IPPB5/423-236/09-2/DG - Wydatki spółki z tytułu zmiany umów użytkowania wieczystego gruntów, wykonania operatów szacunkowych określających wartość nieruchomości oraz wydatków na opracowanie dokumentacji projektowanego budynku mieszkalnego jako koszty uzyskania przychodów powstałe w dacie ich poniesienia.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 14 kwietnia 2009 r. (data wpływu 7 maja 2009 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych, w zakresie uznania za koszty wydatków na:

W dniu 7 maja 2009 r. wpłynął wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie uznania poniesionych przez Spółkę wydatków za koszty uzyskania przychodu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Spółka prowadzi działalność deweloperską polegającą na realizacji projektów budownictwa mieszkaniowego. Specyfika działalności deweloperskiej polega na tym, że projekty budowlane realizowane są w długim okresie czasu. Rozpoczęcie inwestycji deweloperskiej wymaga poniesienia nakładów finansowych, które mogą, ale nie muszą doprowadzić do rozpoczęcia inwestycji. W związku z powyższym Spółka, będąca użytkownikiem wieczystym gruntów, poniosła, zgodnie z uchwałą Rady Miasta, wydatki z tytułu zmian umów użytkowania wieczystego gruntów w odniesieniu do zmiany przeznaczenia działek gruntu, a także koszty wykonania operatów szacunkowych określających wartość nieruchomości, poniesione dla potrzeb ustalenia opłaty z tytułu zmiany przeznaczenia działek gruntu. Zmiana przeznaczenia gruntu polegała na przeznaczeniu gruntu pod zabudowę budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym z usługami i garażem podziemnym, gdzie funkcja mieszkalna ma stanowić funkcję podstawową, funkcja usługowa ma stanowić funkcję uzupełniającą.

Ponadto, Spółka poniosła wydatki na opracowanie dokumentacji technicznej projektowanego budynku mieszkalnego, niezbędnej do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę. W chwili obecnej Spółka nie dysponuje prawomocnym pozwoleniem na budowę (Spółka złożyła wniosek o wydanie pozwolenia na budowę). Jednocześnie Wnioskodawca wskazuje, że jej Zarząd nie podjął decyzji o rozpoczęciu inwestycji deweloperskiej. Ze względu na trudną sytuację gospodarczą na rynku mieszkaniowym trudno jest wskazać kiedy taka decyzja zapadnie.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy poniesione wydatki z tytułu zmian umów użytkowania wieczystego gruntów w zakresie zmiany przeznaczenia działek gruntu, a także wydatek z tytułu kosztów wykonania operatów szacunkowych określających wartość nieruchomości oraz wydatki na opracowanie dokumentacji technicznej projektowanego budynku mieszkalnego stanowią koszty uzyskania przychodów w dacie ich poniesienia.

W ocenie Wnioskodawcy poniesione wydatki mogą być - na podstawie art. 15 ust. 4d ustawy o CIT - potraktowane jako koszty uzyskania przychodów inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami i potrącone w dacie ich poniesienia.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o CIT kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów tub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT. Z powyższego oznacza, że tylko wydatki, które pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z powstaniem lub zwiększeniem przychodów, albo zachowaniem lub zabezpieczeniem źródła przychodów mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów. Aby zaliczyć wydatek do kosztów uzyskania przychodów muszą być spełnione następujące warunki:

Zdaniem Wnioskodawcy wszystkie poniesione wydatki, będące przedmiotem niniejszego wniosku, spełniają ww. kryteria, a zatem można je zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów. Dla ustalenia momentu zaliczenia wydatków w ciężar kosztów uzyskania przychodów, konieczne jest ustalenie rodzaju powiązania kosztów z przychodami. Koszty podatkowe ponoszone przez podmiot gospodarczy można podzielić na:

Mając na uwadze powyższe, koszty poniesione z tytułu zmian umów użytkowania wieczystego gruntów w zakresie zmiany przeznaczenia działek gruntu oraz koszty wykonania operatów szacunkowych określających wartość nieruchomości, a także wydatki na opracowanie dokumentacji technicznej projektowanego budynku mieszkalnego dotyczą całokształtu działalności Spółki oraz są związane z jej funkcjonowaniem. Wydatki te stanowią zatem koszty inne niż bezpośrednio związane z przychodami i są potrącalne w dacie ich poniesienia.

W świetle stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.) kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Powyższe oznacza, że wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, po wyłączeniu zastrzeżonych w ustawie, są kosztami uzyskania przychodów, o ile pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami. Przy czym zwrot "w celu" oznacza to, że nie każdy wydatek poniesiony przez podatnika w związku z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą podlega odliczeniu od podstawy opodatkowania, lecz tylko ten wydatek, który pozostaje w takim związku przyczynowo-skutkowym, że poniesienie go ma wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodów, albo zachowanie lub zabezpieczenie źródła przychodów.

Reasumując, aby zaliczyć wydatek do kosztów uzyskania przychodów muszą być spełnione następujące warunki:

Dla ustalenia momentu zaliczenia wydatków w ciężar kosztów uzyskania przychodów, podatnik powinien rozpoznać rodzaj powiązania kosztów z przychodami. Ustawodawca w art. 15 ust. 4-4e ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych podzielił koszty na:

Zatem wydatki poniesione przez Spółkę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów pod warunkiem jednak, że ich poniesienie miało na celu osiągnięcie przychodu lub zachowanie albo zabezpieczenie źródła przychodu. Wszystkie zatem koszty muszą się łączyć z przychodem, część w sposób bezpośredni a część w sposób pośredni. Wydatki niespełniające definicji kosztów zawartej w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych nie stanowią kosztów uzyskania przychodów.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Spółka ponosi dwie kategorie kosztów. Z jednej strony wydatki z tytułu zmian umów użytkowania wieczystego gruntów w odniesieniu do zmiany przeznaczenia działek gruntu oraz koszty wykonania operatów szacunkowych określających wartość nieruchomości, poniesione dla potrzeb ustalenia opłaty z tytułu zmiany przeznaczenia działek gruntu. A z drugiej strony, Spółka poniosła wydatki na opracowanie dokumentacji technicznej projektowanego nowego budynku mieszkalnego. Wydatki z tytułu zmian umów użytkowania wieczystego gruntów w odniesieniu do zmiany przeznaczenia działek gruntu, a także koszty wykonania operatów szacunkowych określających wartość nieruchomości nie mają bezpośredniego odzwierciedlenia w osiąganych przychodach, a przez to nie można przypisać im konkretnego przychodu. Koszty te chociaż niewątpliwie związane z prowadzoną działalnością gospodarczą i osiąganymi przychodami, nie pozostają w uchwytnym związku z konkretnym przychodem. Dlatego też przychylając się do stanowiska Spółki, wydatki te stanowią koszty inne niż bezpośrednio związane z przychodami potrącane w momencie poniesienia.

Zgodnie z brzmieniem art. 15 ust. 4d koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, są potrącalne w dacie ich poniesienia. Jeżeli koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenie, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą. Za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem ust. 4a i 4f-4h, uważa się dzień, na który ujęto koszt w księgach rachunkowych (zaksięgowano) na podstawie otrzymanej faktury (rachunku), albo dzień, na który ujęto koszt na podstawie innego dowodu w przypadku braku faktury (rachunku), z wyjątkiem sytuacji gdy dotyczyłoby to ujętych jako koszty rezerw albo biernych rozliczeń międzyokresowych kosztów (art. 15 ust. 4e ustawy).

Przechodząc natomiast do wydatków na dokumentację techniczną budynku należy uznać, iż wydatki te warunkują bezpośrednio powstanie przedmiotowej inwestycji, która będzie przeznaczona do sprzedaży. Koszty te nie powstają samoistnie, w oderwaniu od realizowanej inwestycji. Spółka ponosi tego rodzaju koszty tylko, jeśli prowadzi konkretną inwestycję, z której uzyska przychód w postaci ceny zbywanych lokali mieszkalnych. Umożliwia to bezpośrednie powiązanie kosztów z przychodami osiąganymi ze sprzedaży budynku mieszkalnego. Odnosząc się do tej kategorii wymienionych przez podatnika wydatków należy zaliczyć je na podstawie art. 15 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych do kosztów bezpośrednio związanych z przychodami. Koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody, z zastrzeżeniem ust. 4b i 4c (art. 15 ust. 4 ustawy).

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia opisanego w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.