IPPP1-443-1150/09-4/PR - Zastosowanie zwolnienia podatkowego dla dostawy nieruchomości w części wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, w części wynajmowanej.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Gminy, przedstawione we wniosku z dnia 5 listopada 2009 r. (data wpływu 12 listopada 2009 r.), uzupełniony pismem z dnia 19 stycznia 2010 r. (data wpływu 25 stycznia 2010 r.) w odpowiedzi na wezwanie z dnia 13 stycznia 2010 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 12 listopada 2009 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Gmina zamierza zakupić nieruchomość - działkę budowlaną zabudowaną budynkiem usługowo - handlowym z lat 80-tych stanowiącym własność Gminnej Spółdzielni.

W nadesłanym uzupełnieniu Wnioskodawca dodał, iż przedmiotem obrotu jest nieruchomość gruntowa o pow. 2.888 m^2, zabudowana budynkiem handlowo-usługowym stanowiąca własność Gminnej Spółdzielni. Spółdzielnia ta deklaruje sprzedaż nieruchomości, a Gmina zamierza nabyć nieruchomość. Nabycie nieruchomości może nastąpić po uprzednim ustaleniu ceny. Ponieważ cena to koszt jaki nabywca musi ponieść w momencie zakupu, uzasadnione jest dokładne wskazanie czy ma to być cena netto czy brutto. W związku z powyższym, iż Gmina jest nabywcą nieruchomości, a ustalenie wysokości ceny jest niezbędne w celu uzyskania zgody Rady Gminy należy uznać, że zachodzi uzasadniona potrzeba uzyskania przedmiotowej interpretacji. Wobec powyższych okoliczności wniosek dotyczy indywidualnej sprawy Wnioskodawcy występującego o interpretację, Gmina ma interes w uzyskaniu interpretacji jako strona negocjacji ww. zakupu przedmiotowej nieruchomości.

Część budynku od co najmniej 10 lat przekazana jest w najem na prowadzenie działalności gospodarczej. Jedna kondygnacja wykorzystywana jest przez właściciela nieruchomości. Na podstawie dostępnych dokumentów ustalono, że w 1988 r. budynek został wpisany do książki środków trwałych. Jego wartość początkowa ustalona była na kwotę 65.876.425 zł. Po denominacji i przeszacowaniu w styczniu 1995 r. wartość ustalono na kwotę 513.510 zł. Przewidywana data sprzedaży to I półrocze roku 2010. Gminna Spółdzielnia w okresie ostatnich 5 lat ponosiła wydatki (łączna kwota wydatków: 66.382 zł) na ulepszenie nieruchomości w stosunku do których miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i przekraczały one 30% wartości początkowej obiektu. Ostatnie wydatki na ulepszenia były poniesione w 2008 r. i w zaokrągleniu stanowiły kwotę 39.729 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy dostawa (sprzedaż) ww. nieruchomości zwolniona jest z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku do towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.)...

Zgodnie z oceną prawną Gminy co do stanu faktycznego dostawa nieruchomości zabudowanej budynkiem wybudowanym w latach 80-tych podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), gdyż dotyczy zwolnionej z podatku dostawy budynku, a jednocześnie nie zachodzą w tej sprawie okoliczności wskazane w pkt 10 lit. a i b.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) zwanej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ust. 1 ww. ustawy rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Towarami, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Co do zasady, stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże zarówno w treści ustawy jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie z podatku.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy zwalnia się od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

W tym miejscu należy zauważyć, że zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

W art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, ustawodawca zwalnia od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

Stosownie do treści art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b), nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym położone są budynki lub budowle rozstrzygają przepisy art. 29 ust. 5 ustawy. Zgodnie z dyspozycją art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są budynki lub budowle trwale z gruntem związane albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Podstawą opodatkowania jest zatem kwota należna z tytułu sprzedaży budynków (budowli) trwale związanych z gruntem wraz z ceną gruntu.

Powyższe oznacza, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli zatem dostawa dotyczy budynków i budowli, która objęta jest stawką 22%, dostawa gruntu związanego z tym obiektem jako niewyłączona z podstawy opodatkowania tegoż obiektu, również podlega opodatkowaniu według stawki 22%. Jeżeli natomiast dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, ze zwolnienia korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z zaprezentowanego zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca zamierza zakupić nieruchomość zabudowaną budynkiem usługowo - handlowym z lat 80-tych, przy czym zaznacza, iż część budynku od ok. 10 lat jest wynajmowana innym podmiotom na prowadzenie działalności gospodarczej, natomiast jedna kondygnacja wykorzystywana jest przez właściciela nieruchomości do prowadzonej działalności. Ponadto Gmina zaznacza, iż przez okres ostatnich 5 lat były ponoszone wydatki na ulepszenie nieruchomości, w stosunku do których dokonywano odliczenia podatku naliczonego oraz przekraczały one 30% wartości początkowej obiektu. Ostatnie wydatki na ulepszenie zostały poniesione w 2008 r.

Poddając konfrontacji zaprezentowaną we wniosku treść zdarzenia przyszłego z powołanymi przepisami należy w pierwszej kolejności ustalić kiedy miało miejsce pierwsze zasiedlenie oraz jaki okres upłynął od niego do momentu dokonania dostawy nieruchomości. W tym celu należy odwołać się do brzmienia art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy, zgodnie z którym przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem w przedmiotowej sprawie powyższe przesłanki zostały spełnione wyłącznie w stosunku do tych pomieszczeń stanowiących część nieruchomości, które były wynajmowane innym podmiotom, po dacie dokonania ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej nieruchomości. Wyłącznie niektóre pomieszczenia zostały oddane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (wynajęte) i tylko w stosunku do tej części możemy mówić o pierwszym zasiedleniu. Pozostała część pomieszczeń znajdujących się w przedmiotowym budynku - jedna z kondygnacji, jak wskazuje Wnioskodawca, posłużyła bieżącej działalności właściciela nieruchomości.

Odnosząc powyższe ustalenia wynikające z przywołanego przez Wnioskodawcę zdarzenia przyszłego do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy stwierdzić, iż jedynie dostawa tej części pomieszczeń, które po dokonaniu przedmiotowych ulepszeń dokonanych w 2008 r. były przedmiotem wynajmu, będzie korzystała ze zwolnienia z podatku, pod warunkiem, że w momencie ich dostawy upłynie okres 2 lat od momentu ostatnich ulepszeń. Dostawa pomieszczeń będących przedmiotem umowy najmu, nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, jednakże, w zaprezentowanych okolicznościach Wnioskodawca nie określił dokładnej daty dostawy przedmiotowej nieruchomości, wskazał jedynie, że ma mieć to miejsce w pierwszym półroczu 2010 r. Stąd też o tym czy ww. transakcja wynajmowanej części pomieszczeń będzie podlegała opodatkowaniu, decydować będzie czy od momentu pierwszego zasiedlenia tj. od ostatnich ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej (2008 r.) do momentu dostawy upłynął okres przekraczający 2 lata.

Wydaje się być uzasadnionym, iż intencją ustawodawcy było celowe rozróżnienie w cyt. przepisach zastosowania zwolnienia dla całych budynków, budowli bądź również ich części, dopuszczając możliwość objęcia zwolnieniem jedynie część nieruchomości.

Odnośnie pozostałej części pomieszczeń znajdujących się w przedmiotowym budynku tj. jednej z kondygnacji, która wykorzystywana jest przez właściciela nieruchomości do bieżącej działalności, należy zauważyć, iż nie miało miejsca pierwsze zasiedlenie, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, gdyż po dokonaniu ulepszeń nie były one oddane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Mając zatem niniejsze na względzie, nie znajdą zastosowania przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W takiej sytuacji, należy poddać analizie regulacje zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, jednakże i na mocy tego przepisu dokonujący dostawy nie będzie mógł skorzystać ze zwolnienia, ponieważ ponosił on wydatki, które przekraczały 30% wartości początkowej, a w stosunku do nich przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Aby zastosować zwolnienie koniecznym jest spełnienie łącznie obydwu przesłanek płynących z treści ww. artykułu, zaś dostawcy co prawda nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy zakupie nieruchomości, jednak nie wyczerpuje przesłanek wynikających z pkt b niniejszego przepisu. Przepis art. 43 ust. 7a ustawy opierający się o art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b, również nie znajdzie w przedmiotowej sprawie zastosowania, bowiem niewynajmowana innym podmiotom część pomieszczeń służąca prowadzeniu działalności po ich ulepszeniu w 2008 r. nie była wykorzystywana przez podatnika do czynności opodatkowanych przez okres co najmniej 5 lat.

Mając na uwadze przedstawiony opis zdarzenia przyszłego oraz powyższą analizę przepisów prawa podatkowego należy stwierdzić, iż planowana w pierwszym półroczu 2010 r. dostawa gruntu wraz z posadowionym na nim budynkiem, na mocy obecnie obowiązujących przepisów będzie korzystała ze zwolnienia, w części dotyczącej wynajmowanych pomieszczeń w budynku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wyłącznie w sytuacji, gdy będzie dokonywana po upływnie 2 lat od ostatnich ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej budynku, natomiast w pozostałej części stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy będzie opodatkowana stawką 22%. Należy jednocześnie podkreślić, iż w myśl art. 29 ust. 5 ustawy, do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, bądź też opodatkowana jest 22% stawką podatku, na takich samych zasadach opodatkowana jest dostawa gruntu, na którym posadowione są budynki. W związku z tym, że dostawa budynku jest w części opodatkowana, a w części będzie korzystać ze zwolnienia, należy dokonać "przyporządkowania" dostawy gruntu, proporcjonalnie do poszczególnych wartości budynku podlegających opodatkowaniu i zwolnieniu oraz opodatkować je na tych samym zasadach.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.