IPPP1/443-1129/11-4/BS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 12 lipca 2011 r. (data wpływu 20 lipca 2011 r.), uzupełnionym w dniu 24 października 2011 r. (data wpływu 27 października 2011 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 13 października 2011 r. (skutecznie doręczone w dniu 19 października 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

* opodatkowania dostawy działek 44/1 i 44/2 - jest prawidłowe,

* opodatkowania dostawy działek 44/3 - jest nieprawidłowe.

W dniu 20 lipca 2011 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy działek gruntu. Przedmiotowy wniosek uzupełniony został pismem z dnia 21 października 2011 r. (data wpływu 27 października 2011 r.) będącym uzupełnieniem wniosku na wezwanie Organu z dnia 13 października 2011 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe:

Z § 2 pkt 2 Umowy Przedwstępnej wynika, że (i) Działka nr 44/1 oraz Działka nr 44/2 znajdują się częściowo na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej o symbolu MU, a częściowo na terenie komunikacji 1 KUD, natomiast (ii) Działka nr 44/3 w części znajduje się na terenie komunikacji 1 KD i 2 KD, a w pozostałej części stanowi grunt rolny o symbolu 1 R i leśny o symbolu Ls; działki znajdują się częściowo w obszarze zmeliorowanym o złożonych warunkach gruntowych z poziomem wody gruntowej powyżej 1 m ppt (nie jest jednak możliwe dokładne ustalenie, w jakiej części działka ta znajduje się na terenie komunikacji, a w jakiej części stanowi grunt rolny i leśny). W ocenie Wnioskodawcy, cześć rolna i leśna Działki nr 44/3 jest przeważająca.

Zgodnie z § 4 pkt 2 lit. 1) Umowy Przedwstępnej, "2. Strony postanawiają, że: 1) umowa przyrzeczona zostanie zawarta w terminie 3 miesięcy od zmiany dotychczasowych postanowień planu miejscowego, to jest w terminie 3 miesięcy od dnia wejścia w życie uchwały Rady Gminy N. w sprawie zmiany uchwały Rady Gminy N. z dnia 10 lipca 2003 r. w sprawie uchwalenia planu miejscowego, z treści której będzie wynikało, że:

W uzupełnieniu wniosku z dnia 21 października 2011 r. (data wpływu 27 października 2011 r.) Wnioskodawca wskazał, iż nabywca będzie mógł dysponować działką 44/3 jak właściciel po zawarciu umowy przeniesienia własności sporządzonej w formie aktu notarialnego. Obecnie właściciele nieruchomości zezwolili przyszłemu nabywcy na dokonanie pewnych czynności na nieruchomości, tj. inwentaryzacji zieleni i sporządzenia mapy geodezyjnej (w obu przypadkach czynności potwierdziły dane przedstawione przez zbywców). Dodatkowo, nabywca sporządził operat szacunkowy dla nieruchomości, a także poniósł koszty opłat wieczystoksięgowych czy danych geodezyjnych. Do momentu sprzedaży gruntu (co nastąpi w formie umowy zawartej przed notariuszem) nabywca nie dokona innych czynności na gruncie. Grunt nie jest wydany i nie będzie wydany przyszłemu nabywcy do czasu zawarcia umowy sprzedaży. Każdorazowe wejście na teren przez przyszłego nabywcę wymaga zgody właścicieli.

W ocenie Wnioskodawcy, w takim stanie rzeczy, nie można w żaden sposób uznać, iż przed momentem sprzedaży gruntu (co nastąpi w formie umowy zawartej przed notariuszem) nabywca będzie mógł faktycznie (w sensie ekonomicznym) dysponować działką 44/3 jak właściciel, tj. kiedy grunty będą przekazane nabywcy.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Zdaniem Wnioskodawcy

ad. 1)

Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko, iż w stanie faktycznym przedstawionym we Wniosku, dostawa Działki nr 44/3 jest zwolniona w całości od podatku VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT "zwalnia się od podatku; 9) dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę."

Jak natomiast stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT "zwalnia się od podatku:

10a) dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że: a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów."

Artykuł 2 pkt 14 ustawy o VAT "ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o (...) pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej."

Ustawa o VAT nie zawiera definicji, w jaki sposób należy rozumieć pojęcie "tereny budowlane" albo "tereny przeznaczone pod zabudowę". Przyjmuje się w orzecznictwie, iż możliwość budowy na danym terenie wynika z decyzji o warunkach zabudowy zagospodarowania terenu albo z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tak np. w wyroku NSA z dnia 12 lutego 2010 r. sygn. akt I FSK 2072/08); w braku planu, znaczenie mają zapisy w ewidencji gruntów i budynków (wyrok 7 sędziów NSA z dnia 17 stycznia 2011 r. sygn. akt I FPS 8/10).

Jak zostało wskazane w stanie faktycznym we wniosku, z wypisu MPZP wynika, iż działka nr 44/3 w części znajduje się na terenie komunikacji 1KD i 2KD, a w pozostałej części stanowi grunt rolny o symbolu 1R i leśny o symbolu Ls. W ocenie Wnioskodawcy, opierając się o wypis MPZP, teren upraw rolnych 1R - którego podstawowe przeznaczenie to przeznaczenie upraw rolniczych oraz teren Ls - ustalono przeznaczenie gruntów ewidencyjnych leśnych Ls, nie stanowią terenów budowlanych lub gruntów przeznaczonych pod zabudowę. Wnioskodawca uważa również iż teren komunikacji 1KD, 2KD nie stanowią terenów budowlanych lub gruntów przeznaczonych pod zabudowę - kluczowe jest bowiem sformułowanie wskazane w wypisie MPZP - iż są to projektowane (nieobligatoryjne) dojazdy - drogi wewnętrzne wskazane planem.

Ustawa o VAT nie zawiera regulacji, w jaki sposób należy postąpić w sytuacji, gdy jedna działka geodezyjna obejmuje zarówno grunt mogący być przedmiotem zabudowy (tak, jak np. grunt przeznaczony pod potrzeby komunikacji) jak i grunt rolny lub leśny. W wydawanych interpretacjach Minister Finansów wyraził pogląd, iż pojęcie teren przeznaczony pod zabudowę oznacza m.in. (i) obszar na którym zostanie urządzona zieleń na cele rekreacji, realizacja ciągów spacerowych i ścieżek rowerowych oraz urządzonych miejsc odpoczynku (interpretacja z dnia 6 lipca 2010 r. nr IBPP2/443-322/10/RSz), (ii) obszar na którym docelowo znajdą się obiekty mieszkaniowo-usługowe, droga ekspresowa i ulice lokalne (interpretacja z dnia 29 lipca 2010 r. nr IBPB1/443-364/10/AW), czy (iii) obszar na którym planowane jest przełożenie drogi wojewódzkiej oraz adaptację gazociągu i napowietrznej linii wysokiego napięcia (interpretacja z dnia 27 kwietnia 2011 r. nr IBPP1/443-102/11-6/MS).

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawcy, w sytuacji, gdy nie jest możliwe dokładne ustalenie, w jakiej części działka ta znajduje się na terenie komunikacji, a w jakiej części stanowi grunt rolny i leśny, a jednocześnie, w ocenie Wnioskodawcy, cześć rolna i leśna Działki nr 44/3 jest powierzchniowo przeważająca, należy zwolnić dostawę całej Działki nr 44/3 od podatku VAT.

ad. 2)

Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko, iż w stanie faktycznym przedstawionym we wniosku, dostawa Działki nr 44/1 i Działki nr 44/2 jest w całości opodatkowana podatkiem VAT.

Działki nr 44/1 i Działki nr 44/2 znajdują się na terenie przeznaczonym pod zabudowę (zgodnie z wypisem z planu), a zatem ich dostawa jest opodatkowana podatkiem VAT. Na taką klasyfikację nie ma wpływu to, iż są one sprzedawane wraz z Działką nr 44/3, której dostawa jest zwolniona w całości od podatku VAT.

ad. 3)

Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko, iż w stanie faktycznym przedstawionym we wniosku - w przypadku uznania za prawidłowe stanowiska Wnioskodawcy do pytania nr 1 we wniosku wpłacona zaliczka na poczet ceny sprzedaży (zwolniona od podatku VAT) nie będzie opodatkowana podatkiem VAT w momencie sprzedaży Działki nr 44/3. Jak zostało wskazane w stanie faktycznym we wniosku, umowa przyrzeczona zostanie zawarta w terminie 3 miesięcy od zmiany dotychczasowych postanowień planu miejscowego, z treści której będzie wynikało m.in. zmiana przeznaczenia Działki nr 44/3 na teren zabudowy mieszkaniowej, teren zabudowy mieszkaniowo - usługowej lub tereny komunikacji albo tereny infrastruktury technicznej. Zatem na moment sprzedaży Działki nr 44/3 będzie ona stanowiła - na gruncie ustawy o VAT - grunt budowlany /grunt przeznaczony pod zabudowę. W ocenie Wnioskodawcy, na zwolnienie od opodatkowania podatkiem VAT zaliczki na poczet ceny za dostawę Działki nr 44/3 nie ma jednak znaczenia planowana zmiana planu zagospodarowania przestrzennego. Zmiana planu zagospodarowania nie kreuje bowiem obowiązku zapłaty podatku VAT. Zatem pomimo tego, iż dostawa Działki nr 44/3 będzie opodatkowana podatkiem VAT, to nie spowoduje to zmiany sposobu opodatkowania podatkiem VAT wpłaconej zaliczki w momencie sprzedaży Działki nr 44/3.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionych stanów faktycznych oraz zdarzenia przyszłego w odniesieniu do:

* opodatkowania dostawy działek 44/1 i 44/2 - uznaje się za prawidłowe.

* opodatkowania dostawy działek 44/3 - uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 cyt. ustawy przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W art. 7 ust. 1 ustawy postanowiono, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Zgodnie z ww. przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Dotyczy to również zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Co do zasady stosownie do art. 41 ust. 1 ww. ustawy stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 powołanej ustawy, zwalnia się od podatku od towarów i usług dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione z podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że ustawa o podatku od towarów i usług w art. 43 ust. 1 pkt 9 posługuje się kryterium przeznaczenia terenu a nie jego klasyfikacją gleboznawczą. Wskazać przy tym należy, iż na gruncie przepisów podatkowych brak jest definicji pojęcia gruntu przeznaczonego pod zabudowę.

Celem określenia czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę należy się odwołać do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) regulującej zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu.

Zatem o charakterze danego gruntu winien rozstrzygać odpowiedni zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego, decyduje o kwalifikacji gruntu. Jedynie w sytuacji, gdy dla danego terenu, nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego ani decyzja o warunkach zabudowy, należy posłużyć się inną istniejącą na dzień zawarcia transakcji dokumentacją sporządzoną na podstawie ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca jest współwłaścicielem trzech działek niezabudowanych. Wnioskodawca wraz z małżonką, oraz Wspólnik wraz z małżonkiem zawarli umowę przedwstępną sprzedaży niezabudowanej nieruchomości składającą się z działek geodezyjnych: nr 44/3 o powierzchni 21, 9017 ha nr 44/2 o powierzchni 3,3764 ha oraz nr 44/1 o powierzchni 3,0946 ha. Działka nr 44/1 oraz działka 44/2 znajdują się częściowo na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej o symbolu MU, a częściowo na terenie komunikacji 1 KUD, natomiast działka nr 44/3 w części znajduje się na terenie komunikacji 1 KD i 2 KD, a w pozostałej części stanowi grunt rolny o symbolu 1R i leśny o symbolu Ls. Zgodnie z § 4 pkt 2 lit. 1) Umowy Przedwstępnej, Strony postanawiają, że: umowa przyrzeczona zostanie zawarta w terminie 3 miesięcy od zmiany dotychczasowych postanowień planu miejscowego, to jest w terminie 3 miesięcy od dnia wejścia w życie uchwały Rady Gminy N. w sprawie zmiany uchwały Rady Gminy N. z dnia 10 lipca 2003 r. w sprawie uchwalenia planu miejscowego, z treści której będzie wynikało, że dotychczasowe przeznaczenie działek nr 44/1 i 44/2 nie uległo zmianie, natomiast przeznaczenie działki nr 44/3 zostało określone jako teren zabudowy mieszkaniowej, teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej lub tereny komunikacji albo tereny infrastruktury technicznej.

W przedmiotowej sprawie należy przede wszystkim wskazać, iż przez dostawę towarów na gruncie ustawy od towarów i usług, zgodnie z art. 7 ust. 1 tej ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. Zatem należy stwierdzić, iż z punktu widzenia opodatkowania danej czynności podatkiem VAT istotne jest nie tyle przeniesienie prawa własności, o którym mowa w ww. przepisach prawa cywilnego, lecz przeniesienie prawa do rozporządzania jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Użycie określenia "jak właściciel" nie oznacza, przeniesienia własności rzeczy w rozumieniu prawa cywilnego, ale uzyskanie możliwości ekonomicznego dysponowania rzeczą przez nabywcę. W związku z powyższym w przedmiotowej sprawie istotnym jest określenie w jakim momencie dojdzie do przekazania przez sprzedającego kontroli ekonomicznej nad działką o nr 44/3 w taki sposób, że nabywca może nią rozporządzać jak właściciel, czyli moment, w którym grunt zostanie przekazany nabywcy, w sensie realnego zaoferowania i zapewnienia kupującemu możliwości odebrania działki, niezależnie od tego, czy kupujący przyjął rzecz do dyspozycji.

Wnioskodawca wskazał, iż nabywca będzie mógł dysponować działką 44/3 jak właściciel dopiero po zawarciu umowy przeniesienia własności sporządzonej w formie aktu notarialnego. Grunt nie jest wydany i nie będzie wydany przyszłemu nabywcy do czasu zawarcia umowy sprzedaży. Każdorazowe wejście na teren przez przyszłego nabywcę wymaga zgody właścicieli.

Z tego też powodu w przedmiotowej sprawie należy stwierdzić, iż opodatkowanie dostawy działki 44/3 uzależnione jest od przeznaczenia terenu w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej (gdy nabywca uzyska prawo do rozporządzania działką jak właściciel), a nie jak wynika z uzasadnienia Wnioskodawcy do pytania nr 1 - w dniu sporządzenia umowy przedwstępnej.

Biorąc pod uwagę powyższe oraz treść powołanych przepisów należy stwierdzić, że w chwili dokonania dostawy działka 44/3 będzie przeznaczona pod zabudowę - w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego będzie to teren zabudowy mieszkaniowej, teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej lub tereny komunikacji albo tereny infrastruktury technicznej. Zatem dostawa działki 44/3 nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, w związku z czym będzie podlegała opodatkowaniu stawką podstawową, w wysokości 23%.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, w odniesieniu do pytania nr 1 należało uznać za nieprawidłowe.

W odniesieniu do sprzedaży działek 44/1 i 44/2 stwierdzić należy, iż działki te w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego znajdują się częściowo na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej o symbolu MU, a częściowo na terenie komunikacji 1KUD, czyli są to tereny przeznaczone pod zabudowę, zatem ich dostawa również nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, w związku z czym będzie polegała opodatkowaniu stawką podstawową, w wysokości 23%.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, w odniesieniu do pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Jednocześnie zaznaczyć należy, że w zaistniałych okolicznościach, z uwagi na uznanie stanowiska Wnioskodawcy w odniesieniu do pytania 1 za nieprawidłowe, odpowiedź na pytanie nr 3 (warunkowe) stała się bezprzedmiotowa.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie, tut. Organ informuje, iż w dniu 26 sierpnia 2011 r. ogłoszony został tekst jednolity ustawy o VAT - Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054.

Z uwagi to, że odpowiedź na pytanie nr 3 stała się bezprzedmiotowa, powstała z tego tytułu nadpłata w wysokości 40 zł zostanie zwrócona, zgodnie z art. 14f § 2a ustawy - Ordynacja podatkowa, na rachunek bankowy wskazany we wniosku.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.