IPPB4/415-758/10-2/LS - Zwolnienie z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 20 września 2010 r. (data wpływu 27 września 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości jest:

* prawidłowe - odnośnie możliwości przeznaczenia przychodu ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytów,

* nieprawidłowe - odnośnie obowiązku złożenia oświadczenia do właściwego Urzędu Skarbowego.

W dniu 27 września 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 29 maja 2006 r. Wnioskodawczyni zakupiła lokal mieszkalny w W. (własność). Zakup sfinansowany był całkowicie z kredytu bankowego zaciągniętego w Banku na okres 30 lat. Obecnie Wnioskodawczyni planuje sprzedaż ww. lokalu - na początku 2011 r. Do tego momentu nie upłynie okres 5 lat od chwili jego zakupu dlatego Wnioskodawczyni planuje przeznaczyć środki uzyskane ze sprzedaży na cel mieszkaniowy, czyli na spłatę kredytów:

W momencie zakupu mieszkania w 2008 r., obowiązywała ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (p.d.o.f.), która przewidywała w art. 28 podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w formie ryczałtu - 10% uzyskanego przychodu. Nie miało to jednak zastosowania w przypadku, gdy przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy się nie później niż w okresie 2 lat od dnia sprzedaży na nabycie m.in. lokalu mieszkalnego na terytorium RP (art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub nie później niż w okresie 2 lat od dnia sprzedaży na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów (art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e)). Takie zapisy obowiązywały do końca 2006 r. - zostały uchylone ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. (Dz. U. 06.217.1588). Mając na uwadze powyższe, a także brzmienie art. 7 przywołanej wyżej ustawy z dnia 16 listopada 2006 r., który mówi, że do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r., Wnioskodawczyni ma pytanie czy przy sprzedaży mieszkania w roku 2011 - kwota uzyskana ze sprzedaży będzie opodatkowana, w sytuacji gdy część tej kwoty przeznaczy na spłatę bieżącego kredytu ciążącego na jej mieszkaniu, a część na przyszły kredyt na zakup nowego mieszkania (w terminie nie dłuższym niż dwa lata od dnia sprzedaży).

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Zdaniem Wnioskodawczyni:

Odnośnie pyt. 1 - do sprzedaży w 2011 r. mieszkania zakupionego w 2006 r. stosuje się przepisy i zwolnienia z podatku, obowiązujące w momencie zakupu - czyli w roku 2006.

Odnośnie pyt. 2 - środki uzyskane ze sprzedaży w 2011 r. mieszkania i przeznaczone w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży na cel mieszkaniowy, czyli na spłatę kredytów:

nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Odnośnie pyt. 3 - zdaniem Wnioskodawczyni konieczne jest złożenie w terminie 14 dni od dnia sprzedaży (podpisania aktu notarialnego) oświadczenia w Urzędzie Skarbowym miejsca zameldowania, odnośnie faktu, iż przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy na cele mieszkaniowe określone powyżej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe odnośnie możliwości przeznaczenia przychodu ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytów, oraz nieprawidłowe odnośnie obowiązku złożenia oświadczenia do właściwego Urzędu Skarbowego.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że prawo do nieruchomości, którą Wnioskodawczyni planuje sprzedać na początku 2011 r., zostało nabyte 29 maja 2006 r. Zatem w przedmiotowej sprawie będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Od 1 stycznia 2007 r. zmieniły się zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Jednakże zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W myśl art. 28 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. - przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Zgodnie z brzmieniem art. 28 ust. 2 podatek od przychodu, o którym mowa w ust. 1, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Stosownie do art. 28 ust. 2a zasada, o której mowa w ust. 2 zdanie drugie, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy - w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. - wynika, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

* na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

* na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Natomiast art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) tej samej ustawy stanowi, że wolny od podatku dochodowego jest przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Podatnicy mają prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy.

Powyższe oznacza, iż ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy mają prawo korzystać m.in. podatnicy, którzy przeznaczyli przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbytej nieruchomości, pod warunkiem, że jest to nieruchomość wymieniona w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), a także na spłatę innego kredytu zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodów - na cele określone w tym przepisie.

Ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości.

Jednakże przepis art. 21 ust. 2a ww. ustawy określa, iż ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26 lit. b).

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika, iż podatnicy mają prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e), ww. ustawy w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy.

Powyższe oznacza, iż z omawianego zwolnienia mają prawo korzystać również podatnicy, którzy przeznaczyli przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbytej nieruchomości lub prawa oraz na nabycie innej nieruchomości lub prawa, pod warunkiem, że są to nieruchomości lub prawa wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

Stosownie do powyższego należy stwierdzić, że ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ma prawo skorzystać podatnik, który w chwili dokonywania spłaty kredytu i odsetek dysponował przychodem ze sprzedaży nieruchomości oraz nie korzystał lub nie korzysta z ulgi odsetkowej na podstawie art. 26b.

Samo złożenie oświadczenia w trybie art. 28 ust. 2a) ww. ustawy nie powoduje nabycia prawa do zwolnienia podatkowego, lecz jest zapowiedzią spełnienia warunków zwolnienia. Z powyższego wynika, że niezłożenia oświadczenia w terminie 14 dnia od daty sprzedaży nie wyłącza możliwości zwolnienia uzyskanego przychodu, jeżeli podatnik w terminie określonym w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wyda uzyskane pieniądze na cele określone w tym przepisie. Oznacza to, że art. 28 ust. 2 nie wprowadza kolejnego warunku zwolnienia od podatku, tj. nie uzależnia skorzystania ze zwolnienia od złożenia w przewidzianym terminie stosownego oświadczenia.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 29 maja 2006 r. Wnioskodawczyni zakupiła lokal mieszkalny w W. (własność). Zakup sfinansowany był całkowicie z kredytu bankowego zaciągniętego w Banku na okres 30 lat. Obecnie Wnioskodawczyni planuje sprzedaż ww. lokalu - na początku 2011 r. Do tego momentu nie upłynie okres 5 lat od chwili jego zakupu, dlatego Wnioskodawczyni planuje przeznaczyć środki uzyskane ze sprzedaży na cel mieszkaniowy, czyli na spłatę kredytów:

Mając na uwadze opisane we wniosku zdarzenie przyszłe i przytoczone przepisy prawne stwierdzić należy, iż do przychodu ze sprzedaży mieszkania nabytego w 2006 r. stosuje się przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. Zarówno kwota wydatkowana na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup zbywanej nieruchomości, jak również kwota wydatkowana na przyszły kredyt na zakup nowego mieszkania, tj. cele mieszkaniowe, określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy, korzystają ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., pod warunkiem, że wydatkowany będzie przychód ze sprzedaży w przewidzianym w ustawie terminie i Wnioskodawczyni nie odliczała odsetek od kredytu w ramach tzw. ulgi odsetkowej.

Natomiast nie można zgodzić się ze stanowiskiem Wnioskodawczyni, iż konieczne jest złożenie w terminie 14 dni od dnia sprzedaży (podpisania aktu notarialnego) oświadczenia w Urzędzie Skarbowym miejsca zameldowania, odnośnie faktu, iż przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy na cele mieszkaniowe określone powyżej. Niezłożenie stosownego oświadczenia w Urzędzie Skarbowym nie wyłącza możliwości zwolnienia z opodatkowania uzyskanego przez Wnioskodawczynię przychodu, jeżeli Wnioskodawczyni wyda uzyskane pieniądze w terminie i na cele określone w ww. artykule. W celu skorzystania ze zwolnienia należy wydatkować przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem terminu dwuletniego na cele mieszkaniowe.

Dodatkowo należy dodać, iż rozliczenie z tytułu sprzedaży nieruchomości (w tym również ewentualne, złożenie oświadczenia) Wnioskodawczyni winna dokonać w Urzędzie Skarbowym według miejsca zamieszkania, a nie jak wskazała Wnioskodawczyni - według miejsca zameldowania.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1-ego Maja 10, 09-402 Płock.