IPPP1/443-1463/14-4/BS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony #61485; przedstawione we wniosku z dnia 3 grudnia 2014 r. (data wpływu 19 grudnia 2014 r.), uzupełnionym w dniu 23 marca 2015 r. (data wpływu 25 marca 2015 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 13 marca 2015 r. (skutecznie doręczone w dniu 18 marca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki - jest prawidłowe.

W dniu 19 grudnia 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki.

Wniosek uzupełniony został w dniu 23 marca 2015 r. (data wpływu 25 marca 2015 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Urząd Miasta (dalej Gmina) wykonuje zadania publiczne w oparciu o ustawę z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym. Zgodnie z art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a tejże ustawy do właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał dotyczących zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości. Zgodnie z art. 13 ustawy o gospodarce nieruchomościami nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu. W szczególności nieruchomości mogą być przedmiotem sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się. Zgodnie z art. 37 ust. 1 ww. ustawy, nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu. Zgodnie z art. 37 ust. 2 pkt 6 ww. ustawy przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości.

Do Urzędu Miasta wpłynął wniosek właścicieli działki 4845/4 przy ulicy K. w Ż. o wykupienie nieruchomości gminnej o nr ewid. 4844/2 o pow. 83 m² bezpośrednio sąsiadującej z ich własnością. Na działkę gminną wchodzi niewielka część budynku, który stanowi w całości własność właścicieli sąsiedniej działki prywatnej. Według ewidencji gruntów cały budynek wchodzi w skład działki sąsiedniej o nr ewid. 4845/4.

Gmina zamierzała sprzedać działkę 4844/2 o pow. 83 m² jako nieruchomość niezabudowaną, gdyż nie jest właścicielem przedmiotowego budynku i nigdy z niego nie korzystała. Cena sprzedaży brutto została ustalona z 23% stawką podatku VAT.

Z taką interpretacją nie zgadza się nabywca nieruchomości uznając, że Gmina sprzedaje działkę zabudowaną i nie powinna tej transakcji obejmować podatkiem VAT.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 19 marca 2015 r. (data wpływu 25 marca 2015 r.) Wnioskodawca wskazał, że Gmina Miasto wykorzystywała nieruchomość (wydzieloną z drogi) o nr ewid. 4844/2 położoną w Ż. przy ulicy K. na cele publiczne, nie związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, a więc była przez Gminę wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Gminie nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia działki o nr ewid. 4844/2 w Ż. Gmina nabyła przedmiotową nieruchomość w drodze komunalizacji, nieodpłatnie z mocy prawa na mocy decyzji Wojewody z dnia 5 października 1993 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż działki o nr ewid. 4844/2 powinna zostać opodatkowana stawką 23%.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Sprzedaż działki o nr ewid. 4844/2 należy opodatkować stawką 23% VAT, ponieważ w ewidencji gruntów powyższa działka stanowi działkę niezabudowaną, a Gmina nie jest właścicielem budynku. Budynek nie może być częścią składową dwóch nieruchomości. W związku z tym sprzedawaną nieruchomość należy traktować jako teren niezabudowany. Działka nr ewid. 4844/2 stanowi działkę budowlaną, ponieważ w myśl art. 2 ust. 33 ustawy o podatku od towarów i usług tereny budowlane to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp. nieprzeznaczonymi pod zabudowę - są zwolnione od podatku VAT - w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy.

Przedmiotowa nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, dla którego wyznaczono funkcję terenów usługowych związanych z działalnością cmentarza (typu: usługi kamieniarskie, handlu, administracyjne) oznaczonych symbolem 2U. Ponadto według wyceny rzeczoznawcy majątkowego działka 4844/2 o pow. 83 m² została wyceniona jako teren niezabudowany, ponieważ według ewidencji gruntów przedmiotowy budynek w całości należy do sąsiedniej działki prywatnej.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Budynek, który częściowo wchodzi w działkę gminną według ewidencji gruntów pochodzi z 1964 r., a Gmina nie jest jego właścicielem.

W związku z powyższym sprzedaż nieruchomości gminnej o nr ewid. 4844/2 powinna zostać opodatkowana stawką 23% VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Natomiast art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonana przez podatnika.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Pod pojęciem działalności gospodarczej, na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stosownie do art. 15 ust. 6 ustawy, nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie umów cywilnoprawnych.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki (urzędy) czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy, itd., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych).

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy - stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie - na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział stawki preferencyjne oraz zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Definicja terenów budowlanych zawarta została w art. 2 pkt 33 ustawy. W myśl tego przepisu przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Oznacza to, że co do zasady, opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę - są zwolnione od podatku VAT.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647, z późn. zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - w myśl zapisów art. 4 ust. 2 cyt. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Z opisu sprawy wynika, że do Urzędu Miasta wpłynął wniosek właścicieli działki 4845/4 przy ulicy K. w Ż. o wykupienie nieruchomości gminnej o nr ewid. 4844/2 o pow. 83 m² bezpośrednio sąsiadującej z ich własnością. Na działkę gminną wchodzi niewielka część budynku, który stanowi w całości własność właścicieli sąsiedniej działki prywatnej. Według ewidencji gruntów cały budynek wchodzi w skład działki sąsiedniej o nr ewid. 4845/4.

Gmina zamierzała sprzedać działkę 4844/2 o pow. 83 m² jako nieruchomość niezabudowaną, gdyż nie jest właścicielem przedmiotowego budynku i nigdy z niego nie korzystała. Cena sprzedaży brutto została ustalona z 23% stawką podatku VAT.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi, czy sprzedaż ww. działki, jako jako terenu niezabudowanego powinna zostać opodatkowana stawką w wysokości 23%.

Na mocy art. 47 § 1-3 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121), część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

W świetle przepisów Kodeksu cywilnego należy stwierdzić, że budynek co do zasady stanowi część składową gruntu. Według art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Przytoczony przepis łączy się z art. 191 Kodeksu cywilnego wyrażającym klasyczną zasadę superficies solo cedit ("własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową").

Wzniesienie budynku w całości na cudzym gruncie ma miejsce z zachowaniem zasady superficies solo cedit. Inaczej przedstawia się status prawny części budynku wzniesionego na własnym /użytkowanym wieczyście gruncie z przekroczeniem granic sąsiedniego gruntu. W myśl art. 151 Kodeksu cywilnego, jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze. Należy zauważyć, że w orzecznictwie Sądu Najwyższego dominuje pogląd, że w takim przypadku właścicielem całego budynku jest inwestor, a właściciel nieruchomości sąsiedniej może żądać - w zależności od spełnienia dalszych przesłanek określonych w art. 151 zd. 1 Kodeksu cywilnego - przywrócenia stanu poprzedniego lub roszczeń przewidzianych w art. 151 zd. 2 Kodeksu cywilnego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 stycznia 1971 r., sygn. akt I CR 5/71, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt III CZP 9/05, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 13 października 2006 r., sygn. akt III CZP 72/06 oraz postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 9 lutego 2007 r. sygn. akt III CZP 159/06).

Oznacza to, że usytuowanie części budynku na cudzej nieruchomości nie powoduje automatycznie, że część ta staje się częścią składową tej nieruchomości, chociaż jest z nią trwale związana, lecz pozostaje nadal częścią składową całego budynku.

W konsekwencji w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy jest grunt zabudowany częścią budynku znajdującego się na sąsiedniej działce - w świetle ustawy o podatku od towarów i usług - nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania częścią tego budynku jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy może być tylko grunt.

W analizowanej sprawie, mamy do czynienia z gruntem, który stanowi działkę budowlaną. Zatem dla planowanej dostawy takiej działki zwolnienie od podatku na podstawie cyt. wyżej art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy nie znajdzie zastosowania.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W opisie sprawy Wnioskodawca wskazał, że Gmina Miasto wykorzystywała nieruchomość (wydzieloną z drogi) o nr ewid. 4844/2 położoną w Ż, przy ulicy K, na cele publiczne, nie związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, a więc była przez Gminę wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Gminie nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia działki o nr ewid. 4844/2 w Ż,. Gmina nabyła przedmiotową nieruchomość w drodze komunalizacji, nieodpłatnie z mocy prawa na mocy decyzji Wojewody z dnia 5 października 1993 r.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że "czynności zwolnione od podatku" oraz "czynności niepodlegające opodatkowaniu" to dwa odrębne pojęcia, które należy rozróżniać. Generalnie zwolnienia od podatku VAT przewidziane w przepisach podatkowych dotyczących VAT (przykładowo art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy o VAT) mają zastosowanie do czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem - mieszczących się w zakresie opodatkowania VAT, do których przepisy te mają zastosowanie. Zatem czynności zwolnione od podatku VAT to czynności, do których przepisy z zakresu VAT mają zastosowanie - są to czynności z zakresu opodatkowania podatkiem VAT. Należy zatem stwierdzić, że czynność zwolniona od podatku VAT to czynność opodatkowana podatkiem VAT (i korzystająca ze zwolnienia). Natomiast "czynności niepodlegające opodatkowaniu VAT" to zdarzenia nie wywołujące żadnych skutków w podatku VAT.

W sytuacji przedstawionej we wniosku, jak sam Wnioskodawca wskazał wykorzystywał ww. nieruchomość na cele publiczne, niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej, oznacza to, zatem były to czynności niepodlegające opodatkowaniu VAT.

W konsekwencji, ponieważ przedmiotowa działka nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę na cele działalności zwolnionej od podatku, dostawa ww. działki nie może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że planowana przez Gminę sprzedaż działki o nr 4844/2, na której znajduje się część budynku posadowionego na działce sąsiedniej (nr 4845/4) zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy w związku z art. 146a pkt 1 ustawy, będzie podlegała opodatkowaniu stawką podatku w wysokości 23%.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy uznano za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.