IPPB4/415-806/10-2/LS - Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 7 października 2010 r. (data wpływu 12 października 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 12 października 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca w dniu 10 marca 1977 r. nabył spadek po swojej matce, oraz 12 marca 1983 r. po swoim ojcu. Podatki od ww. spadków Wnioskodawca zapłacił. Ponadto podatnik na podstawie aktu własności w 1976 i 1977 r. nabył działki przyległe do działek będących przedmiotem spadku.

W dniu 15 października 2002 r. Wnioskodawca wraz ze spadkobiercami dokonali zniesienia współwłasności, podziału spadku oraz związane z tym podziałem zamiany działek. W wyniku tego podziału Wnioskodawca nabył m.in. budynek podpiwniczony o dwuspadowym dachu, pokryty blachodachówką. W 2004 r. Wnioskodawca podjął decyzję o zmianie przeznaczenia tego budynku na budynek biurowo - gospodarczo - garażowy, a co za tym idzie jego rozbudowanie. (Decyzja z dnia 21 grudnia 2004 r.) W dniu 24 października 2005 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wydał zgodę na użytkowanie przedmiotowego budynku. Wnioskodawca jest inwalidą I grupy inwalidzkiej, poruszający się za pomocą wózka inwalidzkiego w budynku i na zewnątrz.

W związku z tym, że budynek ten nie spełniał wymogów potrzeb inwalidzkich, Wnioskodawca zmuszony był podjąć decyzję o jego sprzedaży. W dniu 9 września 2010 r. przedmiotowy budynek sprzedał. W dniu nabycia nieruchomości w drodze spadku stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (zwanej p.d.o.f.) (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) Wnioskodawca w chwili sprzedaży nieruchomości w całości jest zwolniony z podatku. Przepis ten brzmi: "w całości, jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny".

Wnioskodawca wskazuje, że w chwili obecnej przepis ten jest wykreślony, wykreślono także wprowadzoną po wykreśleniu tego przepisu ulgę meldunkową i wprowadzono od 1 stycznia 2009 r. nowe zwolnienie na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz ustęp 25-28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca nabył mieszkanie w drodze spadku, gdy obowiązywał przepis o zwolnieniu z zapłaty podatku w całości przy sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku według obowiązujących przepisów do 31 grudnia 2006 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawca - według aktualnie obowiązującego stanu prawnego (podatnik nabył nieruchomość w drodze spadku w 1977 r. i 1983 r., tj. przed 31 grudnia 2006 r. a sprzedał w 2010 r.) - to od sprzedaży tej nieruchomości nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, tzn. będzie w całości zwolniony z zapłaty podatku od tej sprzedaży oraz nie jest zobowiązany do złożenia we właściwym Urzędzie Skarbowym deklaracji podatkowej w związku ze zbyciem tej nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawcy:

W ocenie Wnioskodawcy jest on w całości zwolniony z podatku dochodowego od osób fizycznych od sprzedaży tej nieruchomości. W dniu nabycia nieruchomości, w drodze spadku stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (zwanej p.d.o.f.) (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 176 z późn. zm.) Wnioskodawca w chwili sprzedaży nieruchomości w całości był zwolniony z podatku, przepis ten brzmi: "w całości - jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny".

W chwili obecnej przepis ten jest wykreślony, jednak pomimo wykreślenia tego przepisu przy sprzedaży tej nieruchomości dla Wnioskodawcy stosuje się stary wykreślony w chwili obecnej przepis i podatnik nie jest zobowiązany do zapłaty podatku od tej sprzedaży oraz nie jest zobowiązany do złożenia deklaracji podatkowej w związku ze zbyciem nieruchomości.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

Niezależnie od powyższego należy podkreślić, iż przepis cytowanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części lub udziału w nieruchomości upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części lub udziału w nieruchomości upłynęło 5 lat, sprzedaż tej nieruchomości nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

W myśl powyższego, rozstrzygającym faktem odnośnie ewentualnego opodatkowania odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości będzie moment i forma prawna pierwotnego nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca w dniu 10 marca 1977 r. nabył spadek po swojej mamie, oraz 12 marca 1983 r. po swoim ojcu. Podatki od ww. spadków Wnioskodawca zapłacił. Ponadto podatnik na podstawie aktu własności w 1976 r. i 1977 r. nabył działki przyległe do działek będących przedmiotem spadku.

W dniu 15 października 2002 r. Wnioskodawca wraz ze spadkobiercami dokonali zniesienia współwłasności podziału spadku oraz związane z tym podziałem zamiany działek. W wyniku tego podziału Wnioskodawca nabył m.in. budynek podpiwniczony o dwuspadowym dachu, pokryty blachodachówką.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku nie wynika, aby Wnioskodawca prowadził działalność gospodarczą a przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana w tej działalności gospodarczej.

Z powyższego wynika zatem, że nabycie prawa własności do przedmiotowej nieruchomości nastąpiło odpowiednio w drodze spadku oraz w drodze działu spadku i zniesienia współwłasności.

Zgodnie z art. 924 i 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, natomiast otwarcie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Tak więc dniem nabycia spadku przez wnioskodawczynię i pozostałych spadkobierców jest data śmierci spadkodawcy.

Z instytucją działu spadku mamy natomiast do czynienia w sytuacji, w której spadek przypada kilku spadkobiercom. W wyniku działu spadku prawa majątkowe objęte spadkiem przyznane poszczególnym spadkobiercom stosownie do wielkości ich udziałów, przechodzą na nich. Ustaje więc wspólność majątku spadkowego. Umowa o dział spadku lub prawomocne orzeczenie sądowe o dziale spadku stanowią tytuł własności rzeczy, które w dziale przypadłby poszczególnym spadkobiercom.

Tak więc, na skutek działu spadku następuje "konkretyzacja" składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom. Jeżeli jednak w drodze działu spadku spadkobierca nabywa udział ponad wielkość, którą uprzednio nabył w spadku, to nabycie w drodze działu spadku, w części przekraczającej udział w spadku należy traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy - o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy wyłącznie wówczas, jeżeli nabyte na własność mienie mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Nie zmienia tego fakt, że zniesienia współwłasności dokonuje się bez spłat i dopłat. Zatem jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad udział posiadany przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla części nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

Z uwagi na fakt, iż w przedmiotowej sprawie nabycie spadku oraz dział spadku i zniesienie współwłasności nastąpiło odpowiednio w trzech datach, tj. 10 marca 1977 r., 12 marca 1983 r. oraz 15 października 2002 r., czyli powyższe zdarzenia prawne miały miejsce przed 31 grudnia 2006 r., skutki podatkowe zbycia przedmiotowej nieruchomości podlegają ocenie na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

I tak w myśl art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Stosownie natomiast do treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w całości, jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny.

Pod pojęciem "nabycie w drodze spadku" wymienionym w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ww. ustawy mieści się zarówno nabycie w drodze spadku jak i nabycie w drodze działu spadku. Oznacza to, że zwolnienie przedmiotowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., obejmuje również przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych nabytych uprzednio w drodze działu spadku.

W dniu 9 września 2010 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, którą nabył odpowiednio w roku 1977, 1983 i 2002. Zatem uzyskany przez Wnioskodawcę przychód z odpłatnego zbycia tej nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż zbycie to dokonane zostało bowiem po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Reasumując, należy stwierdzić, iż z tytułu sprzedaży nieruchomości w 2010 r. Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego i złożenia we właściwym Urzędzie Skarbowym deklaracji podatkowej w związku ze zbyciem tej nieruchomości.

Stanowisko Wnioskodawcy nie można było uznać jednak za prawidłowe albowiem Wnioskodawca brak opodatkowania ww. transakcji sprzedaży nieruchomości wywodzi z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jak już wyjaśniono brak opodatkowania przedmiotowego odpłatnego zbycia nieruchomości wynika z faktu, iż od końca roku podatkowego, w którym miało miejsce ich nabycie (1977 r., 1983 r. i 2002 r.) do dnia zbycia upłynął pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1-ego Maja 10, 09-402 Płock.