IPPP1-443-1226/09-4/BS - Zasady opodatkowania podatkiem VAT wynajmu oraz sprzedaży lokalu na cele mieszkaniowe.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 25 listopada 2009 r. (data wpływu 30 listopada 2009 r.), uzupełnionym na wezwanie tut. organu z dnia 1 lutego 2010 r. w dniu 17 lutego 2010 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania i rozliczenia czynności najmu, obowiązku wykazania w deklaracji VAT-7 obrotu z tytułu dostawy lokalu mieszkalnego oraz kas rejestrujących - jest prawidłowe.

W dniu 30 listopada 2009 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania i rozliczenia czynności najmu obowiązku wykazania w deklaracji VAT-7 obrotu z tytułu dostawy lokalu mieszkalnego oraz kas rejestrujących. Przedmiotowy wniosek został uzupełniony w dniu 17 lutego 2009 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W grudniu 2003 r. Wnioskodawca wspólnie z żoną na zasadach małżeńskiej wspólności ustawowej dokonał zakupu lokalu mieszkalnego od dewelopera. W lokalu tym Wnioskodawca zamieszkał wraz z żoną. Od października 2005 r. Wnioskodawca wspólnie z żoną dokonywali wynajmu ww. lokalu wyłącznie na cele mieszkaniowe (w sumie trzem kolejnym najemcom). Zgodnie z deklaracją złożoną Naczelnikowi Urzędu Skarbowego Wnioskodawca został wskazany jako wyłączny płatnik podatku z tytułu najmu. Wnioskodawca opłacał podatek dochodowy w formie zryczałtowanej (8,5 % i 20 %).

Z dniem 1 lipca 2009 r. Wnioskodawca zarejestrował się jako osoba fizyczna prowadząca samodzielnie działalność gospodarczą i czynny podatnik VAT. Do tego dnia Wnioskodawca nie prowadził działalności gospodarczej. Żona Wnioskodawcy nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie wniósł ww. lokalu mieszkalnego do ewidencji środków trwałych ani też nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wnioskodawca nie dokonywał amortyzacji lokalu ani odliczeń żadnych kosztów z nim związanych.

W związku z faktem, iż ostatnim najemcą było przedsiębiorstwo dokonujące najmu na cele mieszkaniowe swojego pracownika Wnioskodawca udokumentował sprzedaż (przychód z najmu) fakturą VAT ze stawką "zw", PKWiU 70.20.11 i wprowadził do odrębnego rejestru sprzedaży (nie związanej z prowadzoną działalnością gospodarczą) oraz wykazał w deklaracji VAT-7 za miesiąc lipiec 2009. Podatek dochodowy Wnioskodawca opłacił bez zmian - w formie zryczałtowanej. Ostatnia umowa najmu wygasła z dniem 31 lipca 2009 r. Od tego czasu Wnioskodawca wraz z żoną nie uzyskiwali przychodu z najmu. W październiku 2009 r. Wnioskodawca wspólnie z żoną dokonał sprzedaży ww. lokalu osobie fizycznej do majątku osobistego. Sprzedaż została zawarta w formie umowy notarialnej. Sprzedaż nie podlegała VAT.

Wykonywana przez Wnioskodawcę działalność gospodarcza polega faktycznie na świadczeniu usług w zakresie doradztwa w zakresie zarządzania według PKD 2007: 70.22.Z, 62.02.Z, 62.01.Z oraz na przygotowaniu inwestycji obiektu hotelarskiego, na co Strona ponosi nakłady inwestycyjne. Wnioskodawca sprzedaży dokonuje wyłącznie na rzecz podmiotów prowadzących działalność gospodarczą, dokumentując sprzedaż fakturą VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Zdaniem Wnioskodawcy:

Sprzedaż była zwolniona z VAT. Wnioskodawca zasadnie wykazał przychód z najmu za lipiec 2009 w deklaracji VAT za październik 2009 r.

Wnioskodawca nie powinien wykazywać przychodu ze sprzedaży mieszkania w deklaracji VAT za październik 2009 r.

Wnioskodawca nie powinien wykazywać przychodu ze sprzedaży mieszkania w deklaracji VAT za październik 2009 r.

Przychód ten nie powinien być uwzględniony przy liczeniu proporcji wyznaczającej obowiązek rejestrowania sprzedaży na kasie fiskalnej.

Wnioskodawca nie podlega obowiązkowi rejestrowania sprzedaży na kasie fiskalnej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Ad. 1)-3)

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej: ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Stosownie do art. 8 ust. 1 ww. ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7. W myśl art. 41 ust. 1 ustawy o VAT stawka podatku wynosi 22 %, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Od zasady opodatkowania według stawki podstawowej ustawodawca w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisów wykonawczych do niej przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawką obniżoną lub zwolnienie od podatku. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku usługi wymienione w załączniku nr 4 do ustawy. W poz. 4 załącznika nr 4 - "Wykaz usług zwolnionych od podatku", wymienione zostały usługi sklasyfikowane w grupowaniu ex 70.20.11 "Usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe". Zastosowanie oznaczenia literowego ex przed symbolem PKWiU oznacza, że zwolnienie podatkowe dotyczy tylko danej usługi z danego grupowania.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że od października 2005 r. Wnioskodawca wspólnie z żoną dokonywali wynajmu ww. lokalu wyłącznie na cele mieszkaniowe (w sumie trzem kolejnym najemcom). Zgodnie z deklaracją złożoną Naczelnikowi Urzędu Skarbowego Wnioskodawca został wskazany jako wyłączny płatnik podatku z tytułu najmu. Z dniem 1 lipca 2009 r. Wnioskodawca zarejestrował się jako osoba fizyczna prowadząca samodzielnie działalność gospodarczą i czynny podatnik VAT. Mając na uwadze powyższe przepisy oraz okoliczności przedstawione we wniosku stwierdzić należy, iż najem jako usługa wymieniona w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej wypełnia, określoną w art. 8 ustawy o VAT, definicję usług wobec czego stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wynajem lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe, na mocy art. 43 ust. 1 ustawy o VAT w związku z poz. 4 załącznika nr 4 do tej ustawy jest zwolniony od podatku od towarów i usług.

Zatem Wnioskodawca zasadnie wykazał obrót z tytułu najmu lokalu mieszkalnego w rozliczeniu dla podatku od towarów i usług za lipiec 2009 r. Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 i nr 2 należy uznać za prawidłowe.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika ponadto, iż w październiku 2009 r. Wnioskodawca, prowadzący działalność gospodarczą objętą podatkiem VAT (podatnik VAT czynny) wspólnie z żoną, która nie prowadzi działalności gospodarczej, dokonał sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego, będącego uprzednio przedmiotem wynajmu, osobie fizycznej do majątku osobistego. Lokal ten nie został wniesiony do ewidencji środków trwałych w działalności prowadzonej przez Wnioskodawcę. Sprzedaż została zawarta w formie umowy notarialnej. Sprzedaż nie podlegała VAT. Wątpliwości Strony budzi, czy w związku z powyższą czynnością Wnioskodawca powinien dokonać korekty deklaracji VAT-7 za październik 2009 r. i wykazać przychód ze sprzedaży mieszkania. Jeśli tak, to w jakiej części, ponieważ była to współwłasność małżeńska.

Zgodnie z powołanym wyżej art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ww. ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podatnika.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy).

Określony w cytowanej ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, iż do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnika" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Podatnikiem staje się również ten, kto wykonał czynność podlegającą opodatkowaniu, jednorazowo, ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy.

Ponieważ ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje pojęcia "zamiar", jak również nie precyzuje pojęcia "sposób częstotliwy", w każdym przypadku należy badać, czy intencją określonej czynności, z którą łączą się skutki podatkowo-prawne było dokonywanie tej czynności wielokrotnie (więcej niż jednokrotnie). Z ogólnie przyjętej definicji "zamiaru" wynika, że jest to projekt, plan czy intencja zrealizowania czegoś. Zatem istotą zamiaru są intencje jakie przyświecają dokonywanym czynnościom jak i cel, który dana osoba ma osiągnąć dokonując dane czynności. W efekcie, aby stać się podatnikiem podatku od towarów i usług wystarczy wykonać czynności, o których mowa w art. 15 ust. 2 ustawy w sposób jednorazowy, jednak w okolicznościach wskazujących na zamiar ich wykonywania w sposób częstotliwy. Nie jest przy tym istotna sama częstotliwość wykonania tych czynności, ale istnienie okoliczności wskazujących na zamiar ich wykonania w sposób częstotliwy. O kwestii częstotliwości nie decyduje czasookres wykonywania czynności (rok, dwa czy więcej lat), ani ilość dokonanych transakcji. Decydującym kryterium jest powtarzalność czynności. Dlatego też, w każdym przypadku należy indywidualnie rozstrzygnąć, czy intencją określonej czynności, z którą łączą się skutki podatkowo-prawne, było dokonywanie jej wielokrotnie i w okolicznościach noszących znamiona działalności gospodarczej.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. W kontekście powyższego dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W oparciu o przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy stwierdzić należy, że jeżeli Wnioskodawca dokonuje sprzedaży części swojego majątku prywatnego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie, w okolicznościach wskazujących, iż działanie to nie jest czynione z zamiarem jego powtarzania (kontynuowania) i nie zmierza do nadania mu stałego charakteru, transakcja taka nie może być uznana za działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Sprzedając przedmiotowy lokal mieszkalny Wnioskodawca korzysta z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, a zatem czynność ta nie oznacza wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a co za tym idzie nie stanowi dostawy w rozumieniu art. 7 ustawy i nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, Wnioskodawca nie powinien wykazać obrotu dotyczącego sprzedaży lokalu mieszkalnego, o którym mowa we wniosku i nie powinien dokonywać korekty deklaracji VAT-7 za październik 2009 r. z tego tytułu. Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3 należy uznać za prawidłowe.

Ad. 4)

Z uwagi na fakt, iż Wnioskodawca nie powinien wykazać obrotu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego, o którym mowa we wniosku zawarte w punkcie 4 pytanie stało się bezprzedmiotowe.

Ad. 5)

W myśl art. 111 ust. 1 ustawy o VAT, podatnicy dokonujący sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych są obowiązani prowadzić ewidencję obrotu i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kas rejestrujących. Zgodnie z art. 2 pkt 22 przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca dokonuje sprzedaży wyłącznie na rzecz podmiotów prowadzących działalność gospodarczą, dokumentując sprzedaż fakturą VAT. Wnioskodawca dokonał też jednorazowo sprzedaży lokalu mieszkalnego. Jak wykazano powyżej czynność sprzedaży lokalu mieszkalnego nie stanowiła wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15, nie stanowiła zatem dostawy o której mowa w art. 7 ustawy o VAT i nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zatem przedmiotowa sprzedaż nie wypełnia definicji sprzedaży zawartej w art. 2 pkt 22 ww. ustawy.

Mając na uwadze powyższe przepisy oraz okoliczności przedstawione we wniosku stwierdzić należy, że Wnioskodawca nie jest zobowiązany do prowadzenia ewidencji obrotu i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kas rejestrujących, z uwagi na fakt, iż nie uzyskuje obrotu, o którym mowa w art. 111 ust. 1 ustawy. Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 5 należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.