IPPB5/423-343/09/JC - Możliwość powiększenia wartości początkowej nieruchomości o odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego na wytworzenie tego środka trwałego. Obowiązek pomniejszenia kosztów wytworzenia nieruchomości o odsetki z lokat na rachunkach bankowych utworzonych z części środków pochodzących z kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup tego środka trwałego.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 8 czerwca 2009 r. (data wpływu 22 czerwca 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie ustalenia:

W dniu 22 czerwca 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Spółka zaciągnęła kredyt hipoteczny w CHF w kwocie ok. 2,5 miliona PLN. Część środków z tego kredytu przeznaczyła na zapłatę 10% wartości nieruchomości budowanej przez developera a pozostałą część kredytu przeznaczyła na lokaty na rachunkach bankowych 20 tys. PLN i 2,1 miliona PLN.

Pod koniec roku Spółka stanie się właścicielem dwóch lokali usługowych, które są obecnie budowane przez developera. Spółka czerpie przychody z lokat i ponosi koszty odsetek kredytu hipotecznego.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy koszty odsetek kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nieruchomości budowanej przez developera stanowią koszt uzyskania przychodu czy podnoszą wartość nieruchomości stanowiącej przedmiot inwestycji...

Czy odsetki od lokat pochodzących ze środków pieniężnych stanowiących wartość kredytu hipotecznego stanowią przychód Spółki czy pomniejszają wartość nieruchomości...

Zdaniem Wnioskodawcy:

Koszty kredytu hipotecznego zwiększają wartość nieruchomości stanowiącej przedmiot inwestycji wobec tego nie są kosztem bieżącej działalności gospodarczej. Odsetki od lokat pochodzących ze środków uzyskanych z kredytu hipotecznego pomniejszają koszt nieruchomości i nie stanowią przychodu do opodatkowania.

Wartość inwestycji zostanie rozliczona po rozwiązaniu lokat i zapłacie całej wartości inwestycji do developera w ten sposób, że odsetki od kredytu zwiększą wartość inwestycji a odsetki uzyskane z lokat pomniejszą jej wartość.

Faktycznym przychodem Spółki będą zyski z najmu lub sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem inwestycji a kosztem będzie amortyzacja tej nieruchomości naliczana od chwili oddania nieruchomości przez developera do użytkowania oraz bieżące odsetki od kredytu hipotecznego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

Zgodnie z art. 16g ust. 3 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.) za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

Na podstawie art. 16g ust. 4 tejże ustawy, za koszt wytworzenia uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi, i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych.

Do kosztu wytworzenia nie zalicza się: kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania.

W przedstawionym stanie faktycznym Spółka w bieżącej działalności gospodarczej zaciągnęła kredyt hipoteczny, z którego część przeznaczyła na spłatę 10 % wartości nieruchomości budowanej przez developera a pozostałą część przeznaczyła na lokaty na rachunkach bankowych. Wartość inwestycji zostanie rozliczona po rozwiązaniu lokat i zapłacie całej wartości inwestycji do developera w ten sposób, że odsetki od kredytu zwiększą wartość inwestycji a odsetki uzyskane z lokat pomniejszą jej wartość.

W świetle ww. przepisów prawidłowe jest uznanie, iż odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup lub wytworzenie środka trwałego, które zostały naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania, powiększają wartość początkową tego środka trwałego, pod warunkiem jednak, że dotyczą okresu do dnia przekazania środka trwałego do używania. W konsekwencji będą rozliczane w czasie w postaci odpisów amortyzacyjnych, ponieważ podwyższają one kwotę od której dokonywane są odpisy amortyzacyjne. Jednak od momentu oddania środka trwałego do używania odsetki od pożyczek, które finansowały zakup środka trwałego należy uznawać za koszty uzyskania przychodów.

Ponadto Spółka pozostałą część kredytu hipotecznego przeznaczyła na lokaty na rachunkach bankowych. Wobec powyższego, jeżeli w dniu rozwiązania lokaty wystąpi zysk, koszty wytworzenia środka trwałego należy pomniejszyć o kwotę tego zysku.

Reasumując, odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nieruchomości podnoszą jej wartość początkową a odsetki od lokat pomniejszają koszt nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.