IPPB5/423-76/09-4/AS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 11 lutego 2009 r. (data wpływu 16 lutego 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie rozpoznania momentu przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 16 lutego 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie rozpoznania momentu przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca w dniu 23 grudnia 2008 r. podpisał w formie aktu notarialnego umowę warunkowej sprzedaży nieruchomości dokonując sprzedaży osobom fizycznym:

tj. za łączną cenę 2.028.600,00 zł, pod warunkiem, że Agencja Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w O., działająca na rzecz Skarbu Państwa jako podmiot uprawniony nie skorzysta z przysługującego jej na podstawie art. 3 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2003 r. Nr 64, poz. 592) prawa pierwokupu.

Na poczet należności wynikającej z transakcji nabywcy wpłacili kwotę 500.000,00 zł, tj. całą cenę w kwocie 158.600,00 zł za działkę Nr 56/3 i część ceny w kwocie 341.400,00 zł za nieruchomość składającą się z działek Nr 16 i Nr 17/24.

Resztę ceny w kwocie 1.529.000,00 zł strona kupująca zobowiązuje się zapłacić stronie sprzedającej w terminie 90 dni licząc od dnia zawarcie umowy warunkowej sprzedaży, tj. najpóźniej do dnia 30 marca 2009 r., pod warunkiem, że Agencja Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w O. nie skorzysta z przysługującego jej prawa pierwokupu przedmiotowych nieruchomości.

Wnioskodawca w dniu 23 grudnia 2008 r. wystawił fakturę VAT na całą kwotę dotyczącą sprzedaży tj. na kwotę netto 2.000.000,00 zł (brutto: 2.028.600,00 zł), rozpoznając dla celów podatku dochodowego przychód ze sprzedaży w grudniu 2008 r.

Wnioskodawca otrzymał pismo z Agencji Rynku Rolnego datowane na 30 grudnia 2008 r. o zrzeczeniu się przez Agencję prawa pierwokupu nieruchomości będących przedmiotem warunkowej umowy sprzedaży.

Umowa przenosząca własność nieruchomości zostanie zawarta w formie aktu notarialnego najpóźniej do 30 marca 2009 r. zgodnie z zapisami umowy warunkowej sprzedaży.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w przedstawionym stanie faktycznym przychód w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych z tytułu sprzedaży nieruchomości powstał w grudniu 2008 r....

Zdaniem Wnioskodawcy:

W związku wystawieniem w dniu 23 grudnia 2008 r. faktury na całą kwotę wynikającą z transakcji sprzedaży nieruchomości oraz zrzeczeniem się prawa pierwokupu przez Agencję Rynku Rolnego z dniem 30 grudnia 2008 r. do określenia daty powstania przychodu ze sprzedaży nieruchomości w wysokości łącznej kwoty należności będą miały zastosowanie przepisy art. 12 ust. 3a pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnym i w związku z tym przychód ze sprzedaży nieruchomości należy rozpoznać w grudniu 2008 r..

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje:

Na mocy art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.), w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2008 r., przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 13 i 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne w tym również różnice kursowe.

Zgodnie ze znowelizowanym z dniem 1 stycznia 2009 r. art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne w tym również różnice kursowe.

Należy zaznaczyć, iż przychodem są wszelkie przysporzenia majątkowe o charakterze trwałym, bezzwrotnym, definitywnym, których rzeczywiste otrzymanie powoduje obowiązek zapłaty podatku dochodowego.

Stosownie do postanowień art. 12 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Zgodnie z przepisem art. 12 ust. 3a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 3, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 3c i 3e, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

W myśl art. 12 ust. 3e ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych w przypadku otrzymania przychodu, o którym mowa w ust. 3 do którego nie stosuje się ust. 3a, 3c i 3d, za datę powstania przychodu uznaje się dzień otrzymania zapłaty.

W celu określenia momentu powstania przychodu zgodnie ze stanem faktycznym opisanym we wniosku należy rozstrzygnąć, który z wymienionych przepisów znajdzie zastosowanie odnośnie przedstawionej w nim sytuacji.

Z wyżej przytoczonych przepisów wynika generalna zasada, iż przychód podatkowy dla celów podatku dochodowego od osób prawnych powstaje w dniu wykonania usługi. Wyjątek od tej zasady stanowi:

* wystawienie faktury dokumentującej dostawę towarów lub usługi przed datą wydania towaru, zbycia prawa lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi - datą powstania przychodu będzie w tym przypadku dzień wystawienia faktury,

* uregulowania należności przed wydaniem towaru, zbyciem prawa lub wykonania usługi albo częściowym wykonaniem usługi - datą powstania przychodu będzie w tym przypadku dzień otrzymania należności.

W myśl art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych. Powyższe oznacza, że nie każde otrzymane pieniądze są przychodami, jeżeli nie stanowią one zapłaty za wykonane świadczenie, a jedynie przedpłatę lub zaliczkę na poczet przyszłych świadczeń.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), zaś art. 158 tej ustawy określa wyraźnie formę czynności prawnej koniecznej do dokonania takiego przeniesienia. Wymóg dochowania formy notarialnej jest warunkiem koniecznym ważności takiej umowy.

Z umowy przenoszącej własność nieruchomości lub lokalu sporządzonej w formie aktu notarialnego, wynika zatem niebudząca wątpliwości data czynności prawnej.

Do momentu podpisania umowy w tej formie sprzedaż nieruchomości nie dochodzi więc do skutku. Oznacza to, że momentem sprzedaży (odpłatnego przeniesienia własności) nieruchomości jest moment zawarcia notarialnej umowy dotyczącej zbycia tego lokalu.

Ponadto, zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych, z zastrzeżeniem ust. 4 i 5, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, iż Wnioskodawca w dniu 23 grudnia 2008 r. podpisał w formie aktu notarialnego umowę warunkowej sprzedaży nieruchomości dokonując sprzedaży osobom fizycznym pod warunkiem, że Agencja Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w O., działająca na rzecz Skarbu Państwa jako podmiot uprawniony nie skorzysta z przysługującego jej na podstawie art. 3 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2003 r. Nr 64, poz. 592) prawa pierwokupu.

Na poczet należności wynikającej z transakcji nabywcy wpłacili kwotę 500.000,00 zł, tj. całą cenę w kwocie 158.600,00 zł za działkę Nr 56/3 i część ceny w kwocie 341.400,00 zł za nieruchomość składającą się z działek Nr 16 i Nr 17/24.

Resztę ceny w kwocie 1.529.000,00 zł strona kupująca zobowiązuje się zapłacić stronie sprzedającej w terminie 90 dni licząc od dnia zawarcie umowy warunkowej sprzedaży, tj. najpóźniej do dnia 30 marca 2009 r., pod warunkiem, że Agencja Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w O. nie skorzysta z przysługującego jej prawa pierwokupu przedmiotowych nieruchomości.

Wnioskodawca w dniu 23 grudnia 2008 r. wystawił fakturę VAT na całą kwotę dotyczącą sprzedaży tj. na kwotę netto 2.000.000,00 zł (brutto: 2.028.600,00 zł), rozpoznając dla celów podatku dochodowego przychód ze sprzedaży w grudniu 2008 r.

Wnioskodawca otrzymał pismo z Agencji Rynku Rolnego datowane na 30 grudnia 2008 r. o zrzeczeniu się przez Agencję prawa pierwokupu nieruchomości będących przedmiotem warunkowej umowy sprzedaży.

Umowa przenosząca własność nieruchomości zostanie zawarta w formie aktu notarialnego najpóźniej do 30 marca 2009 r. zgodnie z zapisami umowy warunkowej sprzedaży.

W związku z powyższym zaliczki, które Wnioskodawca otrzymał przed dokonaniem zbycia prawa majątkowego przed zawarciem umowy kupna - sprzedaży w formie aktu notarialnego nie są przychodami.

Podsumowując, w oparciu o przywołane przepisy prawa należy stwierdzić, iż w przedstawionym stanie faktycznym obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób prawnych powstanie w momencie przeniesienia własności, tj. w dniu podpisania aktu notarialnego. Wówczas przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie kupna - sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. W związku z powyższym przychód nie powstaje w momencie wystawienia faktury VAT.

Z uwagi na powyższe stanowisko Wnioskodawcy w sprawie rozpoznania momentu przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości uznaje się za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.