IPPP1-443-108/10-2/PR - Prawo do odliczenia podatku VAT z faktur dokumentujących nabycie nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 26 stycznia 2010 r. (data wpływu 29 stycznia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej nabycie nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 29 stycznia 2010 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej nabycie nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka jest spółką kapitałową prawa niemieckiego z siedzibą w Niemczech. Spółka jest zarejestrowana w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. W związku z wynajmem nieruchomości położonych w Polsce SPÓŁKA wystawia faktury z podatkiem VAT i rozlicza VAT w Polsce. SPÓŁKA zamierza nabywać nieruchomości (budynki niemieszkalne) od tzw. spółek obiektowych (dalej: spółka obiektowa) i następnie uzyskiwać przychody z tytułu wynajmu tych nieruchomości na cele inne niż mieszkaniowe.

Spółki obiektowe, od których spółka będzie nabywać nieruchomości są zakładane w celu realizacji konkretnego projektu, który polega na wybudowaniu budynku oraz budowli na danym gruncie. W momencie sprzedaży nieruchomości spółce ponad 50 % powierzchni budynku będzie wynajęte. Jednocześnie od momentu zawarcia pierwszej umowy najmu dotyczącej wynajmu powierzchni w sprzedawanym budynku, a dniem sprzedaży nieruchomości spółce upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Spółka obiektowa oraz SPÓŁKA złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla spółki naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie budynków i budowli znajdujących się na nabywanym gruncie.

W dniu nabycia nieruchomości SPÓŁKA przejmie na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego umowy najmu zawarte przez spółkę obiektową. Wraz z nabyciem nieruchomości SPÓŁKA przejmie tylko te zobowiązania, które wynikają z umów najmu i które z mocy prawa przechodzą na Spółkę. Spółka nie przejmie żadnych pozostałych zobowiązań spółki obiektowej, w szczególności z tytułu finansowania nieruchomości i związanych z procesem budowy, ani jej majątku poza sprzedawaną nieruchomością, ani personelu, ani jej ksiąg rachunkowych. Spółka obiektowa poza wybudowaniem sprzedawanych spółce nieruchomości i zawarciem umów najmu nie prowadzi żadnej innej działalności operacyjnej ani działalności pozostałej. Poza nieruchomościami spółka obiektowa nie posiada innych znaczących aktywów. Spółka obiektowa jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku VAT.

Po wybudowania budynków i budowli spółka obiektowa nie ponosiła wydatków na ich ulepszenie, które stanowiłyby co najmniej 30 % wartości początkowej tych budynków lub budowli. Po nabyciu nieruchomości SPÓŁKA zawrze umowę z niezależnym zarządcą nieruchomości. Zarządca nieruchomości nawiąże kontakt z najemcami i będzie rozliczał czynsz i opłaty dodatkowe, tj. koszty utrzymania nieruchomości. Najważniejsze decyzje dotyczące nieruchomości będą podejmowane przez zarząd spółki działający w Niemczech.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy SPÓŁKA będzie miała prawo do odliczenia podatku VAT z faktury dokumentującej nabycie nieruchomości od spółki obiektowej.

Zdaniem Spółki dostawa przedmiotowych nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług wg stawki 22 % przewidzianej w art. 41 ust. 1 ustawy o VAT ze względu na skorzystanie przez strony transakcji z możliwości rezygnacji ze zwolnienia od VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Stosownie do definicji towaru z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są wszelkie rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki, budowle lub ich części, a także grunty. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, poprzez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania jak właściciel, w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego.

Zdaniem Spółki w przedmiotowym stanie faktycznym podstawę opodatkowania stawką podatku w wysokości 22 % stanowić będzie cena sprzedaży budynków i budowli oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu lub prawa własności gruntu wyrażona w umowie pomniejszona o VAT. Zgodnie bowiem z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o VAT podstawowa stawka podatku wynosi 22 %. W opisanej sytuacji, pomimo spełnienia warunku zwolnienia z VAT, wskutek rezygnacji ze zwolnienia transakcja będzie opodatkowana stawką podstawową 22 %. Ponadto transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem gdy:

Ponadto zwalnia się od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a nieobjętą zwolnieniem dostawę budynków, budowli lub ich części, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

W świetle art. 43 ust. 11 oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

Spółka stoi na stanowisku, iż w odniesieniu do analizowanego stanu faktycznego nie ma przesłanek do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Natomiast zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 nie będzie stosowane ze względu na wybranie opodatkowania dostawy w oparciu o art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Wprawdzie dostawa przedmiotowych budynków i budowli zdaniem Spółki będzie miała miejsce po upływie dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia, ale strony przed dniem dokonania dostawy nieruchomości złożą naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla spółki zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy przedmiotowych budynków i budowli. Nie ma przy tym znaczenia, czy oświadczenie zostanie złożone przed, czy po zapłacie zaliczki na poczet zakupu nieruchomości.

Zdaniem Spółki w świetle z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, w momencie wydania przez spółkę obiektową powierzchni pierwszym najemcom do użytkowania ma miejsce pierwsza czynność opodatkowana dotycząca nieruchomości oraz następuje pierwsze zasiedlenie w rozumieniu ustawy o VAT.

Jak wspomniano powyżej, zdaniem Spółki dostawa budynków i budowli oraz nabycie przez Spółkę prawa wieczystego użytkowania gruntu lub prawa własności gruntu, nie spełnia przesłanek do uznania tej transakcji za wyłączoną spod ustawy o VAT. Zgodnie bowiem z art. 6 ustawy o VAT, jedynie transakcje zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa bądź czynności, które nie mogą być przedmiotem prawnie skutecznej umowy, nie podlegają ustawie o VAT.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT za zorganizowaną część przedsiębiorstwa można uznać organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo realizujące te zadania.

Powyższe warunki dotyczące kwalifikacji zespołu składników majątkowych jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą być spełnione łącznie, co nie ma miejsca w opisanym stanie faktycznym.

Ustawa o VAT nie definiuje natomiast pojęcia przedsiębiorstwa. W związku z tym, w świetle interpretacji Dyrektora izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 30 stycznia 2009 r. nr ILPP2/443-1023/08-2/AD, należy posłużyć się definicją sformułowaną w kodeksie cywilnym.

Zgodnie z art. 55¹ Kodeksu cywilnego przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

W przedmiotowym stanie faktycznym nie dochodzi ani do sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Jak zaznaczono w stanie faktycznym Spółka nie przejmie żadnych zobowiązań spółki obiektowej oprócz ewentualnych zobowiązań wynikających z zawartych umów najmu, które przechodzą na nią z mocy prawa. Spółka nie przejmie ksiąg ani dokumentacji związanej z prowadzeniem działalności gospodarczej przez spółkę obiektową. Spółka nie mogłaby bez dodatkowych działań podjętych we własnym zakresie skutecznie zarządzać budynkiem we wszelkich aspektach (ekonomicznych, prawnych, technicznych, finansowych).

Zarządzaniem nieruchomością i rozliczaniem opłat z tytułu najmu oraz kosztów dodatkowych po nabyciu nieruchomości przez SPÓŁKĘ zajmie się zewnętrzny niezależny zarządca wybrany przez SPÓŁKĘ. Zdaniem Spółki, same budynki i budowle, nawet z zawartymi umowami najmu powierzchni, nie mogłyby stanowić niezależnego przedsiębiorstwa. Tym samym nie ma podstaw, aby dostawa budynków oraz budowli wraz ze zbyciem prawa wieczystego użytkowania gruntu lub prawa własności gruntu uznana była za transakcję wyłączoną spod ustawy o VAT.

Samo istnienie umów najmu związanych z nieruchomościami nie uprawnia do przekwalifikowania dostawy towarów jako przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Interpretacja taka byłaby sprzeczna z zasadą powszechności opodatkowania VAT wypracowaną przez ETS na gruncie VI Dyrektywy. Stanowisko spółki znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach organów podatkowych oraz w orzecznictwie.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego "Sprzedaż poszczególnych elementów przedsiębiorstwa, choćby przedstawiały one znaczną wartość w porównaniu z wartością całego przedsiębiorstwa, nie stanowi podstawy do uznania, iż faktycznie nastąpi jego sprzedaż. Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbyci musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym" (teza wyroku NSA z dnia 6 października 1995 r., SA/Gd 1959/94).

Powyższe stanowisko znajduje poparcie w licznych interpretacjach organów skarbowych w tym w postanowieniu Naczelnika Pierwszego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie z dnia 10 listopada 2005 r. nr 1471/NTR2/443-467/05/MP, w którym Naczelnik uznał, że "ze względu na wyłączenie istotnych elementów przedsiębiorstwa, związanych z jego indywidualizacją, czy prowadzeniem działalności (tj. nazwa przedsiębiorstwa, księgi rachunkowe, wierzytelności inne niż wynikające z umów najmu), przedstawiona czynność prawna nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa" i w konsekwencji nie podlega wyłączeniu z zakresu opodatkowania VAT.

Podobne stanowisko zostało również wyrażone w interpretacjach Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 19 września 2008 r. nr IP-PP2-443-1067/08-2/MK, Naczelnika Pomorskiego urzędu Skarbowego z dnia 27 czerwca 2006 r. nr VI/443-114/06/JW, Naczelnika Drugiego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie z dnia 16 września 2005 r. nr 1472/RPPI/443-514/05/RO oraz Naczelnika Drugiego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie z dnia 16 września 2005 r. nr 1472/RPPI/443-515/05/RO.

Reasumując, Spółka stoi na stanowisku, iż dostawa budynków i budowli oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu lub prawa własności gruntu będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem stawki 22 %.

Spółka w związku z wykorzystywaniem nabywanych nieruchomości do wykonywania czynności opodatkowanych (tj. wynajem, dzierżawa) będzie miała prawo do odliczenia podatku VAT z faktury sprzedaży nieruchomości wystawionej przez spółkę obiektową na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

W związku z tym, iż niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług, w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych zostanie wydana odrębna interpretacja.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.