IPPB4/4511-603/15-2/IM - Ustalenie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 11 maja 2015 r. (data wpływu 20 maja 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 20 maja 2015 r. został złożony wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca aktem darowizny z 26 sierpnia 1992 r. otrzymał od rodziców grunt rolny (m.in. działkę nr 4/25). Nieruchomość nie była wykorzystywana do prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Następnie 23 stycznia 2013 r. Wnioskodawca w drodze zamiany stał się właścicielem części działki (nr 5/7) przylegającej do gruntu, którego był właścicielem. Zamiana działek została dokonana w celu ich lepszego wykorzystania przez właścicieli (dostęp do drogi etc.). Zamiana została dokonana bez dopłat. Nabycie nastąpiło przez Wnioskodawcę do jego majątku osobistego. Obecnie do Wnioskodawcy zgłosiła się osoba fizyczna, która mieszka na sąsiadującej działce i jest zainteresowana nabyciem prawa własności do działki składającej się z części działki 4/25 oraz części działki 5/7 (działka oznaczona nr 180). Wnioskodawca nie ogłaszał ani nie reklamował sprzedaży gruntu, nie zamierza również sprzedawać innych działek nabytych w ramach darowizny lub zmiany.

W związku z planowanym zdarzeniem przyszłym, Wnioskodawca chciałby potwierdzić skutki podatkowe dotyczące sprzedaży.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy z tytułu sprzedaży działki, Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika od towarów i usług.

2. W jaki sposób Wnioskodawca powinien ustalić dochód z tytułu sprzedaży działki na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest rozpatrzenie wniosku w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych (pyt. Nr 2). Natomiast w odniesieniu do ustawy o podatku od towarów i usług (pyt. Nr 1) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy.

Ad. 2.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT) źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie m.in.: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że w dniu 26 sierpnia 1992 r. Wnioskodawca w drodze darowizny stał się właścicielem części działki nr 4/25. Oznacza to, że na moment planowanej transakcji sprzedaży tej części zbywanej nieruchomości upłynie już ponad pięć lat od jej nabycia. Zatem planowana transakcja sprzedaży nieruchomości w zakresie dotyczącym części działki 4/25 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto, 23 stycznia 2013 r. Wnioskodawca w drodze umowy zamiany nabył część prawa własności do działki nr 5/7. Oznacza to, że na moment planowanej transakcji sprzedaży tej części zbywanej nieruchomości nie upłynie jeszcze pięć lat od jej nabycia. Zatem planowana transakcja sprzedaży nieruchomości w zakresie dotyczącym części działki 5/7 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Tak obliczony przychód można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu, ustalone zgodnie z art. 22 ust. 6c, czyli udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. W przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zamiany, kosztem uzyskania przychodu jest określona w umowie zamiany wartość nieruchomości przekazanej na rzecz kontrahenta (wartość działek zbytych w drodze zamiany) w zamian za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży.

Tym samym, mając na uwadze powyższe, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym w zakresie dotyczącym części działki nr 4/25, Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do rozpoznania przychodu opodatkowanego. Jednocześnie, w zakresie dotyczącym części działki nr 5/7, Wnioskodawca powinien rozpoznać przychód odpowiadający cenie sprzedawanej części nieruchomości, pomniejszony o koszty związane z nabyciem zbywanej nieruchomości (tekst jedn.: o wartość działki przekazanej w drodze zamiany).

Jednocześnie należy wskazać, że stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.