IPPP1/443-1203/10-2/AP

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 25 listopada 2010 r. (data wpływu 29 listopada 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego na podstawie otrzymywanych faktur - jest prawidłowe.

W dniu 29 listopada 2010 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego na podstawie otrzymywanych faktur.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Przedmiotem działalności Spółki jest krótko-i długoterminowy wynajem apartamentów mieszkalnych. W tym celu Spółka wynajmuje od osób fizycznych lub prawnych, prowadzących bądź nie działalność gospodarczą, lokale mieszkalne znajdujące się w X przy ul. Y. Umowy najmu są zawierane na okres 5-ciu lat. Wynajem jest dokumentowany rachunkami bądź fakturami VAT. Co do zasady otrzymywane przez Spółkę faktury VAT, które dokumentują usługę najmu są wystawiane ze stawką zwolnioną, lecz niektórzy właściciele twierdzą, iż właściwą stawką podatku jest stawka 7% lub 22%. Następnie w swoim imieniu i na własny rachunek wykonuje usługę podnajmu lokali, w ramach której zapewnia swoim klientom concierge, room service, sprzątanie apartamentów, parking podziemny, usługi pralnicze, mycie samochodów, opiekę nad mieszkaniem podczas nieobecności. Co do zasady Spółka podnajmuje lokale jako lokale mieszkalne ale ma prawo zmienić przeznaczenie lokalu na cele użytkowe. O zmianie przeznaczenia Spółka informuje właściciela z 7-dniowym wyprzedzeniem.

Ze względu na podatek VAT Spółka świadczy:

* usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe - zwolnione od opodatkowania podatkiem od towarów i usług,

* usługi świadczone przez obiekty noclegowe turystyki oraz inne miejsca krótkotrwałego zakwaterowania - opodatkowane stawką 7%,

* usługi wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe - opodatkowane stawką 22%.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy stanowią podstawę do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego otrzymywane przez Spółkę faktury wystawione ze stawką 7% dokumentujące wynajem mieszkań na cele mieszkaniowe oraz czy Spółce przysługuje prawo obniżenia kwoty podatku w stawce 22% wykazanej na fakturze dokumentującej usługę najmu mieszkań na cele inne niż mieszkaniowe.

Zdaniem Wnioskodawcy

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury wystawione ze stawką 7% dokumentujące wynajem mieszkań na cele mieszkaniowe.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 uptu nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Usługa wynajmu lokalu mieszkalnego świadczona na rzecz podmiotu gospodarczego, który zamierza wynajmować ten lokal wyłącznie z przeznaczeniem na cele mieszkalne jest zwolniona od opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Zgodnie z tym przepisem zwalnia się od podatku od towarów i usług usługi wymienione w załączniku nr 4 do ustawy, zaś w pozycji 4 tego załącznika wymienione zostały usługi wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe. Zwolnienie od podatku usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne ma charakter przedmiotowy a nie podmiotowy, w związku z czym bez znaczenia jest fakt przez kogo jest ten lokal podnajmowany na cele mieszkalne i czy Spółka wykorzystując ten lokal wykonuje usługi hotelowe krótkotrwałego zakwaterowania opodatkowane 7% VAT-em.

Inaczej jest w przypadku zmiany przeznaczenia lokalu i wynajmowania go na cele użytkowe. Usługa wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe jest opodatkowana 22% VAT-em. Obowiązkiem wynajmującego jest wystawienie faktury dokumentującej sprzedaż usługi ze stawką 22%, a Spółce na mocy art. 86 uptu przysługuje prawo do odliczenie tego podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Generalna zasada określająca prawne możliwości odliczenia podatku naliczonego wyrażona jest w art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) - zwanej dalej ustawą o VAT. Zgodnie z tym przepisem w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do ust. 2 pkt 1 powołanego artykułu, kwotę podatku naliczonego stanowi, z zastrzeżeniem ust. 3-7, suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika:

Z powyższego uregulowania wynika, iż prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione jednocześnie warunki: odliczenia dokonuje podatnik VAT oraz towary i usługi, z których nabyciem wiąże się podatek naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Powołany wyżej przepis wyklucza jednocześnie możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych (czynności zwolnione od podatku VAT, czynności niepodlegające opodatkowaniu VAT).

Ustawodawca stworzył tym samym podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w określonych terminach, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych (wskazanych powyżej, tj. m.in. tego, że zakupy będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych), oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

W tym miejscu przywołać należy przepis art. 88 ust. 3a pkt 2 ww. ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z przedstawionego w złożonym wniosku stanu faktycznego wynika, iż przedmiotem działalności Spółki jest krótko-i długoterminowy wynajem apartamentów mieszkalnych. W tym celu Spółka wynajmuje od osób fizycznych lub prawnych, prowadzących bądź nie działalność gospodarczą, lokale mieszkalne. Umowy najmu są zawierane na okres 5-ciu lat. Wynajem jest dokumentowany rachunkami bądź fakturami VAT. Co do zasady otrzymywane przez Spółkę faktury VAT, które dokumentują usługę najmu są wystawiane ze stawką zwolnioną, lecz niektórzy właściciele twierdzą, iż właściwą stawką podatku jest stawka 7% lub 22%. Wnioskodawca, w swoim imieniu i na własny rachunek, wykonuje usługę podnajmu lokali. Spółka podnajmuje lokale jako lokale mieszkalne ale ma prawo zmienić przeznaczenie lokalu na cele użytkowe, o czym informuje właściciela z 7-dniowym wyprzedzeniem. Wnioskodawca wskazuje, iż świadczy usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe - zwolnione od opodatkowania podatkiem od towarów i usług, usługi świadczone przez obiekty noclegowe turystyki oraz inne miejsca krótkotrwałego zakwaterowania - opodatkowane stawką 7%, a także usługi wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe - opodatkowane stawką 22%.

W odniesieniu do powyższego, wątpliwości Wnioskodawcy sprowadzają się do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z otrzymywanych faktur wystawionych ze stawką 7% dokumentujących wynajem mieszkań na cele mieszkaniowe oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktur wystawionych ze stawką 22% dokumentujących usługę najmu mieszkań na cele inne niż mieszkaniowe.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług jednoznacznie wskazują, iż dla realizacji prawa do odliczenia podatku naliczonego niezbędne jest istnienie związku między dokonywanymi zakupami towarów i usług, a prowadzoną działalnością opodatkowaną. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest bezpośredni i bezsporny związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego. Jak wskazano w złożonym wniosku - Spółka wynajmuje od osób fizycznych lub prawnych, prowadzących bądź nie działalność gospodarczą, lokale mieszkalne, a następnie świadczy usługi wynajmu tych lokali zwolnione od opodatkowania podatkiem od towarów i usług, opodatkowane stawką 7%, a także opodatkowane stawką 22%.

Zauważyć należy, iż w przypadku, gdy podatnik dokonuje zakupów związanych zarówno z czynnościami zwolnionymi od podatku, jak i opodatkowanymi, zastosowanie znajduje przepis art. 90 ustawy o VAT, mający na celu określenie wartości podatku naliczonego, służącego wyłącznie czynnościom opodatkowanym, z pominięciem tej części podatku naliczonego, w jakiej nabyte towary i usługi będą wykorzystywane do wykonywania czynności zwolnionych od podatku. Zgodnie bowiem z art. 90 ust. 1 ww. ustawy o VAT, w stosunku do towarów i usług, które są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego. Dokonanie takiego podziału powoduje, że podatnik odlicza podatek związany z działalnością opodatkowaną, natomiast nie odlicza podatku związanego ze sprzedażą zwolnioną, bądź niepodlegającą opodatkowaniu.

Tym samym, skoro Spółka w ramach prowadzonej działalności polegającej na krótko-i długoterminowym wynajmie apartamentów mieszkalnych, wynajmuje od osób fizycznych lub prawnych lokale mieszkalne, stwierdzić należy, iż w przypadku lokali mieszkalnych przeznaczonych na cele mieszkalne (tekst jedn. wykorzystywanych do wykonywania czynności zwolnionych), Wnioskodawcy nie przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego z otrzymywanych faktur. Natomiast w przypadku zmiany przeznaczenia takich lokali i wykorzystywania ich do celów użytkowych (tekst jedn. do czynności opodatkowanych stawką VAT 22%), Spółce przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z otrzymywanych faktur.

Mając powyższe na względzie, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie przedstawionego stanu faktycznego należało uznać za prawidłowe.

Podkreślić jednocześnie należy, iż niniejsza interpretacja nie rozstrzyga kwestii prawidłowości opodatkowania i zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług dla świadczonych przez Wnioskodawcę usług oraz prawidłowości stawek podatku stosowanych na wystawianych przez wynajmujących fakturach. Przedstawione we wniosku informacje w powyższym zakresie zostały potraktowane jako element stanu faktycznego, ponieważ nie były przedmiotem zapytania, które dotyczyło wyłącznie prawa Wnioskodawcy do odliczenia podatku naliczonego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.