IPPP1/443-177/10/12-5/S/JL - Podatek od towarów i usług w zakresie uznania zarządcy nieruchomości za podatnika podatku VAT w odniesieniu do obrotu uzyskiwanego w związku ze sprawowanym zarządem nieruchomością.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 10 lutego 2010 r. (data wpływu 15 lutego 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania zarządcy nieruchomości za podatnika podatku VAT w odniesieniu do obrotu uzyskiwanego w związku ze sprawowanym zarządem nieruchomością - jest prawidłowe.

W dniu 15 lutego 2010 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania zarządcy nieruchomości za podatnika podatku VAT w odniesieniu do obrotu uzyskiwanego w związku ze sprawowanym zarządem nieruchomością.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Sp. z o.o. (dalej: Wnioskodawca) została ustanowiona wyrokiem Sądu zarządcą sądowym nieruchomości położonej w L. W ramach czynności, jakie podejmuje zarządca mieszczą się czynności zwykłego zarządu tj. załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymywanie jej w niepogorszonym stanie. Czynsz, jaki pobiera zarządca w imieniu współwłaścicieli nieruchomości jest wpłacany na dwa rachunki bankowe prowadzone dla tej nieruchomości: na pierwszy wpływają kwoty netto, na drugi podatek VAT. Co miesiąc każdy ze współwłaścicieli nieruchomości otrzymuje stosowne rozliczenie wraz z kserokopią wystawionych przez zarządcę dokumentów sprzedaży, a także dokumenty potwierdzające nabycie towarów i usług, związanych ze sprzedażą.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Zdaniem Wnioskodawcy, Wnioskodawca jest zarządcą sądowym nieruchomości, do którego zastosowanie mają przepisy art. 203 k.c. oraz art. 931 do art. 94¹ k.p.c. Zgodnie z przedmiotowymi przepisami zadaniem zarządcy nieruchomości jest wykonywanie czynności potrzebnych do prowadzenia prawidłowej gospodarki nieruchomością w ramach zwykłego zarządu. Czynności wykraczające poza zakres zwykłego zarządu wymagają zgody stron lub sądu. Zarządca ma prawo pobierać wszelkie pożytki z nieruchomości, a w zakresie zarządu zarządca może pozywać i być pozwanym. Z dochodów z nieruchomości pokrywa określone wydatki związane z nieruchomością. Możliwość zaciągania zobowiązań jest ograniczona do wysokości jaka może być zaspokojona z dochodów z nieruchomości. Zarządca nieruchomości wykonuje te czynności we własnym imieniu, ale na rzecz współwłaścicieli, czyli nie na własny rachunek. Nabyte prawa i obowiązki zarządca jest obowiązany przenieść na współwłaścicieli. Reasumując należy stwierdzić, że zarządca nieruchomości faktycznie włada nieruchomością, używa jej do celów zarobkowych, pobiera z niej należne pożytki i ponosi odpowiedzialność za skutki nieprawidłowego zarządu wobec współwłaścicieli jak i osób trzecich.

Według Wnioskodawcy zarządca nieruchomości w zakresie sprawowanego zarządu nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu najmu, zobowiązanym do składania deklaracji VAT, natomiast podatnikami podatku VAT są poszczególni współwłaściciele nieruchomości, którzy z tytułu prowadzonej działalności świadczenia usług najmu są zarejestrowanymi podatnikami VAT. Zarządca nieruchomości wykonuje czynności, o których mowa w art. 5 ustawy wykonuje je jednak na rzecz współwłaścicieli, którzy są ograniczeni w swoich prawach jedynie w zakresie dysponowania majątkiem. Na skutek ustanowienia zarządu współwłaściciele nie tracą jednak prawa własności swego majątku i prawa do pobierania z niego pożytku. W zakresie zarządzania tym majątkiem jedynie są zastępowani przez zarządcę nieruchomości. Okoliczność ta nie pozbawia ich jednak statusu podatnika w podatku od towarów i usług. Zarządca nieruchomości może mieć uprawnienia do zawierania umów w imieniu i na rachunek poszczególnych współwłaścicieli na podstawie udzielonego pełnomocnictwa. W ramach udzielonego pełnomocnictwa zarządca może zawierać umowy najmu i dzierżawy nieruchomości, wystawiać faktury dla najemców oraz inkasować czynsze i opłaty wynikające z tych umów. Jest więc osobą zarządzającą, administrującą nieruchomością. Nie jest jednak uprawniony do zatrzymania pozyskanych środków. Tym samym zarządca nieruchomości nie jest uprawniony do prowadzenia za właścicieli nieruchomości rozliczeń z tytułu należności podatkowych we własnych deklaracjach. Podatnikami podatku powstałego wskutek przeprowadzonych przez zarządcę sądowego transakcji w dalszym ciągu są współwłaściciele nieruchomości. Zarządca działając we wskazanym zakresie na rzecz współwłaścicieli nie dokonuje na własny rachunek odpłatnej dostawy towarów, ani też odpłatnego świadczenia usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Fakt bycia przez zarządcę podatnikiem z tytułu innych czynności dokonywanych we własnym imieniu i na własny rachunek pozostaje bez wpływu na przedmiot sprawy. Zarządca bowiem może być podatnikiem VAT z tytułu swej działalności gospodarczej, z której uzyskuje wynagrodzenie. Nie oznacza to jednak, że przejmuje on funkcje podatnika VAT w zakresie czynności wykonywanych na rzecz właściciela. Stąd nie jest uprawniony do wykonywania czynności rozliczenia we własnej deklaracji należności podatkowych współwłaścicieli nieruchomości. Deklaracje te składają poszczególni współwłaściciele uwzględniając w nich obrót ze wszystkich czynności podlegających ustawie i realizując prawo do obniżki podatku należnego o podatek naliczony.

W dniu 12 maja 2010 r. wydana została interpretacja indywidualna nr IPPP1-443-177/10-2/JL, w której powyższe stanowisko Wnioskodawcy uznane zostało za nieprawidłowe. W ww. interpretacji indywidualnej stwierdzono, że czynności wykonywane przez sądowego zarządcę nieruchomości na rzecz jej współwłaścicieli wypełniają przesłanki przemawiające za uznaniem go za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem to Spółka, a nie współwłaściciele nieruchomości, jest obowiązana do rozliczenia podatku VAT z tytułu wynajmu pomieszczeń w tej nieruchomości.

Ponieważ Wnioskodawca wykorzystuje nieruchomość do celów najmu - czynności opodatkowanych podatkiem VAT, to w myśl cyt. art. 86 ust. 1 ustawy o VAT przysługuje mu prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z wynajmem nieruchomości.

Kwoty należne z tytułu najmu są obrotem zarządcy nieruchomości i Wnioskodawca powinien dodać je do własnego obrotu i rozliczyć.

Powyższa interpretacja była przedmiotem skargi Strony. Wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 18 lutego 2011 r. sygn. I SA/Lu 682/10 oddalono skargę Spółki. Wskazany wyrok był przedmiotem analizy Naczelnego Sądu Administracyjnego, który w wyroku z dnia 2 kwietnia 2012 r. sygn. I FSK 820/11 uchylił ww. wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu. NSA wskazał, iż zarządca sądowy działa na zlecenie sądu, na rzecz współwłaścicieli nieruchomości. Otrzymuje wynagrodzenie za wykonywane czynności, które określane jest przez sąd. W ramach wykonywanych czynności zarządu, mimo kontroli ze strony sądu jest samodzielny, ponosi też odpowiedzialność za wykonywane w ramach zarządu czynności. Nie ulega więc wątpliwości, że wykonując czynności zarządu zarządca spełnia przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy. Odbiorcami usług zarządcy są współwłaściciele nieruchomości, co do której ustanowiony został zarząd przez sąd. W sytuacji, gdy zarządca działa w imieniu własnym, ale na rzecz właścicieli nieruchomości, to wbrew temu, co przyjęły organ i Sąd pierwszej instancji czynności najmu wykonywane w ramach zarządu nie można odrywać od czynności samego zarządu, najem nieruchomości bowiem odbywa się w ramach czynności zarządu. Wynagrodzeniem zarządcy sądowego jest wynagrodzenie przyznane jemu przez sąd, to więc wynagrodzenie stanowi jego obrót, a nie należności z umów najmu, z których zobowiązany jest się wyliczyć wobec współwłaścicieli nieruchomości. Sytuacja jego w tym przypadku nie odbiega więc od sytuacji syndyka, co do którego nie ma wątpliwości, że obrotem jego jest wynagrodzenie przyznane jemu przez sąd.

Rozpatrując ponownie przedmiotową sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie wyrokiem z dnia 27 czerwca 2012 r. sygn. I SA/Lu 372/12 uchylił zaskarżoną interpretację indywidualną nr IPPP1-443-177/10-2/JL z dnia 12 maja 2010 r. W wyroku tym Sąd potwierdził stanowisko prezentowane przez NSA stwierdzając, że wynagrodzeniem zarządcy sądowego, czyli obrotem w rozumienia przepisów ustawy o VAT, jest wynagrodzenie przyznane mu przez sąd, a nie należności z umów najmu, z których zobowiązany jest się wyliczyć wobec współwłaścicieli nieruchomości. Według Sądu do czynności zarządcy nieruchomości wyznaczonego przez sąd nie ma zastosowania art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE, zgodnie z którym, w przypadku, gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Przepis ten ma zastosowanie, gdy podatnik zobowiązuje się na podstawie umowy do wykonania pewnego świadczenia, jednakże świadczenie to wykonywane jest faktycznie przez inny podmiot. Taka sytuacja w odniesieniu do czynności wskazanych w przedstawionym przez skarżącą stanie faktycznym nie występuje. Sytuacja zarządcy nieruchomości wyznaczonego przez sąd jest według Sądu podobna do sytuacji syndyka, zarządcy, czy nadzorcy sądowego powoływanych przez sąd w trybie ustawy - Prawo upadłościowe i naprawcze. Wykonując czynności zarządu zarządca spełnia przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Wynagrodzeniem zarządcy sądowego jest wynagrodzenie przyznane mu przez sąd. Tym samym zdaniem Sądu to wynagrodzenie stanowi jego obrót, a nie należności z umów najmu, z których zobowiązany jest się wyliczyć wobec współwłaścicieli nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego, biorąc pod uwagę rozstrzygnięcia zawarte w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie, stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego należy uznać za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy).

W myśl art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 99 ust. 1 ww. ustawy podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani składać w urzędzie skarbowym deklaracje podatkowe za okresy miesięczne w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po każdym kolejnym miesiącu, z zastrzeżeniem ust. 2-10 i art. 133.

Zgodnie natomiast z art. 106 ust. 1 ustawy o VAT, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Z wniosku wynika, że Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT i na podstawie wyroku sądu sprawuje funkcję zarządcy nieruchomości. Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy zarządca nieruchomości, w zakresie należności, jakie pobiera na rachunek współwłaścicieli, jest podatnikiem podatku od towarów i usług i w składanych jako podatnik własnych deklaracjach winien je dodać do własnego obrotu i rozliczyć.

Wskazać należy, iż określony w ustawie o podatku VAT zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, iż do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Podstawę prawną działalności sądowego zarządcy nieruchomości stanowi przepis art. 203 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) oraz przepisy art. 933-941 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.).

Na mocy art. 203 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. Natomiast w myśl art. 205 Kodeksu cywilnego współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy.

Wskazana norma nie obowiązuje w razie umownego powierzenia zarządu rzeczą wspólną osobie trzeciej. Stosuje się wówczas uzgodnione w umowie zasady wynagrodzenia, a w braku stosownego uzgodnienia dotyczącą zlecenia normę art. 735 § 2 Kodeksu cywilnego. Według niej, jeżeli nie ma obowiązującej taryfy, a nie umówiono się o wysokość wynagrodzenia, należy się wynagrodzenie odpowiadające wykonanej pracy. Odrębna regulacja prawna obowiązuje w przypadku zarządu sądowego. W tym przypadku zarządca sądowy może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które poniósł w związku z zarządem z własnych funduszy. Wysokość wynagrodzenia określa sąd odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości (art. 939 § 1 k.p.c.).

Na podstawie art. 935 § 1-3 Kodeksu postępowania cywilnego, zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany.

Zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku - za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą.

Zarządca odpowiada za szkodę wyrządzoną na skutek nienależytego wykonywania obowiązków (art. 938 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego). Ustanowiony w tym trybie zarządca jest uprawniony i zobowiązany do dokonywania czynności zwykłego zarządu, co tym samym oznacza wyłączenie współwłaścicieli od możliwości dokonywania takich czynności.

Z powyższych regulacji wynika, że zarządca sądowy działa na zlecenie sądu, na rzecz współwłaścicieli nieruchomości. Za wykonywane czynności otrzymuje on wynagrodzenie, które określa i przyznaje sąd. W ramach wykonywanych czynności zarządu, mimo kontroli ze strony sądu jest samodzielny, ponosi też odpowiedzialność za wykonywane w ramach zarządu czynności. Na podstawie powyższych okoliczności nie ulega zatem wątpliwości, że wykonując czynności zarządu zarządca spełnia przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Odbiorcami usług zarządcy są współwłaściciele nieruchomości, co do której ustanowiony został zarząd przez sąd. Zarządca jest zatem podatnikiem podatku VAT z tytułu swej działalności gospodarczej, z której uzyskuje wynagrodzenie ustalone i przyznane przez sąd.

Natomiast nie jest podatnikiem zarządca w odniesieniu do opłat czynszowych, jakie pobiera na rachunek współwłaścicieli nieruchomości. Kwoty wpłacane przez najemców tytułem czynszu stanowią wynagrodzenie współwłaścicieli nieruchomości i to oni są podatnikami podatku VAT z tytułu świadczonych usług najmu. Na skutek ustanowienia zarządu współwłaściciele nieruchomości nie tracą bowiem prawa własności swego majątku i prawa do pobierania z niego pożytku. Wnioskodawca pobiera powyższe opłaty i przekazuje je na rachunek współwłaścicieli jednak należy mieć na względzie, iż czynność ta wykonywana jest przez zarządcę w ramach czynności zarządu, a zarządca nie jest ponadto uprawniony do zatrzymania pozyskanych środków.

Wyjaśniając zatem przedstawione we wniosku wątpliwości wskazać należy, iż Spółka nie jest podatnikiem podatku VAT w zakresie należności pobieranych na rachunek współwłaścicieli nieruchomości. Kwoty należne z tytułu najmu są obrotem współwłaścicieli nieruchomości zatem to współwłaściciele nieruchomości, a nie jej zarządca (Spółka) są obowiązani do rozliczenia podatku VAT z tytułu wynajmu pomieszczeń w tej nieruchomości. Wnioskodawca zobowiązany jest do rozliczania w deklaracji VAT jedynie własnego wynagrodzenia z tytułu zarządzania nieruchomością otrzymanego od współwłaścicieli nieruchomości.

Z uwagi na powyższe rozstrzygnięcie, odpowiedź na pytanie nr 2 zadane we wniosku warunkowo do pytania nr 1 stała się bezprzedmiotowa.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.