IPPP1-443-1328/08-4/MPe

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 1 lipca 2008 r. (data wpływu 11 lipca 2008 r.) uzupełnionego w dniu 25 lipca 2008 r. (data wpływu) na wezwanie z dnia 15 lipca 2008 r. doręczone w dniu 18 lipca 2008 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie powstania obowiązku podatkowego od otrzymanej opłaty rezerwacyjnej - jest prawidłowe.

W dniu 11 lipca 2008 r. wpłynął ww. wniosek uzupełniony w dniu 25 lipca 2008 r. (data wpływu) na wezwanie z dnia 15 lipca 2008 r. doręczone w dniu 18 lipca 2008 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie powstania obowiązku podatkowego od otrzymanej opłaty rezerwacyjnej.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny, zdarzenie przyszłe.

Spółka prowadzi działalność w zakresie realizacji inwestycji budownictwa mieszkaniowego.

W związku z realizowanymi projektami Spółka zawiera z nabywcami lokali umowy rezerwacji (dalej:"umowa rezerwacji"), na podstawie których strony zobowiązują się do zawarcia umowy zobowiązującej do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz lokalu użytkowego i ich sprzedaży w określonym terminie (dalej: "umowa zobowiązująca"). Sprzedający zobowiązuje się, że przez określony czas od dnia zawarcia umowy rezerwacji nie będzie oferować danego lokalu do sprzedaży innym osobom niż kupujący.

W celu zabezpieczenia wykonania powyższego zobowiązania, kupujący zobowiązany jest do wpłacenia na wyznaczony przez Spółkę rachunek bankowy określonej kwoty (dalej: "opłata rezerwacyjna") stanowiącej gwarancję, iż kupujący nie odstąpi od zawarcia umowy zobowiązującej.

Zgodnie z postanowieniami umowy rezerwacji:

* W przypadku nie zawarcia umowy zobowiązującej z przyczyn leżących po stronie kupującego, opłata rezerwacyjna przejdzie na własność Spółki tytułem kary umownej.

* W przypadku nie zawarcia umowy zobowiązującej w określonym terminie na skutek okoliczności niezależnych od Spółki tj. w razie nie uzyskania ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę inwestycji, Spółka zwróci kupującemu opłatę rezerwacyjną.

* W sytuacji nie zawarcia umowy zobowiązującej w określonym terminie z przyczyn leżących po stronie Spółki, Spółka zwróci kupującemu opłatę rezerwacyjną.

* W przypadku zawarcia umowy zobowiązującej opłata rezerwacyjna wniesiona przez kupującego zostanie zaliczona na poczet zapłaty pierwszej części ceny.

.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy otrzymanie opłaty rezerwacyjnej przez Spółkę stanowi otrzymanie zaliczki na poczet ceny sprzedaży nieruchomości i tym samym powoduje powstanie obowiązku podatkowego w podatku VAT po stronie Spółki już w momencie otrzymania.

Zdaniem Wnioskodawcy, w świetle obowiązujących przepisów podatkowych, otrzymana przez Spółkę opłata rezerwacyjna nie stanowi zaliczki na poczet ceny sprzedaży nieruchomości i tym samym nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w podatku VAT w momencie przekazania Opłaty rezerwacyjnej przez kupującego. Kwota taka będzie stanowić zaliczkę dopiero w momencie jej zaliczenia na poczet pierwszej części ceny sprzedaży nieruchomości (tj. w dniu podpisania umowy zobowiązującej).

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie z art. 19 ust. 10 ustawy o VAT w przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są lokale budynki, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później niż 30 dnia, licząc od dnia wydania. Natomiast zgodnie z art. 19 ust. 11 tej ustawy, jeżeli przed wydaniem towaru otrzymano część należności, w szczególności: przedpłatę zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części.

Natomiast zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania jest obrót. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Natomiast w myśl art. 29 ust. 2 ustawy o VAT obrotem jest również kwota otrzymanych zaliczek, zadatków, przedpłat lub rat, pomniejszona o przypadającą na nie kwotę podatku.

Spółka pragnie wskazać, iż z natury opłaty rezerwacyjnej wynika, że jest ona jedynie opłatą zabezpieczającą przyszłą sprzedaż i ma charakter zwrotny. Opłata ta stanowi, zatem kaucję zabezpieczającą. Opłata rezerwacyjna nie jest definitywnie należna Spółce, dopóki nie stanie się ona zaliczką na poczet przyszłej płatności (a więc do momentu podpisania umowy zobowiązującej) lub zostanie potrącona tytułem kary umownej. W związku z tym opłata rezerwacyjna nie może być utożsamiana z zaliczką już w momencie otrzymania od kupującego. Dodatkowo należy wskazać, iż w momencie przekazania opłaty rezerwacyjnej przez kupującego, Spółka nie może jednoznacznie określić, czy w przyszłości będzie ona stanowić część opłaty za sprzedawaną nieruchomość.

Z uwagi na gwarancyjny charakter opłaty rezerwacyjnej, zdaniem Spółki, nie może ona być traktowana na gruncie ustawy o VAT jako zaliczka na poczet przyszłej płatności już w momencie otrzymania, nie powinna rodzić obowiązku podatkowego po stronie Spółki w momencie jej przekazania przez kupującego.

Natomiast opłata rezerwacyjna powinna zostać uznana za zaliczkę dopiero w momencie zaliczenia jej na poczet pierwszej części ceny. Tym samym, obowiązek podatkowy w podatku VAT w odniesieniu do kwoty otrzymanej tytułem opłaty rezerwacyjnej powinien powstawać po stronie Spółki dopiero w momencie zaliczenia opłaty rezerwacyjnej na poczet ceny nieruchomości (a więc w momencie podpisania umowy zobowiązującej).

Spółka pragnie wskazać, że przedstawione stanowisko jest powszechnie akceptowane przez organy podatkowe. Zostało ono potwierdzone m.in. w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 19 lutego 2008 r. (sygn. ITPP2/443-229/07/EŁ), interpretacji Naczelnika Świętokrzyskiego Urzędu Skarbowego z dnia 14 września 2004 r. (sygn. R0/436/185/2004) oraz interpretacji Pierwszego Urzędu Skarbowego Warszawa-Śródmieście z dnia 16 lutego 2006 r. (sygn. 1435/PP1/443-261/1/05/AW).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego, zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

W myśl art. 29 ust. 2 ustawy, w przypadku gdy pobrano zaliczki, zadatki, przedpłaty lub raty, obrotem jest również kwota otrzymanych zaliczek, zadatków, przedpłat lub rat, pomniejszona o przypadającą od nich kwotę podatku. Dotyczy to również otrzymanych zaliczek na dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze.

Z przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wydania towaru lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części (art. 19 ust. 11 ustawy).

W przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są lokale i budynki, zgodnie z art. 19 ust. 10 ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30. dnia, licząc od dnia wydania, z zastrzeżeniem ust. 13 pkt 10 i 11.

W przypadkach określonych w ww. artykule, otrzymanie części zapłaty (ceny) lub części wkładu budowlanego i mieszkaniowego powoduje powstanie obowiązku podatkowego w tej części (art. 19 ust. 15).

Przepisy podatkowe w zakresie podatku od towarów i usług nie zawierają definicji kaucji. Zgodnie ze znaczeniem słownikowym "kaucja" jest to suma pieniężna złożona jako gwarancja dotrzymania zobowiązania i stanowiąca odszkodowanie w razie niedopełnienia zobowiązania.

Cechą charakterystyczną kaucji jest to, że może ona zostać wykorzystana tylko w ściśle określonym przypadku, tj. w razie niedopełnienia zobowiązania. Zabezpieczenie wykonania umowy, poprzez ustanowienie kaucji ma charakter gwarancyjny, zabezpieczający, co oznacza, iż ustanowiona jest ona na wypadek, gdyby strona umowy, która złożyła kaucję nie wywiązała się z niej. Wówczas druga strona umowy może zaspokoić się ze złożonej kaucji.

Co do zasady kaucja, nie jest zaliczana na poczet ceny i podlega zwrotowi po zrealizowaniu warunków umowy. Nie jest to otrzymanie części należności, a zatem nie można uznać jej ani za zaliczkę, ani za zadatek, ani tym bardziej za przedpłatę lub ratę.

Z przedstawionego we wniosku opisu wynika, iż w przypadku kiedy dojdzie do zawarcia umowy zobowiązującej opłata rezerwacyjna wniesiona przez kontrahenta zostanie zaliczona przez Spółkę na poczet zapłaty pierwszej części ceny.

Jeżeli kaucja wpłacona celem zabezpieczenia wykonania umowy zobowiązującej, zostaje zaliczona na poczet zapłaty pierwszej części ceny, wówczas stanowi ona zaliczkę na poczet dostawy podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem w opisanej sytuacji, otrzymane - zaliczone na poczet zapłaty pierwszej części ceny, środki pieniężne należy traktować jako zaliczkę na poczet przyszłych należności, stanowiącą obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 i 2 ustawy.

Powołany powyżej przepis art. 19 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług wiąże obowiązek podatkowy z momentem zapłaty całości lub części należności z tytułu dostawy towarów (przez którą należy rozumieć wszelkie formy płatności), której przedmiotem są lokale i budynki, to w odniesieniu do przedstawionego opisu stwierdzić należy, iż obowiązek podatkowy powstanie w dacie zawarcia umowy zobowiązującej. W tym momencie przedmiotowa należność zostanie przekazana na poczet przyszłej dostawy.

W związku z powyższym, stanowisko Spółki przedstawione we wniosku należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego, zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.