IPPP1-443-173/07-3/IZ

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 6 września 2007 r. (data wpływu 11 września 2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania zaliczek na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości oraz odliczenia podatku naliczonego związanego z utrzymaniem nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 07.09. 2007 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania otrzymywanych zaliczek na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości i odliczeniem podatku naliczonego związanego z utrzymaniem nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Od 18 października 2005 r. Strona prowadzi działalność gospodarczą, która polega na wybudowaniu małego budynku wielorodzinnego (9 mieszkań) i ich sprzedaży, jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Podatnik podpisał z sześcioma osobami umowy przedwstępne kupna lokali mieszkalnych i otrzymał zaliczki, od których zgodnie z ustawą o podatku od towarów i usług został zapłacony podatek VAT. Na dzień 27 sierpnia 2007 r. budynek został wybudowany, odbył się również odbiór budynku przez nadzór budowlany. Strona czeka na zakończenie procedury i otrzymanie zaświadczenia o przeznaczeniu budynku do użytkowania. Wówczas nastąpi wydanie towaru tj. lokali mieszkalnych oraz ich sprzedaż. Podpisanie aktów notarialnych z nabywcami mieszkań, z przyczyn urzędowych nastąpi w późniejszym terminie. Wspólnota mieszkaniowa może powstać dopiero po podpisaniu pierwszego aktu notarialnego, dlatego do tego czasu, zgodnie z umowami przedwstępnymi i obowiązującymi przepisami Strona jest zobowiązana do zarządzania nieruchomością wspólną. Za zarządzanie nie będzie pobierała żadnego wynagrodzenia. W celu należytego utrzymania lokali ich właściciele zobowiązani są do uiszczenia zaliczek w celu pokrycia kosztów utrzymania poszczególnych lokali i części wspólnych budynku. Zaliczki te (do czasu powstania wspólnoty)wpłacane będą na konto Podatnika. Jednocześnie Strona będzie otrzymywała faktury za media, rachunki za sprzątanie itp.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy jako sprzedający i równocześnie zarządzający nieruchomością wspólną Strona nie nalicza podatku VAT od otrzymywanych zaliczek na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości i nie odlicza podatku VAT z faktur, z którymi jest obciążana za utrzymanie budynku.

Strona do momentu powstania wspólnoty mieszkaniowej, w czasie kiedy będzie zarządzała nieruchomością, zgodnie z załącznikiem do umowy sprzedaży, będzie prowadziła pozaksięgową ewidencję kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów. Zdaniem Podatnika otrzymywane zaliczki nie stanowią obrotu w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Zatem Podatnik nie będzie odliczał podatku VAT z faktur za media itp.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r. Nr 54, poz. 533 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i usług i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 8 ust. 1 ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust, 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

W myśl art. 29 ust. 1 i 2 ustawy podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. W przypadku gdy pobrano zaliczki, zadatki, przedpłaty lub raty, obrotem jest również kwota otrzymanych zaliczek, zadatków, przedpłat lub rat, pomniejszona o przypadającą od nich kwotę podatku.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Ze złożonego wniosku wynika, iż z zawartych umów przedwstępnych i z obowiązujących przepisów zobowiązana jest Strona do zarządzania nieruchomością wspólną i utrzymania jej w należytym stanie. Strona otrzymuje faktury za media, sprzątanie związane z utrzymaniem zarządzanej nieruchomości. Właściciele lokali wpłacają na konto Strony zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania poszczególnych lokali i części wspólnych budynku.

W rozpatrywanej sprawie mamy do czynienia z zagadnieniem refakturowania. W praktyce przyjmuje się, że z pojęciem refakturowania mamy do czynienia wtedy, gdy występują następujące okoliczności: przedmiotem refakturowania są usługi; z usług nie korzysta podmiot (albo korzysta w części), na którego wystawiana jest faktura pierwotna, lecz również podmiot trzeci (odbiorca finalny); sprzedaż (a właściwie odsprzedaż) jest dokonywana po cenie zakupu; podmiot, który dokonuje refakturowania wystawia na rzecz nabywcy fakturę (refakturę), z uwzględnieniem tej samej stawki podatku VAT, która widnieje na fakturze pierwotnej, wystawionej przez usługodawcę.

Otrzymywane przez Stronę zaliczki uznać należy za obrót w rozumieniu art. 29 ust. 2 wyżej wskazanej ustawy, gdyż są przeznaczone przez Podatnika na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości (koszty mediów, koszty sprzątania), którymi poprzez ich pobranie Strona faktycznie obciąża nimi podmioty, którym wydała lokale mieszkalne. Strona co prawda, nie świadczy usług w tym zakresie osobiście niemniej jednak przyjąć należy, iż świadczy te usługi pośrednio.

Zatem w tym zakresie Strona winna wystawić faktury na faktycznych odbiorców nabywanych usług, uwzględniając stawkę podatkową taką samą jak na fakturze pierwotnej, bez dodatkowych opłat (swojej marży) Jeżeli nabywcy lokali wpłacają zaliczki na poczet tych usług, zgodnie z art. 19 ust. 11 ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą ich otrzymania.

W świetle sytuacji opisanej w złożonym wniosku oraz przedstawionych regulacji prawnych stwierdzić należy, iż zaliczki otrzymywane przez Podatnika na poczet utrzymania nieruchomości stanowią obrót podlegający opodatkowaniu, a zatem Stronie przysługuje prawo do odliczenia podatku zawartego w otrzymywanych fakturach za media, sprzątanie, gdyż istnieje związek nabywanych usług z czynnościami opodatkowanymi.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.