IPPB4/415-938/14-2/MS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 2 grudnia 2014 r. (data wpływu 4 grudnia 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości na rzecz Gminy - jest prawidłowe.

W dniu 4 grudnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji w indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości na rzecz Gminy.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 19 grudnia 2010 r. Wnioskodawca wraz z małżonką zawarł z Agencją notarialną umowę nieodpłatnego przeniesienia własności oraz oddania w użytkowanie wieczyste części nieruchomości, na której znajdował się garaż oznaczony Nr 94. Wnioskodawca wraz z małżonką wybudowali rzeczony garaż ze środków własnych przed dniem 5 grudnia 1990 r. na podstawie pozwolenia na budowę i byli jego najemcami. We wrześniu 2013 r. Gmina Miasta wystosowała pismo do właścicieli garaży, w tym do Wnioskodawcy, informujące, że w związku z planami inwestycyjnymi dotyczącymi budowy lotniska cywilnego użytku publicznego, zgodnie z ustawą - Prawo zamówień publicznych, zlecono wycenę przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawcy majątkowemu w celu określenia jej wartości. W piśmie tym stwierdzono ponadto, że po uzyskaniu powyższej wyceny Gmina Miasta przedstawi właścicielom ofertę wykupu posiadanego przez nich udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu oraz garaży. Właściciele garaży przystali na ofertę wykupu i w dniu 18 czerwca 2014 r. Gmina Miasta nabyła od Wnioskodawcy rzeczoną nieruchomość z przeznaczeniem na wykorzystanie jej na potrzeby lotnictwa cywilnego żytku publicznego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawca w wyniku sprzedaży przedmiotowej nieruchomości Gminie Miasta z przeznaczeniem na wykorzystanie jej na potrzeby lotnictwa cywilnego użytku publicznego ma obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie przychodu uzyskanego z tytułu sprzedaży rzeczonej nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawcy.

Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie powinna być opodatkowana podatkiem dochodowym. Gmina Miasta nabyła rzeczoną nieruchomość na cel inwestycyjny związany z budową lotniska cywilnego użytku publicznego, który to cel należy uznać za cel uzasadniający wywłaszczenie. Wycenę nieruchomości, jaką własnej inicjatywy podjęła Gmina Miasta oraz ofertę wykupu złożoną właścicielom garaży należy traktować, zgodnie z art. 114 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jako etap rokowań poprzedzający postępowanie wywłaszczeniowe w przypadku, jeżeli cele publiczne nie mogłyby być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy (art. 112 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami). Gmina Miasta zrealizowała swój cel w drodze umowy z właścicielami garaży, a więc procedura wywłaszczeniowa nie była konieczna. W przypadku takim ma zastosowanie art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż Wnioskodawca zbył rzeczoną nieruchomość na cel uzasadniający jej wywłaszczenie po okresie dłuższym niż 2 lata od momentu jej nabycia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.) - źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis cytowanego art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomości upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomości do dnia sprzedaży upłynęło 5 lat, sprzedaż nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, dla określenia jego skutków podatkowych, istotne jest zatem ustalenie daty nabycia nieruchomości.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że w dniu 19 grudnia 2010 r. Wnioskodawca wraz z małżonką zawarł notarialną umowę nieodpłatnego przeniesienia własności oraz oddania w użytkowanie wieczyste części nieruchomości, na której znajdował się garaż. Wnioskodawca wraz z małżonką wybudowali rzeczony garaż ze środków własnych przed dniem 5 grudnia 1990 r. na podstawie pozwolenia na budowę i byli jego najemcami. We wrześniu 2013 r. Gmina wystosowała pismo do właścicieli garaży, w tym do Wnioskodawcy, informujące, że w związku z planami inwestycyjnymi dotyczącymi budowy lotniska cywilnego użytku publicznego, zlecono wycenę przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawcy majątkowemu w celu określenia jej wartości. W piśmie tym stwierdzono ponadto, że po uzyskaniu powyższej wyceny Gmina przedstawi właścicielom ofertę wykupu posiadanego przez nich udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu oraz garaży. Właściciele garaży przystali na ofertę wykupu i w dniu 18 czerwca 2014 r. Gmina nabyła od Wnioskodawcy rzeczoną nieruchomość z przeznaczeniem na wykorzystanie jej na potrzeby lotnictwa cywilnego żytku publicznego.

Biorąc pod uwagę przedstawiony powyżej stan faktyczny należy stwierdzić, że nabycie przez Wnioskodawcę nieruchomości nastąpiło w dniu 19 grudnia 2010 r. w wyniku umowy nieodpłatnego przeniesienia własności oraz oddania w użytkowanie wieczyste przez Wojskową Agencję Mieszkaniową.

Mając na uwadze przywołany wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stwierdzić należy, że sprzedaż nieruchomości w 2014 r. stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu z uwagi na fakt, że od końca roku, w którym nastąpiło jego nabycie (2010 r.) do dnia sprzedaży (2014 r.) nie upłynął okres 5-letni, o którym mowa w przywołanym powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przy jego sprzedaży zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie bowiem z ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316, z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja zbycia mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, koszt uzyskania wypisu z ksiąg wieczystych itp. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tekst jedn.: wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Jednakże, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 29 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu odszkodowania wypłaconego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami lub z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie oraz z tytułu sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu, stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami; nie dotyczy to przypadków, gdy właściciel nieruchomości, o której mowa w zdaniu pierwszym, nabył jej własność w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego bądź odpłatnym zbyciem nieruchomości za cenę niższą o co najmniej 50% od wysokości uzyskanego odszkodowania lub ceny zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie lub w związku z realizacją prawa pierwokupu.

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy wynika, że odpłatne zbycie nieruchomości musi nastąpić na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami. Zasady ograniczania i pozbawiania praw do nieruchomości oraz przekazywania nieruchomości na cele publiczne zostały uregulowane w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami celami publicznymi są m.in. wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i drogi wodne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, a także łączności publicznej i sygnalizacji.

W myśl natomiast art. 112 ust. 1 ww. ustawy przepisy rozdziału 4 tej ustawy (wywłaszczanie nieruchomości) stosuje się do nieruchomości położonych, z zastrzeżeniem art. 122a, art. 124b, art. 125 i art. 126, na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Zgodnie z art. 112 ust. 2 ustawy wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy (art. 112. ust. 3 ww. ustawy). Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, z zastrzeżeniem ust. 2 i ust. 3, należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw określonych w art. 112 ust. 3, przeprowadzonymi między starostą, wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W trakcie prowadzenia rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna (art. 114 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W przypadku natomiast, kiedy wywłaszczana ma być nieruchomość na wniosek jednostki samorządu terytorialnego, rokowania przeprowadza organ wykonawczy tej jednostki (art. 114 ust. 2 ww. ustawy).

Jak wynika z powyższych uregulowań, w przypadku nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne może zostać wszczęte postępowanie wywłaszczeniowe. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane w przypadku, gdy cele publiczne nie mogą być osiągnięte w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.

Zatem wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane tylko wówczas, gdy prawo do nieruchomości położonej na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne nie może być nabyte w drodze umowy. Jednak przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego powinny zostać podjęte próby nabycia nieruchomości w drodze umowy, przez przeprowadzenie rokowań z podmiotem, któremu przysługuje prawo do nieruchomości niezbędnej dla osiągnięcia celu publicznego. Jak wynika z art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami jednym z celów publicznych w rozumieniu tej ustawy jest wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i drogi wodne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, a także łączności publicznej i sygnalizacji.

Jednakże, aby skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w cytowanym wyżej art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wystarczy wyłącznie fakt, że nieruchomość została odpłatnie zbyta na cele uzasadniające jej wywłaszczenie. Z analizy tego przepisu wynika również, że zwolnienie nie przysługuje, jeżeli łącznie spełnione zostaną następujące warunki:

* nabycie nieruchomości nastąpiło w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego lub odpłatnym zbyciem,

* cena jej nabycia była o co najmniej 50% niższa od wysokości odszkodowania lub ceny zbycia.

Zatem w przypadku, gdy spełniony zostanie tylko jeden z warunków albo żaden z nich, wówczas uzyskany przychód będzie korzystał ze zwolnienia.

W analizowanym stanie faktycznym nie zachodzą przesłanki wykluczające zastosowanie zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie nieruchomości nastąpiło po upływie 2 lat od daty nabycia nieruchomości. Ponadto z uwagi na nieodpłatne nabycie od Wojskowej Agencji Mieszkaniowej nie wystąpi sytuacja, w której cena nabycia nieruchomości będzie niższa niż 50% ceny zbycia. Oznacza to, że nie jest spełniony również drugi warunek wyłączający omawiane zwolnienie. Tym samym należy stwierdzić, że nie powstanie u Wnioskodawcy zobowiązanie podatkowe.

Zatem, na podstawie przestawionego stanu faktycznego i brzmienia przepisu art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, (jeśli w rzeczywistości umowa sprzedaży przez Wnioskodawcę Gminie nieruchomości została zawarta stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami i nieruchomość ta została sprzedana na cele uzasadniające wywłaszczenie), przychód z tytułu odpłatnego jej zbycia korzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych.

W świetle przywołanych uregulowań prawnych, należy stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości nabytej przez Wnioskodawcę w 2010 r. stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym według zasad określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 1 stycznia 2009 r. Jednakże korzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że Wnioskodawca nie jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Należy dodać, że dokumenty dołączone przez Wnioskodawcę do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji. Tym samym, jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego, który wystąpił w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Dodatkowo należy wskazać, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z treści art. 14b § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, a zatem wywierają skutki prawne w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane. Niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawcy, jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie chroni żony Wnioskodawcy. Interpretacja zapewnia zatem ochronę o jakiej mowa w art. 14k i nast. Ordynacji wyłącznie Wnioskodawcy, a nie żonie Wnioskodawcy.

W związku z powyższym w celu uzyskania interpretacji przepisów prawa podatkowego przez małżonkę, winna ona złożyć odrębny wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej i uiścić odpowiednią opłatę.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.