IPPP1-443-137/11-4/MP

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 28 grudnia 2010 r. (data wpływu do BKIP w Płocku 27 stycznia 2011 r.), uzupełnionym w dniu 8 marca 2011 r. (data wpływu 11 marca 2011 r.) na wezwanie organu z dnia 23 lutego 2011 r. (doręczone w dniu 2 marca 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 27 stycznia 2011 r. do tut. Organu wpłynął ww. wniosek przesłany przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach, BKIP w Bielsku - Białej o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 8 marca 2011 r. (data wpływu 11 marca 2011 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 23 lutego 2011 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu I.X.1998 r. Spółka "C." Sp. z o.o. zawarła wstępną umowę zamiany działek z Gminą. Z tytułu wyrównania różnicy wartości zamienianych działek Spółka "C." Sp. z o.o. dokonała 30 września 1998 r. przelewu na konto Urzędu Miasta kwoty 1.917.400 zł (jeden milion dziewięćset siedemnaście tysięcy czterysta złotych). Termin zawarcia umowy końcowej był następnie przedłużany aktami notarialnymi. Obecnie strony są na etapie sporządzania protokołu uzgodnień. Według zaktualizowanych na dzień I.X.2010 r. operatów szacunkowych wartość rynkowa działki Spółki "C." Sp. z o.o. wynosi 1.045.900 zł, a wartość rynkowa działek Gminy wynosi 2.963.300 zł Różnica w cenie przeznaczonych do zamiany działek wynosi 1.917.400 zł.

Nieruchomość Gminy Miasto jest niezabudowaną nieruchomością przeznaczoną pod zabudowę, a zatem przy zamianie Gmina Miasto zobowiązana jest doliczyć do jej wartości (2.963.300) podatek od towarów i usług (VAT) w wysokości 23% wobec czego cena (brutto) tej nieruchomości wynosi 3.644.859 zł. Nieruchomość C. jest niezabudowaną nieruchomością rolną, a zatem zwolnioną od podatku od towarów i usług (VAT), wobec czego cena (brutto) tej nieruchomości odpowiada jej wartości i wynosi 1.045.900 zł.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 8 marca 2011 r. złożonym w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu Wnioskodawca wskazuje ponadto, iż zadane pytanie związane jest z sytuacją prawno-podatkową Wnioskodawcy występującego z wnioskiem o indywidualną interpretację przepisów prawa podatkowego i w związku z tym Wnioskodawcę można uznać za "zainteresowanego" w rozumieniu art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej. Wykładnia przepisów podatkowych w tej sprawie może bowiem rzutować na prawidłowe określenie jego obowiązku podatkowego.

Zgodnie z art. 15 Ustawy o gospodarce nieruchomościami "I. Nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa oraz własność jednostki samorządu terytorialnego mogą być przedmiotem zamiany na nieruchomości stanowiące własność osób fizycznych lub osób prawnych. W przypadku nierównej wartości zamienianych nieruchomości stosuje się dopłatę, której wysokość jest równa różnicy zamienianych nieruchomości". Sąd Najwyższy uchwałą z 25 listopada 2010 r. (III CZP 83/10) orzekł, że będącej podatnikiem podatku od towarów i usług stronie umowy zamiany, do której ma zastosowanie art. 15 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) nie przysługuje na podstawie tego przepisu w związku z art. 56 k.c. roszczenie wobec kontrahenta o zapłatę kwoty równej podatkowi od towarów i usług, obliczonemu od wartości świadczenia kontrahenta, jeżeli w umowie nie zastrzeżono zapłaty tej kwoty.

Dlatego też Wnioskodawca jest zainteresowany wykładnią przepisów dot. obowiązku zapłaty przez Gminę podatku VAT, aby zastrzec to w umowie z Gminą. VAT spowoduje bowiem wzrost ceny brutto zamienianych działek.

Nieruchomość stanowiąca własność "C." będąca przedmiotem zamiany jest niezabudowaną nieruchomością rolną. Dla terenu na którym jest zlokalizowana działka ww. Spółki - brak planu przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta uchwalonym Uchwałą Rada Miasta z dnia 21 listopada 2005 r. działka leży na obszarze przeznaczonym pod zabudowę produkcyjno-usługowo-handlową oznaczoną symbolem M.42PHU, jednak w ewidencji Wydziału Geodezji figuruje jako łąka kl. IV - użytki rolne.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu wniosku z dnia 8 marca 2011 r.:

Czy w związku z tym, że przeznaczona do zamiany działka Wnioskodawcy leży na terenie przeznaczonym pod zabudowę produkcyjno-usługowo - handlową, należy jej "dostawę" (sprzedaż, zamianę) również opodatkować podatkiem VAT.

Stanowisko wnioskodawcy przedstawione ostatecznie w uzupełnieniu wniosku z dnia 8 marca 2011 r.:

W świetle obowiązujących przepisów prawa, tj. zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy o podatku od towarów i usług, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Stosownie do art. 2 pkt 6 ww. ustawy o podatku od towarów i usług, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle oraz ich części będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku o towarów i usług zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Zdaniem Wnioskodawcy "dostawa" jego niezabudowanej działki winna być opodatkowana podatkiem VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, za dostawę towarów uważa się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Według art. 2 pkt 6 ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2011 r., towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z powołanego powyżej art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy nie wynika, że odpłatność za czynności dostawy towarów lub świadczenia usług musi mieć postać pieniężną. Odpłatność jako świadczenie wzajemne może również przybrać postać rzeczową - zapłatą może być inny towar lub usługa, albo mieszaną - zapłata w części pieniężna, a w części rzeczowa. Innymi słowy, dla uznania czynności za odpłatną, wystarczające jest, by istniała możliwość określenia ceny wyrażonej w pieniądzu w stosunku do świadczenia wzajemnego stanowiącego wynagrodzenie za tę czynność.

Przez umowę zamiany, zgodnie z art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Zatem w przypadku zamiany obie strony przenoszą na siebie wzajemnie własność rzeczy, występując jednocześnie w charakterze dostawcy, jak i nabywcy.

Zapis art. 604 ww. ustawy - Kodeks cywilny daje dyspozycję odpowiedniego stosowania do zamiany przepisów o sprzedaży.

Umowa zamiany jest umową wzajemną, bardzo zbliżoną do umowy sprzedaży. Różnica w stosunku do umowy sprzedaży polega na tym, że w miejsce świadczenia ceny pojawia się obowiązek drugiej strony przeniesienia własności rzeczy. Ze względu na wzajemny charakter umowy, wartość świadczonych rzeczy powinna być ekwiwalentna.

Jak wynika z powyższego, realizowane w oparciu o umowę zamiany przeniesienie własności towaru (w tym gruntu) stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ww. ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Zgodnie natomiast z art. 146a ustawy, w okresie od 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., stawka podatku o której mowa w art. 41 ust. 1 (...) wynosi 23%.

Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział stawki preferencyjne oraz zwolnienie od podatku.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Zatem, aby stwierdzić czy dostawa nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu stawką podstawową, czy też będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT, konieczne jest ustalenie czy dana nieruchomość jest przeznaczona pod zabudowę, czy też nie.

Należy zauważyć, iż ustawodawca w ustawie o podatku od towarów i usług nie wskazał na postawie jakich kryteriów powinno się daną nieruchomość gruntową uznać jako przeznaczoną pod zabudowę. W związku z tym, ustawodawca dopuszcza w tej materii możliwość korzystania z wszelkich aktów prawnych, czy też aktów administracyjnych regulujących przedmiotowe kwestie.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o planowaniu - kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy. W związku z powyższym, podmiotem właściwym do określenia przeznaczenia danego gruntu, jako budowlanego lub też nie, jest gmina. Zatem, źródłem wywodzenia czy dana nieruchomość gruntowa jest przeznaczona pod zabudowę czy też nie, są wszelkie akty prawne lub administracyjne wydane przez właściwą jednostkę samorządową.

W myśl art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Natomiast art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu stanowi, iż w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, iż przeznaczona do zamiany działka Wnioskodawcy jest niezabudowaną nieruchomością rolną. Dla terenu, na którym zlokalizowana jest działka brak planu przestrzennego. W aktualnie obowiązującym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta uchwalonym Uchwałą Rady Miasta z dnia 21 listopada 2005 r. działka leży na obszarze przeznaczonym pod zabudowę produkcyjno - usługowo - handlową. W ewidencji Wydziału Geodezji przedmiotowa nieruchomość figuruje jako łąka kl. IV - użytki rolne.

W myśl art. 9 ust. 1 powołanej ustawy o planowaniu, w celu określenia polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego, rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, zwanego dalej "studium". Wójt, burmistrz albo prezydent miasta sporządza studium zawierające część tekstową i graficzną, uwzględniając zasady określone w koncepcji przestrzennego zagospodarowania kraju, ustalenia strategii rozwoju i planu zagospodarowania przestrzennego województwa oraz strategii rozwoju gminy, o ile gmina dysponuje takim opracowaniem (art. 9 ust. 2 ustawy o planowaniu). Studium sporządza się dla obszaru w granicach administracyjnych gminy (art. 9 ust. 3 ustawy o planowaniu). Ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych (art. 9 ust. 4 ustawy o planowaniu). Studium nie jest aktem prawa miejscowego (art. 9 ust. 5 ustawy o planowaniu).

Stosownie do art. 20 ust. 1 ustawy o planowaniu, plan miejscowy uchwala rada gminy, po stwierdzeniu jego zgodności z ustaleniami studium, rozstrzygając jednocześnie o sposobie rozpatrzenia uwag do projektu planu oraz sposobie realizacji, zapisanych w planie inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy, oraz zasadach ich finansowania, zgodnie z przepisami o finansach publicznych. Część tekstowa planu stanowi treść uchwały, część graficzna oraz wymagane rozstrzygnięcia stanowią załączniki do uchwały.

Z powyższych unormowań wynika, iż studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy jako plan-program, winno być wyrazem perspektywicznej polityki przestrzennej, odnoszącym się do całego obszaru gminy. Można by uznać studium za swego rodzaju aksjologiczną podstawę wszelkich działań podejmowanych na terenie gminy w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego.

Według cytowanego art. 9 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, z treści studium powinny wynikać lokalne zasady zagospodarowania przestrzennego. Skonkretyzowane działania w zakresie zmiany przeznaczenia terenu, położonego na obszarze gminy, przewidziane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz w decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, powinny być formułowane i realizowane zgodnie z tymi zasadami.

Z treści studium, jego charakteru i funkcji, a zwłaszcza z całokształtu unormowań ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należy wnosić, iż jest ono aktem obligatoryjnym. Urządzenia prawne planowania i zagospodarowania przestrzennego przewidziane w powołanej ustawie o planowaniu, składają się na swego rodzaju system. Stąd też naturalną koleją rzeczy, studium jako akt o wyższym stopniu ogólności od pozostałych urządzeń planistycznych wykorzystywanych na szczeblu gminnym (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu), wyznacza przedmiotowe granice, w jakich ma następować wiążące zarówno władzę, jak i obywateli, ustalenie przeznaczenia poszczególnych terenów oraz sposobów zagospodarowania i zabudowy. Powyższa analiza przepisów wskazuje, iż o charakterze danego gruntu winien rozstrzygać odpowiedni zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego, decyduje o kwalifikacji gruntu. W sytuacji, gdy dla danego terenu, nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego ani decyzja o warunkach zabudowy, jak ma to miejsce w przypadku przedstawionym przez Wnioskodawcę, należy posłużyć się inną istniejącą na dzień zawarcia transakcji dokumentacją sporządzoną na podstawie ww. ustawy o planowaniu przestrzennym.

Należy również zauważyć, że o ile przeznaczenie terenu określa plan zagospodarowania przestrzennego, decyzja o ustaleniu warunków zabudowy oraz studium zagospodarowania, o tyle ewidencja gruntów i budynków jest jedynie urzędowym zbiorem informacji faktycznych. Wynikające z niej zapisy są odzwierciedleniem stanu faktycznego i prawnego na dzień dokonania wpisu. Zgodnie z art. 20 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 240, poz. 2027 z późn. zm.), ewidencja gruntów i budynków obejmuje informacje dotyczące gruntów - ich położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas gleboznawczych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w skład której wchodzą grunty.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że dla określenia przeznaczenia danego terenu, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz w sytuacji, gdy nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decydujące znaczenie ma przeznaczenie terenu określone w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

W związku z tym, iż nieruchomość Wnioskodawcy będąca przedmiotem zamiany, zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego posiada przeznaczenie pod zabudowę produkcyjno - usługowo - handlową, dostawa przedmiotowej nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT. Tym samym, czynność ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23% - zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.