konkretnemu podmiotowi, to wówczas powinno ono być - na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług - uznane za usługę.

Jednocześnie należy podkreślić, iż czynność podlega opodatkowaniu, gdy dokonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego tej płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można było powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Mając powyższe na uwadze, aby ustalić zasady opodatkowania danej czynności dokonywanej w zamian za płatność (odszkodowanie), niezbędne jest rozstrzygnięcie, czy czynności te skutkują uzyskaniem bezpośrednich korzyści przez wypłacającego. Opodatkowaniu bowiem podlegają tylko te czynności, które przyczyniają się bezpośrednio do uzyskania korzyści przez wypłacającego.

W stanie faktycznym wskazanym we wniosku Wnioskodawca odpłatnie przenosi ogół praw i obowiązków wynikających z zawartej wcześniej umowy przedwstępnej na rzecz innego podmiotu. Zatem z jednej strony podmiot wypłacający wynagrodzenie otrzymuje z tego tytułu korzyść - wstąpienie w prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej, a z drugiej strony Wnioskodawca otrzymuje konkretną wartość materialną w postaci świadczenia pieniężnego. Tym samym istnieje beneficjent świadczenia, występuje element odpłatności świadczonej usługi a wynagrodzenie (świadczenie wzajemne) pozostaje w bezpośrednim związku ze świadczeniem dokonanej czynności.

W związku z powyższym, odpłatne przeniesienie praw i obowiązków wynikających z zawartych z deweloperami umów przedwstępnych sprzedaży lokali na rzecz innych podmiotów jest świadczeniem usługi w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług i podlega opodatkowaniu tym podatkiem według stawki określonej w art. 41 ww. ustawy.

Niesłuszne jest zatem stanowisko Wnioskodawcy, iż zaprezentowana we wniosku czynność, jako sprzedaż własnej wierzytelności nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Cesja umowy przedwstępnej nabycia lokalu mieszkalnego zawartej przez Wnioskodawcę z deweloperem na rzecz innego podmiotu nie stanowi obrotu wierzytelnościami. Wnioskodawca podpisując umowy przedwstępne nie nabywa prawa własności do lokalu, jedynie nabywa przyrzeczenie zawarcia umowy sprzedaży lokalu, a takie przyrzeczenie zawarcia umowy nie może stanowić wierzytelności. Wierzytelność jest bowiem prawem majątkowym, jest to prawo jednego podmiotu do żądania od drugiego podmiotu pewnego zachowania się. Przy czym wierzytelność jest następstwem dokonania sprzedaży towaru lub wykonania usługi. W przedmiotowym przypadku Wnioskodawca nie dokonał nabycia towaru czy usługi, jedynie nabył przyrzeczenie zawarcia umowy sprzedaży lokalu, a zatem nie powstała wierzytelność, którą następnie odsprzedaje trzeciemu podmiotowi.

Powołane przez Wnioskodawcę orzeczenia ETS oraz interpretacje polskich organów podatkowych są odpowiedzią na różnorodność przedstawianych przez podatników stanów faktycznych i dlatego nie mogą być podstawą przy rozpatrywaniu kolejnych spraw. Cytowane przez Wnioskodawcę wyroki odnoszą się do sprzedaży wierzytelności własnych, która nie stanowi odpłatnego świadczenia usług, a tym samym nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednocześnie tut. Organ podatkowy informuje, iż w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydana odrębna interpretacja indywidualna.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedmiotowym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.