IPPB5/423-572/09-3/PJ - Określenie momentu zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów spółki wydatków związanych ze zwrotem sprzedawcy części opłaty rocznej z tytułu prawa użytkowania wieczystego gruntu, nabytego przez spółkę w celu wzniesienia na tym gruncie budynku mieszkalnego.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 17 września 2009 r. (data wpływu 21 września 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie kosztów uzyskania przychodu - jest prawidłowe.

W dniu 21 września 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie kosztów uzyskania przychodu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest spółką należącą do międzynarodowej grupy..., prowadzącą działalność w sektorze nieruchomości, polegającej m.in. na nabywaniu, zagospodarowaniu, budowie, zarządzaniu i zbywaniu nieruchomości mieszkaniowych. W czerwcu 2009 r. Spółka nabyła nieruchomość (prawo wieczystego użytkowania gruntu wraz ze znajdującym się na niej budyniem biurowym) celem wzniesienia na niej nowego budynku mieszkalnego i sprzedaży mieszkań. W tym celu Spółka dokona rozbiórki budynku biurowego niezwłocznie po uzyskaniu zezwolenia na jego rozbiórkę.

Ponadto z uwagi na fakt, że sprzedający zapłacił w całości kwotę opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu za rok 2009, zgodnie z brzmieniem aktu notarialnego Spółka zwróciła sprzedającemu kwotę równą połowie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, która odpowiada części opłaty rocznej należnej za okres roku 2009, w którym to kupujący będzie użytkownikiem wieczystym gruntu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy prawidłowe jest stanowisko, że wydatek związany ze zwrotem części opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu należy traktować jako koszt bezpośrednio związany z przychodami ze sprzedaży mieszkań w obiekcie mieszkalnym wybudowanym na nabytym gruncie i w konsekwencji wydatek ten zostanie uznany jako koszt uzyskania przychodów w momencie sprzedaży tych mieszkań,.

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody, z zastrzeżeniem ust. 4b i 4c. Ustępy 4b i 4c dotyczą traktowania kosztów związanych bezpośrednio z przychodami, odnoszących się do przychodów danego roku i poniesionych po zakończeniu tego roku podatkowego. W konsekwencji nie mają one zastosowania do stanu faktycznego opisanego we wniosku z uwagi na fakt, że zapytanie dotyczy kosztów, które zostały poniesione przed uzyskaniem przychodów z nimi związanych.

Jednocześnie zgodnie z art. 15 ust. 4d koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, są potrącalne w dacie ich poniesienia. Jeżeli koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenie, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą.

Kluczowym elementem z punktu widzenia prawidłowego rozliczenia podatkowego poniesionego wydatku jest jego klasyfikacja jako kosztu bezpośrednio związanego z uzyskanym przychodem lub kosztu innego niż bezpośrednio związanego z przychodem.

Zdaniem Wnioskodawcy koszt związany ze zwrotem części opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania gruntu jest kosztem bezpośrednio związanym z przyszłymi przychodami ze sprzedaży mieszkań w nowo - wybudowanym na tej nieruchomości obiekcie mieszkaniowym. Świadczy o tym fakt, że był on jednym z warunków nabycia nieruchomości przez Spółkę zawartym w akcie notarialnym sprzedaży nieruchomości. Należy również zwrócić uwagę, że kalkulacja ceny sprzedawanych mieszkań uwzględnia całokształt kosztów poniesionych, związanych z wybudowaniem tych mieszkań włączając w to koszty opłat związanych z nabyciem nieruchomości.

Opodatkowane budynki, budowle i grunty mogą być środkiem trwałym, towarem handlowym, inwestycją. W każdej z tych sytuacji pojawiają się inne problemy z rozliczeniem podatku od nieruchomości i opłaty z tytułu wieczystego użytkowania w kosztach firmy.

W tym zakresie, zdaniem Wnioskodawcy istnieją różne stanowiska, także reprezentowane przez organy skarbowe. Niektóre z nich nakazują wliczenie tego wydatku do wartości inwestycji, inne nakazują traktowanie go jako koszt pośredni rozpoznawany podatkowo w momencie jego poniesienia. Większość interpretacji odnosi się do sytuacji, gdy podatnik realizuje inwestycję, która w pewnym momencie stanie się jego środkiem trwałym.

Zdaniem Wnioskodawcy ta sytuacja różni się od sytuacji podmiotu, który nie realizuje inwestycji, a prowadzi działalność deweloperską polegającą na wznoszeniu i sprzedaży obiektów budowlanych.

W tym przypadku także wydatek o którym mowa we wniosku jest związany z przychodami ze sprzedaży mieszkań. Deweloper (w odróżnieniu od realizującego inwestycję) zawsze dokonuje zakupu nieruchomości i ponosi koszty związane z jej zabudową w celu dalszej odsprzedaży. Z tego powodu powszechną praktyką jest wliczanie wszelkiego rodzaju kosztów związanych z wybudowaniem mieszkań w ich cenę. Należy zwrócić uwagę również na to, że nie była to opłata administracyjno - prawna z tytułu wieczystego użytkowania gruntu, a jedynie cywilno - prawne zobowiązanie wynikające z umowy między dwoma niezależnymi podmiotami. W konsekwencji nie można stwierdzić, że jest to opłata wynikająca z samego faktu posiadania gruntu, niezależnie od prowadzenia lub nie inwestycji. Zdaniem Wnioskodawcy w tym przypadku znajduje zastosowanie wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 5 lutego br. (I SA/Sz 626/08). Sąd orzekł, że jeżeli spółka płaci podatek od nieruchomości, która dopiero w przyszłości przynosić będzie dochód, to taki wydatek nie jest kosztem podatkowym. Stanie się nim dopiero w przyszłości, w momencie osiągnięcia przychodu z tej nieruchomości.

W konsekwencji poniesiony wydatek winien został zaklasyfikowany jako produkcja w toku i powinien być rozliczony jako koszty uzyskania przychodu w momencie uzyskania przychodu ze sprzedaży mieszkań w budynku mieszkalnym wzniesionym na zakupionej nieruchomości. Zdaniem Wnioskodawcy w opisanym stanie faktycznym nie ma podstaw do traktowania wydatku dotyczącego zwrotu części opłaty z tytułu wieczystego użytkowania gruntu jako kosztu innego niż bezpośrednio związanego z przychodami i zaliczenia go do kosztów uzyskania przychodów w dacie poniesienia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej odstąpiono od uzasadnienia prawnego oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Odnośnie cytowanego we wniosku wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 5 lutego br. (I SA/Sz 626/08), na który powołał się podatnik, organ podatkowy wyjaśnia, że orzeczenia sądu są wydawane w indywidualnych sprawach, w których zostały wydane i nie wiążą organu podatkowego właściwego do wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.