IPPP1/443-1065/08-4/AW - Od jakiej kwoty Starosta dokonujący sprzedaży nieruchomości użytkownikowi wieczystemu powinien naliczyć podatek VAT: od ceny prawa własności nieruchomości, czy od ceny prawa użytkowania wieczystego, czy też od kwoty stanowiącej różnicę tych wartości?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Starostwa przedstawione we wniosku z dnia 19 maja 2008 r. (data wpływu 3 czerwca 2008 r.), uzupełnione pismem z dnia 10 lipca 2008 r. (data wpływu 15 lipca 2008 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia podstawy opodatkowania sprzedaży nieruchomości gruntowej na rzecz jej wieczystego użytkownika - jest nieprawidłowe.

W dniu 3 czerwca 2008 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia podstawy opodatkowania sprzedaży nieruchomości gruntowej na rzecz jej wieczystego użytkownika.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Dla celów dokonania sprzedaży nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu oszacowano wartość prawa własności oraz prawa użytkowania wieczystego. Na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej użytkownikowi wieczystemu zaliczono kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości. Nabywca zapłacił Skarbowi Państwa różnicę miedzy tymi wartościami.

W nadesłanym uzupełnieniu Wnioskodawca podał, iż użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej, oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działki Nr: 38, 39, 40, 41, 73, 76 i 1860 o łącznej powierzchni 1,6590 ha, położonej w XXX Gm. ZZZ zwrócił się do tutejszego Starostwa Powiatowego o sprzedaż przedmiotowych działek gruntu. Wojewoda,.... Zarządzeniem Nr 273 z dnia 10 sierpnia 2007 r. udzielił Staroście Powiatu YYY, wykonującemu zadania z zakresu administracji rządowej, zgodę na sprzedaż użytkownikowi wieczystemu ww. nieruchomości gruntowej. Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z dnia 27 kwietnia 2007 r. określił wartość prawa własności przedmiotowej nieruchomości na kwotę 243.873,00 zł oraz wartość prawa użytkowania wieczystego na kwotę 157.298,00 zł. Aktem notarialnym z dnia 15 kwietnia 2008 r. Starosta Powiatu YYY sprzedał użytkownikowi wieczystemu Spółce nieruchomość gruntową za cenę 297.525,06 zł brutto, w tym VAT w kwocie 53.652,06, który został naliczony od wartości prawa własności nieruchomości. Na poczet ceny sprzedaży została zaliczona wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu w kwocie 157.298,00 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Od jakiej kwoty Starosta Powiatu YYY dokonujący sprzedaży nieruchomości użytkownikowi wieczystemu powinien naliczyć podatek VAT: od ceny prawa własności nieruchomości, czy od ceny prawa użytkowania wieczystego, czy też od kwoty stanowiącej różnicę tych wartości?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Starosta Powiatu YYY dokonując sprzedaży nieruchomości użytkownikowi wieczystemu powinien naliczyć podatek VAT od ceny prawa własności nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) - zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej "podatkiem", podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przy czym przez dostawę towarów zasadniczo rozumie się zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 6 przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Zgodnie z art. 32 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i ust. 3. Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej, zgodnie z art. 32 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wygasa z mocy prawa uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego.

Sprzedaż na podstawie art. 32 ustawy o gospodarce nieruchomościami, prawa własności gruntów objętych prawem użytkowania wieczystego, na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług należy traktować jako dostawę towarów gdyż grunty, zgodnie z art. 2 pkt 6, są towarami w rozumieniu przepisów tej ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Zgodnie z oświadczeniem Wnioskodawcy zawartym we wniosku sprzedaż przedmiotowej nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 20-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. W myśl ustępu 4 tego artykułu obrót pomniejsza się o kwoty udokumentowanych, prawnie dopuszczalnych i obowiązujących rabatów (bonifikat, opustów, uznanych reklamacji i skont), a także wartość kwot wynikających z dokonanych korekt faktur. Udzielenie więc bonifikaty pomniejsza obrót, czyli podstawę opodatkowania.

Zgodnie z art. 67 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości.

Natomiast w myśl art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami na poczet nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży.

Zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Zatem faktura VAT dokumentująca sprzedaż prawa własności gruntów objętych prawem użytkowania wieczystego powinna obejmować kwotę należną z tytułu sprzedaży przedmiotowego gruntu powiększoną o należny podatek VAT, stanowiącą różnicę pomiędzy wartością prawa własności nieruchomości gruntowej a wartością posiadanego przez nabywcę prawa użytkowania wieczystego.

Odpowiadając zatem na pytanie od jakiej kwoty Starosta jako sprzedający winien naliczyć podatek VAT, stwierdzić należy, iż od kwoty należnej z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, która stanowi różnicę pomiędzy wartością prawa własności nieruchomości gruntowej a wartością prawa użytkowania wieczystego.

Podkreślenia wymaga jednak fakt, że tylko sprzedający jest w stanie określić, co dokładnie jest wkalkulowywane w kwotę należną od nabywcy.

W świetle powołanych powyżej przepisów oraz na podstawie stanu faktycznego przedstawionego we wniosku należy uznać stanowisko Wnioskodawcy za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.