IPPP1/443-331/09-4/AP

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 25 marca 2009 r. (data wpływu 1 kwietnia 2009 r.), uzupełnionego na wezwanie tut. organu z dnia 13 maja 2009 r. w dniu 25 maja 2009 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT właściwej do sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z udziałem we współwłasności w lokalu niemieszkalnym - jest nieprawidłowe.

W dniu 1 kwietnia 2009 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT właściwej do sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z udziałem we współwłasności w lokalu niemieszkalnym.

Przedmiotowy wniosek uzupełniony został na wezwanie tut. organu nr IPPP1/443-331/09-2/AP z dnia 13 maja 2009 r. pismem z dnia 21 maja 2009 r. (data wpływu 25 maja 2009 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Spółka - jako deweloper - sprzedaje lokale mieszkalne. Umowa przedwstępna na sprzedaż lokalu mieszkalnego może również zawierać inne elementy, niebędące bezpośrednio związane z lokalem mieszkalnym, tj.: komórki oraz miejsca postojowe znajdujące się w lokalu niemieszkalnym zlokalizowanym bezpośrednio pod budynkiem mieszkalnym.

Miejsca postojowe oraz komórki sprzedawane są w formie udziału we współwłasności w lokalu niemieszkalnym wyodrębnionym z powierzchni użytkowej budynku, niestanowiącym części wspólnej, z zastrzeżeniem, że:

Spółka przenosi własność lokalu mieszkalnego oraz udział we współwłasności w lokalu niemieszkalnym na kupującego na podstawie odrębnych umów sprzedaży z zastrzeżeniem, że kupujący będzie korzystał z miejsca postojowego lub komórki z wyłączeniem innych osób. Cena za lokal mieszkalny, jak również cena za udział w prawie we współwłasności w lokalu niemieszkalnym zawiera także udział w gruncie oraz częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli lokali.

Spółka, wystawiając faktury za kolejne wpłaty (zaliczki) wnoszone przez nabywców za lokale mieszkalne będące obiektami budownictwa mieszkaniowego sklasyfikowanymi w PKOB 112, zgodnie z załącznikiem nr 3 do ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług oraz do udziału w gruncie dla tychże lokali stosuje stawkę 7 procent, natomiast za prawo do współwłasności w lokalu niemieszkalnym - stawkę 22 procent.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z udziałem we współwłasności w lokalu niemieszkalnym oraz z udziałem w gruncie oraz częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli lokali powinna, jako jeden przedmiot transakcji zostać opodatkowana jednolitą stawką VAT 7%.

Zdaniem Wnioskodawcy

Spółka stoi na stanowisku, iż sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z udziałem we współwłasności w lokalu niemieszkalnym powinna opodatkować jednolitą stawką VAT 7%, stosowaną w odniesieniu do obiektów budownictwa mieszkaniowego. Spółka traktuje udział we współwłasności w lokalu niemieszkalnym jako element obrotu integralnie związany z prawem własności lokalu mieszkalnego i w Jej ocenie stanowi, wraz z mieszkaniem, jeden przedmiot transakcji.

Zgodnie z treścią art. 29 ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania jest obrót (z zastrzeżeniem niemającym znaczenia w sprawie). Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Przepis ten zatem nakazuje przy ustalaniu podstawy opodatkowania brać pod uwagę co do zasady całość świadczenia, na które strony umówiły się i zastosować jednolitą stawkę podatku. Dokonywanie podziału danej transakcji na poszczególne składniki, a w konsekwencji zastosowanie różnych stawek podatkowych, w niniejszej sprawie nie może mieć jednak zastosowania, gdyż sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego czy komórki (służącego wyłącznie do użytku właściciela konkretnego lokalu), a tym samym udziału we współwłasności w lokalu niemieszkalnym i udziałem w nieruchomości wspólnej stanowią jedną czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. Stosując przepisy ustawy o własności lokali do przedstawionego przez Spółkę stanu faktycznego stwierdzić należy, iż regulacje te wyłączają możliwość podziału nieruchomości wspólnej, w tym także dla celów podatku od towarów i usług. Przemawia za tym związanie udziałów w nieruchomości wspólnej z prawem własności lokalu mieszkalnego.

W odniesieniu zatem do sprzedaży prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego zauważyć należy, że w przedmiotowej sprawie nie dochodzi do sprzedaży miejsca postojowego, które wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, a jedynie do sprzedaży prawa do wyłącznego korzystania z tegoż miejsca. Nie jest zatem możliwe wyodrębnienie tego prawa od własności lokalu - jest ono ściśle z wiązane z prawem własności lokalu mieszkalnego i nie może ono być więc przedmiotem odrębnej sprzedaży. W związku z tym, na gruncie przepisów prawa cywilnego sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z prawem do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego jest traktowana jako jedna czynność. Nie można dokonywać "sztucznego" podziału takiej transakcji wyłącznie na potrzeby podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) - zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Towarami zaś, zgodnie z art. 2 pkt 6 ww. ustawy, są rzeczy ruchome, wszelkie postacie energii, budynki, budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Co do zasady, stawka podatku - na podstawie art. 41 ust. 1 ww. ustawy o VAT - wynosi 22%, jednakże zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi.

I tak, stosownie do zapisu art. 41 ust. 2 powołanej ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Zgodnie natomiast z art. 41 ust. 12 cyt. ustawy w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2008 r. 7% stawkę podatku od towarów i usług stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym, zgodnie z art. 41 ust. 12a ww. ustawy o VAT, rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych.

Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, zgodnie z art. 41 ust. 12b ww. ustawy, nie zalicza się:

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej ww. limity, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej (art. 41 ust. 12c ww. ustawy).

Ponadto, zgodnie z treścią § 6 ust. 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1336), stawkę podatku wymienioną w art. 41 ust. 1 ustawy obniża się do wysokości 7% również w odniesieniu do:

Z unormowań zawartych w przytoczonych przepisach wynika zatem, iż 7% stawka podatku od towarów i usług ma zastosowanie w całym budownictwie mieszkaniowym, zarówno objętym społecznym programem mieszkaniowym, jak i nieobjętym tym programem. Należy również zwrócić uwagę na brzmienie art. 2 pkt 12 ustawy o podatku od towarów i usług, zgodnie z którym przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w PKOB w dziale 11.

Wskazać również należy, iż zgodnie z art. 29 ust. 5 cyt. ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Z powyższego wynika, że do sprzedaży lokali mieszkalnych wraz z przynależnym im gruntem zastosowanie ma obniżona do 7% stawka podatku VAT, natomiast do lokali użytkowych i gruntu im przynależnego stosuje się podatkową stawkę podatku VAT w wysokości 22%.

Ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego ani lokalu użytkowego. W związku z tym należy posłużyć się definicją zawartą w art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.), która stanowi, iż samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Ponadto, ustawa o własności lokali w ust. 4 powołanego artykułu stanowi, iż do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnice, strych, komórka, garaż, zwane "pomieszczeniami przynależnymi".

Treść zacytowanych powyżej przepisów wskazuje na wyraźne rozróżnienie pomiędzy pomieszczeniami pomocniczymi a pomieszczeniami przynależnymi. Pomieszczenie pomocnicze służy bezpośredniemu zaspokajaniu mieszkaniowych potrzeb ludzi, podczas gdy pomieszczenie przynależne, które stanowi część składową lokalu mieszkalnego, jest przeznaczone do realizacji potrzeb innych niż mieszkaniowe osób korzystających z samodzielnego lokalu mieszkalnego.

Termin "lokal użytkowy" został zdefiniowany w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.), gdzie w § 3 pkt 14 wskazano, że lokalem użytkowym jest jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym.

Pod pojęciem pomieszczenia technicznego - zgodnie z § 3 pkt 12 wskazanego wyżej rozporządzenia - należy rozumieć pomieszczenie przeznaczone dla urządzeń służących do funkcjonowania i obsługi technicznej budynku. Natomiast pomieszczeniem gospodarczym w budynku jest pomieszczenie znajdujące się poza mieszkaniem lub lokalem użytkowym, służące do przechowywania przedmiotów lub produktów żywnościowych użytkowników budynku, materiałów lub sprzętu związanego z obsługą budynku, a także opału lub odpadów stałych (§ 3 pkt 13 cyt. rozporządzenia).

Odrębną kategorię stanowi - wg cyt. rozporządzenia - pomieszczenie pomocnicze, zdefiniowane jako pomieszczenie znajdujące się w obrębie mieszkania lub lokalu użytkowego służące do celów komunikacji wewnętrznej, higieniczno-sanitarnych, przygotowywania posiłków, z wyjątkiem kuchni zakładów żywienia zbiorowego, a także do przechowywania ubrań, przedmiotów oraz żywności (§ 3 pkt 11).

Wskazana przez Wnioskodawcę komórka, jako wyodrębniony trwałymi ścianami fragment powierzchni garażu wielostanowiskowego, zgodnie z tym aktem, nie stanowi pomieszczenia gospodarczego, a zatem wchodzi - podobnie jak garaż - do pojęcia lokalu użytkowego. Zatem, mając na uwadze powyższe można zasadnie przyjąć, że stawka podatku VAT 22% odnosi się do komórki lokatorskiej.

W odniesieniu do miejsca postojowego, w świetle powyższych uregulowań, należy stwierdzić, iż wydzielone miejsce postojowe lub garaż nie stanowi lokalu mieszkalnego ani pomieszczenia służącego bezpośredniemu zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Mogą one przynależeć do lokalu, ale nie zmienia to ich funkcji. Na podstawie powyższych uregulowań można stwierdzić, że podziemna kondygnacja budynku mieszkalnego, w której znajdują się konkretne, oznakowane miejsca postojowe, nie mieści się ani w pojęciu pomieszczenia technicznego, ani pomieszczenia gospodarczego, w związku z czym stanowi lokal użytkowy.

Ustawa o własności lokali wprowadza również pojęcie nieruchomości wspólnej, określa warunki, jakimi obwarowane jest jej powstanie i zasady obliczania w niej udziału. Według art. 3 ust. 1 tej ustawy w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Stosownie zaś do ust. 2 cyt. artykułu nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Z przedstawionego w złożonym wniosku stanu faktycznego wynika, iż przedmiotem sprzedaży jest lokal mieszkalny wraz z komórką oraz miejscem postojowym znajdującym się w lokalu niemieszkalnym. Miejsca postojowe oraz komórki sprzedawane są w formie udziału we współwłasności w lokalu niemieszkalnym wyodrębnionym z powierzchni użytkowej budynku, niestanowiącym części wspólnej. Miejsce postojowe to wyodrębniony liniami fragment powierzchni lokal niemieszkalnego, niewyodrębniony fizycznie trwałymi ścianami, natomiast komórka to wyodrębniony fizycznie trwałymi ścianami fragment powierzchni garażu wielostanowiskowego. Nie stanowią one same w sobie samodzielnych lokali w rozumieniu ustawy o własności lokali.

W ocenie tut. organu, udziały współwłaścicieli, jako prawa do rzeczy wspólnej mieszczą się również w zakresie pojęcia "części obiektów budowlanych". Udział wyraża bowiem zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej i jest, z reguły, określony odpowiednim ułamkiem. Tak więc, właściciel udziału jest równocześnie właścicielem części ułamkowej wspólnego prawa (prawa własności). W przypadku zbycia udziału w nieruchomości, dotychczasowy współwłaściciel przenosi na nabywcę prawo do rozporządzania tą nieruchomością jak właściciel, w zakresie, w jakim uprawniała go do tego wysokość jego udziału. Należy więc przyjąć, że sprzedaż udziału w nieruchomości stanowi dostawę towaru (części nieruchomości) w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze powyższe regulacje prawne stwierdza się, że garaż znajdujący się w części piwnicznej budynku nie stanowi lokalu mieszkalnego ani pomieszczenia służącego bezpośredniemu zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Może on przynależeć do lokalu, ale nie zmienia to jego funkcji. Należy również zauważyć, że pojedyncze miejsce parkingowe, jako wyodrębniona jedynie liniami część garażu nie może stanowić samo w sobie pomieszczenia przynależnego. Pomieszczeniem tym jest garaż, jako całe pomieszczenie podziemne, w którym znajdują się poszczególne miejsca parkingowe. Jedno miejsce parkingowe jest więc ułamkową częścią pomieszczenia przynależnego.

Należy mieć na względzie, iż zgodnie z objaśnieniami do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, część mieszkaniowa budynku mieszkalnego obejmuje pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie).

Podsumowując powyższe należy stwierdzić, iż miejsca postojowe winny być traktowane, na gruncie ustawy o VAT, jako lokale użytkowe, gdyż nie stanowią lokalu mieszkalnego ani pomieszczenia pomocniczego służącego zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Wnioskodawca wystawiając fakturę VAT winien naliczyć 7% stawkę podatku w odniesieniu do części mieszkalnej i stawkę 22% w odniesieniu do części użytkowej (miejsca postojowe), bez względu na sposób ich sprzedaży i ewentualną przynależność do lokali mieszkalnych. Również w stosunku do komórek, będących wydzielonymi fragmentami garażu wielostanowiskowego i stanowiących tym samym lokale użytkowe, zasadnie można przyjąć, że zastosowanie będzie miała podstawowa stawka podatku 22%.

Zauważyć jednocześnie należy, iż co do zasady jedna dostawa towarów podlega jednej stawce podatku VAT, możliwe jest jednak oddzielne opodatkowanie określonych składników tej dostawy, jeżeli z przepisów wyraźnie wynika taka ewentualność i taka konieczność. Obniżone stawki podatku mają charakter wyjątkowy i winny mieć zastosowanie do towarów i usług wskazanych przez ustawodawcę w ustawie o podatku od towarów i usług lub w przepisach wykonawczych do tej ustawy. Wyłączenie sprzedaży lokali użytkowych spod działania zapisu art. 41 ust. 1 pkt 12a wskazuje, iż intencją ustawodawcy było objęcie preferencyjną stawką wyłącznie tych obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, które spełniają funkcje mieszkaniowe.

Mając powyższe na uwadze stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.