IPPB4/4511-518/15-4/MS1 - Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 23 kwietnia 2015 r. (data wpływu 27 kwietnia 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 25 czerwca 2015 r. (data nadania 25 czerwca 2015 r., data wpływu 26 czerwca 2015 r.), na wezwanie Nr IPPB4/4511-518/15-2/MS1 z dnia 19 czerwca 2015 r. (data nadania 22 czerwca 2015 r., data doręczenia 24 czerwca 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 27 kwietnia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 19 czerwca 2015 r. Nr IPPB4/4511-518/15-2/MS1 (data nadania 22 czerwca 2015 r., data doręczenia 24 czerwca 2015 r.) tut. Organ wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia tego wniosku poprzez przedstawienie stanu faktycznego sformułowanie pytania oraz przedstawienie własnego stanowiska.

Pismem z dnia 25 czerwca 2015 r. (data nadania 25 czerwca 2015 r., data wpływu 26 czerwca 2015 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek w terminie.

W przedmiotowym wniosku oraz uzupełnieniu, został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W wyniku zawarcia umowy o dożywocie w formie aktu notarialnego z dnia 5 września 2011 r. Wnioskodawczyni z mężem stali się właścicielami mieszkania o powierzchni 43 m² w bloku. Dożywocie dotyczyło brata stryjecznego męża Wnioskodawczyni 82 lata, Aleksandra K., zamieszkałego samotnie po śmierci żony - małżeństwo bezdzietne. Opiekę Wnioskodawczyni sprawowała z mężem od 2008 r. Wiek oraz pogarszający się stan zdrowia wymagał całodobowej opieki, również lekarskiej. Po pobycie w szpitalu, brat stryjeczny umieszczony został w Niepublicznym Zakładzie Opieki Zdrowotnej. W grudniu 2012 r. brat zmarł. Zgodnie z umową o dożywocie zapewnione zostały bratu godne warunki życia jako domownikowi i wyżywienie, ubranie, mieszkanie, pomoc lekarską w chorobie oraz sprawienie pogrzebu zgodnie z treścią art. 908 k.c.

Do grudnia 2014 r. mieszkanie stało puste, w grudniu 2014 r. zostało sprzedane za 264 tys. zł, t.j. przez upływem 5 lat. Mieszkanie nie nadawało się do wynajęcia, wymagało kapitalnego remontu, od 1978 r. nie było remontowane.

Wiek emerytalny Wnioskodawczyni i jej męża 81 i 78 lat, zły stan zdrowia, potrzeby finansowe związane z leczeniem, bieżące wydatki, jak również poniesione koszty za pobyt oraz wszystkie inne (opłata czynszowa mieszkania, dojazdy leki, środki higieny, poniesiony trud - na co Wnioskodawczyni z mężem posiadają dowody opłat) uszczupliły bardzo ich dochody emerytalne i zmusiły do sprzedaży mieszkania przed upływem 5 - lat, okresu posiadania.

Przeniesienie własności mieszkania na Wnioskodawczynię i małżonka to nie jest darowizna. Kilkuletnia opieka wymagała od Wnioskodawczyni i małżonka nie tylko wydatków finansowych - uciążliwości, wyjazdów, wysiłku przy zakupach - ale również silnego stanu psychicznego - pomocy innych - (odpłatnej). Co nie da się określić finansowo.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w przedstawionej sytuacji stanu faktycznego, uzyskane środki ze sprzedaży podlegają opodatkowaniu.

Zdaniem Wnioskodawczyni.

W przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawczyni z mężem prosi o zwolnienie z opłaty podatku, gdyż bardzo uszczupla to sytuację bytową Wnioskodawczyni i małżonka jako emerytów. Sprzedaż mieszkania była dla Wnioskodawczyni i małżonka konieczna ze względu na sytuację zdrowotną jak i wiekową, nie pozwalała na inne racjonalne zachowanie (np. zakupu innej - nieruchomości, działki budowlanej) co pozwoliłoby uniknąć tak wysokiego podatku. Uzyskane środki za poniesioną opiekę, pozwoliłoby Wnioskodawczyni i małżonkowi uniknąć tak wysokiego podatku. Uzyskane środki za poniesioną opiekę, pozwoliłoby im na spokojną egzystencję, a w przypadku zaistniałych sytuacji losowych - opłaty za pobyt w domu opieki.

Wnioskodawczyni z mężem proszą o zwolnienie z podatku, biorąc pod uwagę wyjątkową sytuację - wiek, możliwość zabezpieczenia się przed trudną egzystencją wieku emerytalnego - konieczność opłat osób dochodzących - sprawujących opiekę, leczenie bardzo często komercyjne - ze względu na długie terminy oczekiwania na zabiegi. Również leczenie wynikające z przebytych schorzeń i operacji. Mąż po 5 różnych zabiegach operacyjnych, Wnioskodawczyni po operacji nowotworowej.

W ocenie Wnioskodawczyni uzyskane środki finansowe są pewnego rodzaju rekompensatą za zabezpieczenie opieki, pracy, wydatków finansowych odpowiedzialności oraz stan psychiczny i stres nie unikniony w takich sytuacjach. W ocenie Wnioskodawczyni uzyskana kwota ze sprzedaży mieszkania nie powinna podlegać opodatkowaniu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej opisanego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Zatem z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 5 września 2011 r. Wnioskodawczyni z małżonkiem nabyli od stryjecznego brata w drodze umowy dożywocia lokal mieszkalny, który następnie został sprzedany w grudniu 2014 r.

W wyniku powyższego sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nastąpiła przed upływem pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy i czynność ta stanowić będzie dla Wnioskodawczyni źródło przychodu.

Oceniając zatem skutki podatkowe sprzedaży ww. nieruchomości, należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania - w myśl art. 14 ustawy zmieniającej - mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. - od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy - podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia (sprzedaży) jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością) np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości.

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości należy ustalić w zależności od sposobu nabycia zbywanej nieruchomości bądź na podstawie art. 22 ust. 6c, bądź art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 908 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121) - jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Przedmiotem świadczenia ze strony zbywcy (dożywotnika) jest więc przeniesienie własności nieruchomości. Nabywca nieruchomości zobowiązuje się natomiast do świadczeń określonych w art. 908 Kodeksu cywilnego. Umowa o dożywocie ma charakter umowy zobowiązującej, odpłatnej i wzajemnej.

Z powyższego wynika, że umowa o dożywocie ma charakter odpłatny, zatem do ustalenia kosztów uzyskania przychodu zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6c ww. ustawy, w myśl którego - koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a - c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy - wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesione opłat administracyjnych.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że dochodem Wnioskodawczyni z tytułu odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości, podlegającym opodatkowaniu 19% podatkiem na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie różnica pomiędzy połową przychodu uzyskanego ze sprzedaży a połową kosztów uzyskania tego przychodu, stosownie do udziału jaki Wnioskodawczyni posiadała we współwłasności nieruchomości.

Do kosztów uzyskania przychodu mogą zostać zaliczone m.in. koszty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego umowy o dożywocie czyli opłata notarialna, sądowa a także zapłacony w związku z nabyciem nieruchomości podatek od czynności cywilnoprawnych, podobnie jak przychód - w wysokości odpowiadającej udziałowi Wnioskodawczyni we współwłasności.

Do kosztów uzyskania przychodu w przypadku umowy o dożywocie, która jest umową odpłatną zaliczyć można wydatki, jakie nabywca ponosił na rzecz dożywotnika do czasu zbycia nieruchomości. Chodzi zatem o faktyczny wydatek, który musiał ponieść nabywca nieruchomości, a nie o rynkową wartość nieruchomości, jaką strony ustaliły w akcie notarialnym. Żadne przepisy dotyczące odpłatnego zbywania nieruchomości nie zezwalają na odliczenie od przychodu jako kosztu jego uzyskania wartości rynkowej. Kosztem winny być wydatki rzeczywiście poniesione a nie szacowane. Stąd ich konieczność dokumentowania. Sama wartość nieruchomości bynajmniej nie musi odpowiadać w rzeczywistości wartości świadczeń jakie nabywca ponosił na rzecz dożywotnika. Odliczanie zaś kosztów nabycia, które nigdy poniesione nie były jest wbrew istocie instytucji kosztów uzyskania przychodu.

Kosztem nabycia dla Wnioskodawczyni będą zatem faktycznie poniesione i udokumentowane wydatki na rzecz dożywotnika. Dopiero różnica między przychodem ze zbycia a tymi wydatkami - proporcjonalnie do posiadanego przez Wnioskodawczynię udziału, stanowić będzie podstawę opodatkowania

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości stanowić będzie dla Wnioskodawczyni źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, a środki uzyskane z tytułu tej sprzedaży podlegać będą opodatkowaniu 19% podatkiem na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dochodem Wnioskodawczyni z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze dożywocia będzie różnica pomiędzy przychodem a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi na podstawie art. 22 ust. 6c ww. ustawy - proporcjonalnie do posiadanego przez Wnioskodawczynię udziału w przedmiotowym lokalu mieszkalnym.

Jednakże należy wskazać, że dochód ten może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w części w jakiej zostanie wydatkowany, nie później niż w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpił odpłatne zbycie na własne cele mieszkaniowe.

Zatem stanowisko Wnioskodawczyni jest nieprawidłowe.

Dodatkowo należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną), a zatem wywiera skutki prawne w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane. Niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawczyni, jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie chroni małżonka Wnioskodawczyni.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. Nr 270, z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.