IPPB4/4511-332/15-4/JK2 - Ustalenie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 9 marca 2015 r. (data wpływu 12 marca 2015 r.) uzupełnione w dniu 10 kwietnia 2015 r. na wezwanie z dnia 31 marca 2015 r. Nr IPPP2/4512-214/15-2/IZ, IPPB4/4511-332/15-2/JK2 (data nadania 1 kwietnia 2015 r., data doręczenia 7 kwietnia 2015 r.)o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 12 marca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 31 marca 2015 r. Nr IPPP2/4512-214/15-2/IZ, IPPB4/4511-332/15-2/JK2 (data nadania 1 kwietnia 2015 r., data doręczenia 7 kwietnia 2015 r.) tur. organ wezwał Wnioskodawcę do dokonania opłaty oraz przesłanie kserokopii dowodu uiszczenia ww. opłaty. Powyższe Wnioskodawca uzupełnił.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej i niebędącą podatnikiem VAT. Wnioskodawca jest jednym ze współwłaścicieli nieruchomości gruntowej o łącznej powierzchni 1,0985 ha. Udział Wnioskodawcy wraz z żoną w nieruchomości wynosi 1/3. Pozostali współwłaściciele nieruchomości również są osobami fizycznymi. Wnioskodawca nabył nieruchomość 10 lipca 2008 r. w celach prywatnych - planował budowę domu mieszkalnego na zakupionym gruncie.

W dniu zakupu nieruchomości jej część była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Plan przewidywał podział części nieruchomości objętej planem na dwie działki o powierzchni 0,1119 ha oraz 0,1105 ha. Na pozostałą część nieruchomości uzyskano 10 czerwca 2011 r. decyzję o warunkach zabudowy. Zgodnie z decyzją, nieobjęta planem część nieruchomości gruntowej została podzielona na 7 działek przeznaczonych do budowy siedmiu jednorodzinnych budynków mieszkalnych. Wskutek powyższej decyzji Wnioskodawca stał się współwłaścicielem 9 działek przeznaczonych pod zabudowę domami jednorodzinnymi. Część nieruchomości jest także przeznaczona na drogę dojazdową.

Działki opisane w stanie faktycznym nie były udostępniane do korzystania osobom trzecim, ani wykorzystywane w inny sposób. W stosunku do wymienionych działek nie były podejmowane działania marketingowe, wykraczające poza podstawowe ogłoszenia o sprzedaży. Na działkach nie dokonano także żadnych nakładów inwestycyjnych - działki nie zostały uzbrojone w media, nie zostały również wybudowane drogi wewnętrzne.

Aktualnie Wnioskodawca planuje sprzedaż posiadanego udziału w opisanej powyżej nieruchomości gruntowej. Wnioskodawca zakłada, że sprzedaż zostanie wykonana poprzez sprzedaż jednemu nabywcy, którym może być osoba fizyczna lub prawna.

Wnioskodawca nie dokonuje czynności w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca jest właścicielem innych nieruchomości, w chwili obecnej nie planuje ich sprzedaży lub inwestycji mających na celu zwiększenie ich wartości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy w świetle przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości gruntowej będzie działał jako podatnik VAT i będzie zobowiązany do opodatkowania tej sprzedaży według właściwej stawki VAT.

2. Czy sprzedaż udziału w nieruchomości w świetle przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych (pyt. Nr 2). Natomiast w zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie (pyt. Nr 1).

Zdaniem Wnioskodawcy:

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. Nr 361, z późn. zm. - dalej "PIT"), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W związku z powyższym, aby zbycie udziału w nieruchomości podlegało PIT musi zostać spełniona przynajmniej jedna z przesłanek:

* zbycie udziału w nieruchomości nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości;

* zbycie udziału w nieruchomości nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej.

Wnioskodawca nabył udział w nieruchomości 10 lipca 2008 r. Tym samym należy stwierdzić, że od końca roku w którym udział w nieruchomości został nabyty minęło więcej niż pięć lat. Zatem w celu oceny, czy zbycie udziału nieruchomości będzie opodatkowane PIT, należy rozstrzygnąć czy nastąpi ono w wykonaniu działalności gospodarczej.

Stosownie do art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową:

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów.

Analiza powyższych przepisów prowadzi do wniosku, że w celu uznania działalności za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o PIT, konieczne jest, żeby działalność ta stanowiła działalność:

* zarobkową,

* prowadzoną w sposób zorganizowany, prowadzoną w sposób ciągły.

Działalność, która nie spełnia wszystkich trzech powyższych przesłanek łącznie nie może być uznana za działalność gospodarczą na gruncie ustawy o PIT.

Charakter transakcji zbycia udziału w nieruchomości przez Wnioskodawcę.

Przepisy podatkowe nie zawierają definicji działalności zarobkowej, prowadzonej w sposób zorganizowany i ciągły. Analiza znaczenia tych pojęć była jednak przedmiotem wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego. Jak zauważył NSA w wyroku z 19 grudnia 2014 r., (sygn. II FSK 2848/12): "prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależną od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Działalność gospodarczą należy zatem oceniać na podstawie zbadania konkretnych okoliczności faktycznych wypełniających lub nie znamiona tej działalności. Przyjąć należy, że wszelkie działania cechujące się fachowością (stałym, nieokazjonalnym, nieamatorskim charakterem), podporządkowaniu regułom opłacalności i zysku lub zasadzie racjonalnego gospodarowania, działaniem na własny rachunek, powtarzalnością działań (np. seryjnością produkcji, stypizowaniem działań, ciągłością współpracy) i uczestnictwem w obrocie gospodarczym, są pozarolniczą działalnością gospodarczą (...)".

Podobne stanowisko NSA zajął na przykład w wyroku z 1 kwietnia 2014 r. (sygn. II FSK 1394/12). Orzecznictwo NSA wskazuje więc jednoznacznie, że działalność gospodarcza musi charakteryzować się m.in. stałym i profesjonalnym charakterem oraz ciągłością działań. W ocenie Wnioskodawcy zbycie przez niego udziału w nieruchomości nie będzie charakteryzować się takimi cechami z następujących względów:

* Wnioskodawca nabył udział w nieruchomości gruntowej w celach prywatnych.

* Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej.

* Sprzedaż ma mieć charakter jednorazowy - udział w nieruchomości ma zostać sprzedany jednemu podmiotowi.

* Wnioskodawca nabył jedynie udział w nieruchomości, a nie całą nieruchomość. Praktyka obrotu gospodarczego wskazuje, że w większości przypadków podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami nabywają całe nieruchomości.

Wobec powyższego, w ocenie Wnioskodawcy sprzedaż udziału w nieruchomości będzie miała charakter okazjonalny i amatorski. W szczególności nie można jej przypisać cechy ciągłości i powtarzalności, gdyż sprzedaż będzie dla Wnioskodawcy czynnością jednorazową, stanowiącą przejaw gospodarowania majątkiem własnym. Konsekwentnie należy uznać, że sprzedaż udziału w nieruchomości nie będzie wykonywana w ramach działalności gospodarczej. Tym samym sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu PIT.

Wnioskodawca podkreślił, że znane są jej interpretacje podatkowe Ministra Finansów potwierdzające jej stanowisko. Przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z 22 maja 2014 r. (Nr IPPB1/415-303/14-2/MT) uznał, że:

"Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie nabywania i zbywania nieruchomości bądź pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, jak również jej działania są nakierowane wyłącznie na sprzedaż nieruchomości należących do jej majątku prywatnego (...). Co do zasady sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności nie stanowią działalności gospodarczej.".

Zbliżone stanowisko zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacjach z 12 grudnia 2014 r. (Nr IBPBII/2/415-813/14/MMa) oraz 28 stycznia 2015 r. (Nr IBPBII/2/415-966/14/MZa).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionych zdarzeń przyszłych jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

W odniesieniu do powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnych należy stwierdzić, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach, w określonych stanach faktycznych i nie są wiążące dla organu wydającego przedmiotową interpretację.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. Nr 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.