IPPP1-443-242/10-2/PR - Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 21 lutego 2010 r. (data wpływu 1 marca 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości gruntowych, przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną - jest prawidłowe.

W dniu 1 marca 2010 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości gruntowych, przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Trzy osoby fizyczne, w tym Wnioskodawca (dalej: podatnik) kupili w 2007 r. na współwłasność (po 50 %) na terenie m. st. Warszawa trzy sąsiadujące ze sobą niezabudowane nieruchomości (I, II oraz III) składające się z sześciu działek ewidencyjnych od trzech różnych grup osób fizycznych (umowy przedwstępne zostały zawarte w lutym, a umowy przeniesienia własności miedzy kwietniem a lipcem). W listopadzie 2007 r., podatnik, osoba fizyczna nr 2 (małżeństwo) oraz osoba fizyczna nr 3 nabyły kolejną niezabudowaną nieruchomość (IV) na współwłasność składającą się z dwóch działek ewidencyjnych od grupy osób fizycznych (innej grupy osób fizycznych niż w przypadku nieruchomości I, II oraz III). Nieruchomość IV sąsiaduje z nieruchomością II.

Osoba fizyczna nr 4 nabyła nieruchomość V w sierpniu 2005 r.. Nieruchomość V graniczy z nieruchomością II. Cztery osoby fizyczne, podatnik, osoba fizyczna nr 2 (małżeństwo) oraz nr 3, są współwłaścicielami czterech nieruchomości (I-IV) o powierzchni 16.500 m². Osoba fizyczna nr 4 jest właścicielem nieruchomości (V) o powierzchni 5.000 m². Na zakup nieruchomości I, II, III byt wzięty kredyt na osoby fizyczne (podatnik, osoba fizyczna nr 2 oraz osoba fizyczna nr 3) z celem zabudowy mieszkaniowej na własne potrzeby. Grunty w większości są oznaczone w ewidencji gruntów jako grunty rolne (R), w mniejszej części jako budowlane (Bp - tereny zurbanizowane niezabudowane). W 2007 r., na tydzień przed podpisaniem umowy przeniesienia własności nieruchomości IV, podatnik w imieniu swoim, osoby fizycznej nr 2 oraz nr 3 wystąpił o warunki zabudowy na budowę 17 domów jednorodzinnych na nieruchomości I, II, III, IV. Równolegle, osoba fizyczna nr 4 wystąpiła o warunki zabudowy na budowę pięciu domów jednorodzinnych na nieruchomości V.

Zarówno Studium Zagospodarowania Przestrzennego Warszawy dla tego gruntu jak i projekt planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego, na długo przed momentem nabycia przeznaczały ten teren pod budownictwo jednorodzinne.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obejmujący ten grunt został uchwalony przez Gminę w normalnym procesie uchwalania planu w lutym 2009 r. przeznaczając grunt pod zabudowę jednorodzinną. Podatnik nie prowadzi działalności gospodarczej, Osoba fizyczna nr 2 prowadzi działalność gospodarzą niezwiązaną z budownictwem lub obrotem nieruchomościami. Osoba fizyczna nr 3 prowadzi działalność związaną z obrotem nieruchomościami i budownictwem w formie spółki cywilnej. Osoba nr 4 jest współwłaścicielem i prezesem spółki deweloperskiej. Żadna z osób fizycznych nie jest rolnikiem. Grunt nie był użytkowany. Od momentu zakupu na nieruchomościach wykonywane były prace związane z wycinką starego sadu. Uzyskane zostały także warunki przyłączy sieci gazowej energetycznej, wodnej oraz kanalizacyjnej na obsługę 19 domów dla nieruchomości l-V.

Podatnik oraz osoby fizyczne nr 2, nr 3 oraz nr 4 podęły decyzję o sprzedaży gruntu pozostawiając sobie część gruntu na własne potrzeby mieszkaniowe (działki od 950 do 1.300 m²). W związku z transakcją podatnik zamierza założyć działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami i budownictwem. Przyszłym nabywcą wszystkich nieruchomości, oprócz części działki pozostawionych na własne cela mieszkaniowe, jest jeden podmiot (spółdzielnia), która dokona nabycia działek w jednym momencie, jedną umową.

Podatnik oraz osoby fizyczne nr 2, nr 3, nr 4 są spółdzielcami w tej spółdzielni. Spółdzielnia została powołana w celu wybudowania domów dla swoich spółdzielców. Spółdzielnia została założona we wrześniu oraz zarejestrowana w grudniu 2009 r.. Warunki jakie są wprowadzone do umowy przedwstępnej do wykonania przez sprzedającego to warunek uzyskania warunków technicznych infrastruktury, uzyskanie dostępu do drogi publicznej oraz uzyskanie pozwolenia na skablowanie linii wysokiego napięcia przebiegającą przez część nieruchomości dla 17 domów jednorodzinnych.

Obecnie właściciele nieruchomości wystąpili do Gminy o zaakceptowanie wstępnego podziału działek: scalenia obecnych 8 działek, a następnie podziału na ok. 17 działek o innym kształcie.

Celem działania podatnika było zachowanie części przedmiotowych nieruchomości na własne potrzeby oraz chęć sprzedaży pozostałej części z zyskiem.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w wyniku przedmiotowej sprzedaży Wnioskodawca stanie się podatnikiem w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT i tym samym czy dokonanie tej czynności będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2010 r., opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ww. ustawy, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Na mocy art. 7 ust. 1 pkt 6 i pkt 7 powołanej ustawy, przez dostawę towarów o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie tego prawa.

Zgodnie z ww. przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 cyt. ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 cyt. ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, iż przedmiotowa sprzedaż ma mieć zorganizowany charakter. Istotne znaczenie w powyższej sprawie ma fakt, iż w związku z planowaną sprzedażą zostały uzyskane warunki przyłączy sieci gazowej, energetycznej, wodnej oraz kanalizacji na obsługę. Zachowanie takie dodatkowo wskazuje na przygotowanie gruntu w taki sposób, aby uzyskać jak najwyższą cenę. Okoliczności sprawy, chęć wprowadzenia do umowy przedwstępnej warunków technicznych infrastruktury, wskazuje na to, iż zamiarem podatnika było wykorzystanie nieruchomości na cele handlowe.

W związku z powyższym należy stwierdzić, iż okoliczności sprawy wskazują na zamiar sprzedaży w sposób częstotliwy, w przeciwnym bowiem razie działania podatnika byłyby niecelowe i ekonomicznie nieuzasadnione.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, iż wskazana we wniosku sprzedaż będzie nosiła znamiona działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług ze stawką 22 % (patrz IPPP1-443-839/09-4/JL, ITPP2/443-860/09/AP).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Aby czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonywana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia "podatnik" i "działalność gospodarcza", na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy. Podatnikami - wg zapisu art. 15 ust. 1 - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza, zgodnie z ust. 2 tego artykułu, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W efekcie, aby stać się podatnikiem podatku od towarów i usług wystarczy wykonać czynność, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, w sposób jednorazowy, jednak w okolicznościach wskazujących na zamiar jej wykonywania w sposób częstotliwy. Nie jest przy tym istotna sama częstotliwość wykonywania tych czynności, ale istnienie okoliczności wskazujących na zamiar ich wykonywania w sposób częstotliwy. O kwestii częstotliwości nie decyduje czasookres wykonywania czynności (rok, dwa czy pięć lat), ani ilość dokonanych transakcji. Decydującym kryterium jest powtarzalność czynności. Dlatego też, w każdym przypadku należy indywidualnie rozstrzygnąć, czy intencją określonej czynności, z którą łączą się skutki podatkowo-prawne, było dokonywanie tej czynności wielokrotnie i w okolicznościach noszących znamiona działalności gospodarczej.

Rozstrzygające o kwestii opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży gruntów są okoliczności, w jakich sprzedaż zostaje dokonana. Aby z powyższego tytułu stać się podatnikiem podatku od towarów i usług należy między innymi we własnym imieniu i na własny rachunek wykonywać czynności sprzedaży w okolicznościach wskazujących na zamiar ich wykonywania w sposób częstotliwy, nawet jeśli zostały one wykonane jednorazowo. O częstotliwym zaś zamiarze wykonywania czynności świadczyć mogą takie okoliczności jak chociażby wszystkie działania (cel i środki) ukierunkowane dla zbycia danej nieruchomości gruntowej.

Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, iż Wnioskodawca nabył w 2007 r. na współwłasność niezabudowane nieruchomości składające się z sześciu działek. Na zakup ww. nieruchomości byt wzięty kredyt celem zabudowy mieszkaniowej na własne potrzeby. Ponadto w listopadzie 2007 r., nabył kolejną niezabudowaną nieruchomość na współwłasność składającą się z dwóch działek. Grunty w większości są oznaczone w ewidencji gruntów jako grunty rolne, w mniejszej części jako budowlane. W 2007 r., Wnioskodawca wraz z innymi współwłaścicielami wystąpił o warunki zabudowy na budowę 17 domów jednorodzinnych na ww. gruntach niezabudowanych. Zarówno ze Studium Zagospodarowania Przestrzennego dla przedmiotowego gruntu jak i z projektu planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego, wynika, iż ten teren ten przeznaczony jest pod budownictwo jednorodzinne.

Wnioskodawca zaznacza, iż nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest rolnikiem, a grunt nie był użytkowany. Od momentu zakupu na nieruchomościach wykonywane były prace związane z wycinką sadu. Uzyskane zostały także warunki przyłączy sieci gazowej energetycznej, wodnej oraz kanalizacyjnej na obsługę 19 domów. Zainteresowany podjął decyzję o sprzedaży gruntu pozostawiając sobie część gruntu na własne potrzeby mieszkaniowe. W związku z transakcją podatnik zamierza założyć działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami i budownictwem. Przyszłym nabywcą wszystkich nieruchomości będzie spółdzielnia. Obecni właściciele nieruchomości wystąpili do Gminy o zaakceptowanie wstępnego podziału działek: scalenia obecnych 8 działek, a następnie podziału na ok. 17 działek o innym kształcie. Wnioskodawca w złożonym wniosku podkreśla, iż celem jego działania było zachowanie części przedmiotowych nieruchomości na własne potrzeby oraz chęć sprzedaży pozostałej części z zyskiem.

Mając na uwadze zaprezentowany stan faktyczny, należy stwierdzić, iż najistotniejszym faktem, przesądzającym o opodatkowaniu podatkiem VAT dostawy przedmiotowych nieruchomości przez Wnioskodawcę, który z jej tytułu będzie występował w charakterze podatnika, jest zamiar założenia przez niego działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Okoliczność ta przemawia za tym, iż sprzedaż niezabudowanych gruntów będzie dokonywana w sposób zorganizowany, w ramach specjalnie powołanej przez Podatnika do tego celu działalności gospodarczej. Ponadto, na nieruchomościach, które mają być przedmiotem dostawy, od momentu ich nabycia były wykonywane czynności pod kątem przyszłych inwestycji, takie jak wycinka sadu oraz uzyskanie warunków przyłączy sieci gazowej, energetycznej, wodnej i kanalizacyjnej, mające na celu uatrakcyjnienie gruntów, co było podyktowane niewątpliwe względami ekonomicznymi. Wnioskodawca, jak sam zaznacza, zamierza dokonywać sprzedaży w sposób częstotliwy, bowiem w przeciwnym razie jego działania byłyby niecelowe i nieekonomiczne. W konsekwencji powyższego Wnioskodawca staje się z tytułu tej dostawy podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Nabycie przez Wnioskodawcę opisanych wyżej nieruchomości gruntowych, a następnie przeznaczenie ich do sprzedaży wskazują bezspornie na częstotliwy i zarobkowy charakter dokonywania tych czynności.

W efekcie planowaną sprzedaż gruntu należy traktować jako dostawę towarów, która w oparciu o regulację zawartą w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów o usług.

Podstawowa stawka podatku - na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT - wynosi 22 %, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT lub obniżenie stawki podatkowej, możliwe jest tylko wówczas, gdy przewiduje to ustawa o VAT lub przepisy wykonawcze do ustawy. W art. 43 ustawy o VAT zawarto katalog czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług. W myśl ust. 1 pkt 9 przywołanego wyżej art. 43 ustawodawca zwolnił od podatku od towarów i usług dostawę terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Opodatkowaniu podlegają zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe, zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych - tylko te, których przedmiotem są tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących np. gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione z podatku od towarów i usług.

Z treści wniosku wynika, iż przedmiotowe nieruchomości niezabudowane w projekcie planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są pod budownictwo jednorodzinne. Zatem dostawa ww. gruntów przeznaczonych pod zabudowę nie może korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, lecz podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług stawką podstawową - tj. 22 %.

Mając na uwadze powołane regulacje prawne oraz zdarzenie przyszłe wskazane we wniosku, stwierdzić należy, iż Wnioskodawca, dokonując sprzedaży swoich udziałów w posiadanych nieruchomościach będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, w rozumieniu art. 15 ust. 1 cyt. ustawy, a dostawa nieruchomości będzie nosiła znamiona działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dokonanie przez Wnioskodawcę dostawy działek przeznaczonych pod zabudowę, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki w wysokości 22 %, stosownie do przepisów art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.