IPPB4/415-810/09-4/MP - Opodatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Pisma urzędowe
Status:  Aktualne

Pismo z dnia 3 marca 2010 r. Izba Skarbowa w Warszawie IPPB4/415-810/09-4/MP Opodatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 3 grudnia 2009 r. (data wpływu 7 grudnia 2009 r.) oraz piśmie z dnia 1 lutego 2010 r. (data wpływu 3 lutego 2010 r., data nadania 1 lutego 2010 r.) uzupełniającym braki formalne na wezwanie z dnia 25 stycznia 2010 r. Nr IPPB4/415-810/09-2/MP (data nadania 25 stycznia 2010 r., data odbioru 27 stycznia 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości jest:

*

prawidłowe - w zakresie możliwości skorzystania z ulgi meldunkowej w stosunku do przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego,

*

nieprawidłowe - w zakresie możliwości skorzystania z ulgi meldunkowej w stosunku do przychodu uzyskanego ze sprzedaży miejsca postojowego.

UZASADNIENIE

W dniu 7 grudnia 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 16 sierpnia 2007 r. "J" przekazał, Wnioskodawcy oraz jego żonie, w stanie deweloperskim, lokal mieszkalny o pow. 29,58 m2. W rozliczeniu wstępnym z dnia 9 sierpnia 2007 r. wskazano do użytkowania miejsce postojowe naziemne Nr 87.

W dniu 11 grudnia 2007 r. Wnioskodawca wraz z żoną zameldowali się w przedmiotowym lokalu na pobyt stały. W dniu 21 października 2008 r. podpisali "J" umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży. W § 1 pkt 8 podpunkt 2 ww. aktu stwierdza się m.in. iż, prawo do wyłącznego posiadania i korzystania z miejsc parkingowych mają właściciele lokali, którzy pokryli koszty wybudowania tych miejsc. W § 4 ww. aktu notarialnego stwierdzono m.in. iż " (...) Tomasz i Iwona małżonkowie Z pokryli koszty w kwocie 6.297,64 zł wybudowania miejsca parkingowego Nr 87 oraz że wskazuje Tomaszowi i Iwonie Z miejsce parkingowe Nr 87 do korzystania".

Aktem notarialnym z 9 kwietnia 2009 r., Repertorium Wnioskodawca sprzedał przedmiotowe mieszkanie. W § 2 ww. aktu stwierdzono, że Tomasz i Iwona małż. Z sprzedają mieszkanie wraz z prawami związanymi z jego własnością i prawem wyłącznego korzystania z miejsca parkingowego Nr 87.

Wg opinii notariusza, naziemne stanowisko postojowe Nr 87:

a.

wydzielone jest do korzystania z nieruchomości wspólnej,

b.

przyporządkowane jest do zakupionego mieszkania,

c.

nie jest własnością i nie może być zbyte niezależnie.

Sprzedając mieszkanie Wnioskodawca wraz z żoną pragną skorzystać z ulgi podatkowej (tzw. ulgi meldunkowej) w związku z czym, złożyli w żądanych terminach odpowiednie dokumenty (oświadczenie oraz zaświadczenie o meldunku) do Urzędu Skarbowego.

Pismem z dnia 25 stycznia 2010 r. Nr IPPB4/415-810/09-2/MP wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia przedmiotowego wniosku, poprzez doprecyzowanie stanu faktycznego.

Pismem z dnia 1 lutego 2010 r. (data wpływu 3 lutego 2010 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.

Czy i jaki podatek należy zapłacić...

2.

Jakie dokumenty należy wypełnić, w celu rozliczenia podatku i gdzie je należy złożyć...

Zdaniem Wnioskodawcy, nie musi płacić podatku dochodowego od sprzedaży przedmiotowego mieszkania, ponieważ spełnia wymogi dotyczące "ulgi meldunkowej". Nie musi płacić również podatku dochodowego od sprzedanego łącznie z mieszkaniem miejsca postojowego, ponieważ miejsce postojowe nie stanowiło Jego własności, przekazane było wyłącznie w użytkowanie, w związku z tym nie mogło być odsprzedane oddzielnie.

Według Wnioskodawcy, nie składa On do żadnego Urzędu dokumentów dotyczących sprzedaży mieszkania, gdyż wymagane dokumenty, a więc:

*

oświadczenie o zwolnieniu z podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości (ulga meldunkowa);

*

akt notarialny sprzedaży;

*

informację o zameldowaniu na pobyt stały;

Wnioskodawca złożył kilka dni po sprzedaży mieszkania do właściwego Urzędu Skarbowego.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie m.in.:

*

nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

*

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

*

prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Z przedstawionego przez Wnioskodawcę we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 16 sierpnia 2007 r. Wnioskodawca oraz jego żona, w stanie deweloperskim, otrzymali lokal mieszkalny. W rozliczeniu wstępnym z dnia 9 sierpnia 2007 r. wskazano do użytkowania miejsce postojowe naziemne Nr 87. W dniu 11 grudnia 2007 r. Wnioskodawca wraz z żoną zameldowali się w przedmiotowym lokalu na pobyt stały. Następnie w dniu 21 października 2008 r. została podpisana umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży. W § 1 pkt 8 podpunkt 2 ww. aktu stwierdza się m.in. iż, prawo do wyłącznego posiadania i korzystania z miejsc parkingowych mają właściciele lokali, którzy pokryli koszty wybudowania tych miejsc. W § 4 ww. aktu notarialnego stwierdzono m.in. iż Wnioskodawca wraz z żoną pokryli koszty w kwocie 6.297,64 zł wybudowania miejsca parkingowego Nr 87 oraz że przydzielono im miejsce parkingowe Nr 87 do korzystania. Aktem notarialnym z 9 kwietnia 2009 r. Wnioskodawca sprzedał przedmiotowe mieszkanie. Sprzedając mieszkanie Wnioskodawca pragnie skorzystać z ulgi meldunkowej, w związku z czym, złożył w żądanych terminach odpowiednie dokumenty (oświadczenie oraz zaświadczenie o meldunku) do Urzędu Skarbowego.

Z uwagi na fakt, iż nabycie przez Wnioskodawcę lokalu mieszkalnego oraz miejsca postojowego nastąpiło w dniu 21 października 2008 r., dokonując oceny skutków prawnych przedstawionego stanu faktycznego, należy stosować przepisy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (art. 30e ust. 4 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.).

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy, wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ww. ustawy).

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania.

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jednakże zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

a.

budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,

b.

lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,

c.

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,

d.

prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

- jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, z zastrzeżeniem ust. 21 i 22.

Podkreślić należy, iż ujęty w tym przepisie katalog rzeczy i praw, których sprzedaż objęta jest zwolnieniem jest katalogiem zamkniętym.

Wskazać należy, iż przepis art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy, nie określa daty, od której należy liczyć okres zameldowania. Nie uzależnia zameldowania, a tym samym prawa do zwolnienia, od posiadania tytułu własności do nieruchomości lub lokalu lecz stanowi, że istotny jest fakt zameldowania podatnika na pobyt stały w zbywanym lokalu czy też budynku przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Bez znaczenia są natomiast stosunki własnościowe istniejące w okresie tych 12 miesięcy.

Zgodnie z art. 21 ust. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2008 r. - zwolnienie to ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Nadmienić należy, że w dniu 9 kwietnia 2008 r. weszło w życie rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 2 kwietnia 2008 r. w sprawie przedłużenia terminu do złożenia oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych (Dz. U. Nr 59, poz. 361). Na podstawie tego rozporządzenia podatnicy, którzy uzyskali w 2008 r. przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych mają prawo do składania w terminie do dnia 30 kwietnia 2009 r. oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia z podatku dochodowego.

Natomiast w myśl art. 8 ust. 3 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw, podatnicy do których mają zastosowanie przepisy dotyczące tzw. ulgi meldunkowej, oświadczenie o którym mowa w art. 21 ust. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., składają w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy. W przedmiotowej sprawie, 14 - dniowy termin określony w art. 21 ust. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., nie ma zastosowania.

Stosownie natomiast do art. 21 ust. 22 tejże ustawy zwolnienie to ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków.

Wobec powyższego, zwolnienie o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy uzależnione jest od spełnienia łącznie dwóch warunków:

*

okresu zameldowania na pobyt stały nie krótszego niż dwunastomiesięczny, przed datą zbycia,

*

złożenia oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości.

"Ulga meldunkowa" podobnie jak wszystkie ulgi i zwolnienia jest wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji RP stanowiącego, że każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych w ustawie. Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą.

Ustawodawca, konstruując przesłanki uprawniające do skorzystania z omawianej ulgi, nie użył w ww. przepisie sformułowania "nieruchomość", a posłużył się katalogiem rzeczy i praw (posiadającym walor katalogu zamkniętego), których sprzedaż objęta jest przedmiotowym zwolnieniem.

Wobec powyższego tzw. ulga meldunkowa nie obejmuje przychodów z odpłatnego zbycia gruntów, zarówno tych, które stanowią odrębny przedmiot własności (prawo wieczystego użytkowania gruntu), jak i gruntów trwale związanych z budynkami, stanowiących część składową nieruchomości oraz budynków niemieszkalnych. Oznacza to zatem, że przychód uzyskany ze zbycia miejsca postojowego nie korzysta z przedmiotowego zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując należy stwierdzić, że prawo do skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy, czyli z tzw. "ulgi meldunkowej" będzie przysługiwało Wnioskodawcy wyłącznie do wysokości przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Natomiast przychód ze sprzedaży miejsca postojowego będzie podlegać opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podatek ten jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nie łączy się z dochodami z innych źródeł. Rozliczenie dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości należy ująć w zeznaniu o wysokości osiągniętego dochodu w roku 2009 - PIT-36 i w terminie do dnia 30 kwietnia 2010 r. złożyć do urzędu skarbowego właściwego wg miejsca zamieszkania Podatnika.

Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) Minister właściwy do spraw finansów publicznych na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

W związku z powyższym w celu uzyskania pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego przez małżonkę, powinna ona złożyć odrębny wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej.

Końcowo należy dodać, iż dokumenty dołączone przez Pana do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji. Tym samym, jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

Opublikowano: http://sip.mf.gov.pl