IPPB4/415-790/10-4/LS - Opodatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 1 października 2010 r. (data wpływu 6 października 2010 r.) uzupełnione pismem z dnia 7 listopada 2010 r. (data wpływu 12 listopada 2010 r., data nadania 8 listopada 2010 r.) na wezwanie z dnia 28 października 2010 r. Nr IPPB4/415-790/10-2/LS (data nadania 29 października 2010 r., data doręczenia 5 listopada 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 6 października 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 10 kwietnia 2007 r. Wnioskodawczyni rozwiodła się. W skład majątku wspólnego wchodziło mieszkanie spółdzielcze lokatorskie, które Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła w dniu 8 listopada 1976 r.. Sprawa w sądzie o podział majątku odbyła się 26 stycznia 2009 r. Na mocy ugody zawartej w sądzie Wnioskodawczyni wykupiła mieszkanie, przekształcając w odrębną własność 22 maja 2009 r. (spółdzielnia nie posiada zasobów mieszkaniowych do rozkwaterowania czy zamiany na 2 oddzielne lokale). W tym momencie Wnioskodawczyni stała się jedynym właścicielem, co bardzo skomplikowało jej życie. Wnioskodawczyni zrobiła to, po to aby spłacić byłego męża.

Wnioskodawczyni wskazała, iż punkt 1, 2, 3, 4 ugody wyraźnie mówi, że połowę sumy ze sprzedaży tego mieszkania ma Ona niezwłocznie przekazać byłemu mężowi Wojciechowi P. Jednak Wnioskodawczyni nadal mieszka razem z byłym mężem i w chwili obecnej boi się sprzedać mieszkanie (ponieważ nie znała ustawy o 5 letnim zamieszkaniu po przekształceniu). Codziennie Wnioskodawczyni narażona jest na nękanie i zmuszanie do zbycia tego lokalu przez byłego męża.

Wnioskodawczyni chcąc być zgodna z prawem podatkowym, a informacje uzyskane w Urzędzie Skarbowym i telefoniczna z Krajową Informacją Podatkową są różne. Z tego powodu Wnioskodawczyni jest zmuszona wystąpić o pisemną interpretację Jej sytuacji w odniesieniu do ugody sądowej i prawa podatkowego. Wnioskodawczyni nie chciałaby w przyszłości ponosić wszystkich kosztów z tego tytułu i pogarszać już i tak trudną sytuację rodzinną i materialną.

Pismem z dnia 28 października 2010 r. Nr IPPB4/415-790/10-2/LS, wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia stanu faktycznego wniosku, który ma być przedmiotem rozpatrywania wniosku.

Powyższe zostało uzupełnione w terminie.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy po sprzedaniu obecnego lokalu Wnioskodawczyni będzie płacić podatek od połowy ceny uzyskanej nie wykorzystanej na zakup nowego mieszkania, czy od całej bez względu na to, że połowę musi dać byłemu mężowi, co stanowi ugoda w sądzie.

Zdaniem Wnioskodawczyni, podatek dochodowy, jeżeli nie zostanie wykorzystany na cele mieszkaniowe po sprzedaniu obecnego lokalu, powinien być płacony od połowy ceny, gdyż według ugody sądowej druga część po zbyciu nie będzie należeć do Wnioskodawczyni.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzam, co następuje.

Stosownie do treści art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Jak wynika z przedstawionego zdarzenia przyszłego w dniu 10 kwietnia 2007 r. Wnioskodawczyni rozwiodła się. W skład majątku wspólnego wchodziło mieszkanie spółdzielcze lokatorskie, które Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyli 8 listopada 1976 r. Sprawa w sądzie o podział majątku odbyła się 26 stycznia 2009 r. Na mocy ugody zawartej w sądzie Wnioskodawczyni wykupiła mieszkanie, przekształcając w odrębną własność w dniu 22 maja 2009 r. (spółdzielnia nie posiada zasobów mieszkaniowych do rozkwaterowania czy zamiany na 2 oddzielne lokale). W tym momencie Wnioskodawczyni stała się jedynym właścicielem, co bardzo skomplikowało Jej życie. Wnioskodawczyni zrobiła to po to aby spłacić byłego męża. W myśl ugody punkt 1, 2, 3, 4, połowę sumy ze sprzedaży tego mieszkania Wnioskodawczyni ma niezwłocznie przekazać byłemu mężowi Wojciechowi P.

Mając na względzie przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe, stwierdzić należy, iż przedmiotem podziału majątku dorobkowego małżonków nie był lokal mieszkalny, lecz wkład mieszkaniowy, bowiem w czasie trwania związku małżeńskiego Wnioskodawcy i Jej mężowi przysługiwało wyłącznie prawo do lokatorskiego spółdzielczego mieszania, a nie prawo własności lokalu mieszkalnego.

Jak wynika z treści art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.) przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal mieszkalny do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni.

Natomiast zgodnie z art. 9 ust. 3 ww. ustawy, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji.

Stosownie z kolei do art. 12 ust. 1 ww. ustawy, na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego spłat określonych tym przepisem.

Z przepisu tego wynika, że po spełnieniu określonych warunków, na rzecz osoby której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu spółdzielnia ma obowiązek przenieść własność lokalu.

W przypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu właścicielem i zarządzającym mieszkaniem jest spółdzielnia mieszkaniowa. Osoby zamieszkujące w takich mieszkaniach jedynie je użytkują, nie posiadają do nich tytułu własności. Mogą używać mieszkanie, ale nie są jego właścicielami.

Tak więc mając na uwadze powyższe, w drodze podziału majątku wspólnego małżonków Wnioskodawczyni na mocy ugody sądowej otrzymał prawo do przekształcenia lokalu oraz prawo do wkładu mieszkaniowego, z jednoczesnym obowiązkiem dokonania spłaty na rzecz byłego męża. Wnioskodawczyni przekształciła ww. spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu we własność w dniu 22 maja 2009 r.

Zatem w przedmiotowej sprawie pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, winien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo odrębnej własności, tj. od końca roku 2009.

W konsekwencji, więc odpłatne zbycie ww. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość przed upływem 5 - letniego terminu, o którym mowa powyżej stanowić będzie źródło przychodu, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego zastosowanie będą miały przepisy w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. - od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi - 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Artykuł 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć:

* koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

* prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

* koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

* wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

* koszty i opłaty sądowe.

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Należny podatek, wynikający z tego zeznania jest płatny w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 ww. ustawy).

Jednakże w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

Na podstawie art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 21 ust. 27 ww. ustawy, w przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

Dodatkowo ustawodawca w art. 21 ust. 29 ww. ustawy wskazuje, iż w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Należy również wskazać, iż przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30).

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w oparciu o opisane we wniosku zdarzenie przyszłe, biorąc pod uwagę brzmienie przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 stwierdzić należy, iż Wnioskodawczyni będzie miała prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych dochodu uzyskanego ze sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego, jeżeli cały przychód ze sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego przeznaczy na jeden z celów mieszkaniowych enumeratywnie wymienionych w tym przepisie.

Biorąc pod uwagę przedstawione zdarzenie przyszłe, podkreślenia wymaga fakt, że nabycie lokalu mieszkalnego wskazanego we wniosku nie jest w żaden sposób uzależnione od dokonywanej przez Wnioskodawczynię spłaty byłego męża. Ponieważ Wnioskodawczyni wraz z mężem wspólnie posiadali spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, to przedmiotem podziału majątku mógł być uiszczony wkład mieszkaniowy, a nie sam lokal.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy, podkreślić należy, że połowa kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, którą Wnioskodawczyni zgodnie z wyrokiem sądu musi przekazać byłemu mężowi, nie zwalnia tej części przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego z opodatkowania.

Kwota ta nie stanowi ani kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia ww. lokalu, ani kosztów odpłatnego zbycia.

Biorąc pod uwagę fakt, iż Wnioskodawczyni nie wskazała w opisie zdarzenia przyszłego, kiedy nastąpi odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego, należy stwierdzić, co następuje:

* w przypadku, gdy sprzedaż nieruchomości nabytej w 2009 r. nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, tj. do 31 grudnia 2014 r., wówczas uzyskany przychód z tej sprzedaży będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym zgodnie z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązujących od 1 stycznia 2009 r., chyba, że zostaną spełnione warunki dotyczące zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych.

* natomiast w przypadku gdy, sprzedaż nieruchomości nabytej w 2009 r. zostanie dokonana po 1 stycznia 2015 r. wówczas uzyskany przychód nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Tutejszy Organ pragnie nadmienić, że dokumenty dołączone przez Wnioskodawczynię do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach postępowania o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.