IPPB4/415-752/14-4/AM - Ustalenie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 25 września 2014 r. (data wpływu 29 września 2014 r.) uzupełnione pismem z dnia 2 stycznia 2015 r. (data nadania 5 stycznia 2015 r., data wpływu 7 stycznia 2015 r.) na wezwanie z dnia 19 grudnia 2014 r. Nr IPPB4/415-752/14-2/AM (data nadania 19 grudnia 2014 r., data doręczenia 29 grudnia 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 29 września 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 19 grudnia 2014 r. Nr IPPB4/415-752/14-2/AM (data nadania 19 grudnia 2014 r., data doręczenia 29 grudnia 2014 r.) tut. organ wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia przedmiotowego wniosku poprzez doprecyzowanie stanu faktycznego.

Pismem z dnia 2 stycznia 2015 r. (data nadania 5 stycznia 2015 r., data wpływu 7 stycznia 2015 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła ww. braki w terminie.

We wniosku i uzupełnieniu przedstawiono następujący zdarzenie przyszłe.

W dniu 29 grudnia 2000 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem zakupiła od spółki z całego przypadającego Spółce udziału, udział wynoszący 5256/125537 części we własności nieruchomości - budynków i urządzeń (skutkowało to prawem do wyłącznego korzystania z lokalu Nr 19, o powierzchni 49,35 m² i przynależną piwnicą o powierzchni 3,21 m², łącznie 52,56 m²). Dla współwłasności nieruchomości zabudowanej Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego prowadzi księgę wieczystą.

W dniu 6 czerwca 2014 r. Sąd Rejonowy XI Wydział Cywilny wydał Postanowienie o zniesieniu współwłasności nieruchomości zabudowanej, wyodrębniając samodzielne lokale, o łącznej powierzchni 52,56 m². Z własnością tego lokalu związany jest udział wynoszący 5256/125537, przypadający Wnioskodawczyni i Jej mężowi.

Ilość przypadających Wnioskodawczyni udziałów nie uległa zmianie.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż lokalu w kilka miesięcy po wyodrębnieniu jest wolna od podatku dochodowego 19%.

Zdaniem Wnioskodawczyni, jest ona właścicielem lokalu od prawie 14 lat ("nabycie pierwotne"). Wyodrębnienie lokali nie jest nowym nabytkiem, lecz tylko potwierdzeniem własności i zlokalizowaniem udziału, który Wnioskodawczyni wraz z mężem posiadała we własności wspólnej w konkretnym miejscu powierzchni mieszkaniowej nabytej w 2000 r. Liczba udziałów po wyodrębnieniu jest równa liczbie kupowanej w 2000 r., a zatem jest wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych.

Powyższe stanowisko Wnioskodawczyni oparła na przestudiowanych tekstach orzeczeń pochodzących z Centralnej Bazy Orzeczeń Sądów Administracyjnych, dostępnej pod adresem http://orzeczenia.nsa.gov.pl, przykładem może być Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 18 czerwca 2014 r. I SA/Po 1133/13.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z powyższego wynika zatem, że w przypadku sprzedaży nieruchomości, bądź jej części decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data i forma prawna nabycia tej nieruchomości.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 29 grudnia 2000 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem zakupiła od spółki udział wynoszący 5256/125537 części we własności nieruchomości-budynków i urządzeń (skutkowało to prawem do wyłącznego korzystania z lokalu Nr 19 i przynależną piwnicą). W dniu 6 czerwca 2014 r. Sąd Rejonowy wydał postanowienie o zniesieniu współwłasności przedmiotowej nieruchomości wyodrębniając tym samym samodzielne lokale, m.in.: lokal Nr 19, o łącznej powierzchni 52,56 m². Z własnością tego lokalu związany jest udział wynoszący 5256/125537, przypadający Wnioskodawczyni i Jej mężowi. Ilość przypadających Wnioskodawczyni udziałów nie uległa zmianie.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości. Ustalenie znaczenia tego pojęcia wymaga zastosowania definicji zawartych w przepisach ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121). Zgodnie z art. 46 § 1 ww. ustawy, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. W myśl art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Stosownie do art. 47 § 2 i § 3 ww. Kodeksu, częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Zgodnie natomiast z art. 195 ustawy - Kodeks cywilny, współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy - o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności to fizyczny podział rzeczy wspólnej, polegający na przyznaniu każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej rzeczy wspólnej na własność lub współwłasność, a wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. Jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. O tym zaś czy udział uległ powiększeniu nie decyduje subiektywne odczucie dotychczasowego współwłaściciela, lecz obiektywne kryteria odwołujące się do cen rynkowych udziałów przed i po zniesieniu współwłasności.

Zasady dotyczące ustanawiania odrębnej własności lokali mieszkalnych uregulowane zostały w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Zgodnie z treścią art. 2 ust. 1 tej ustawy, samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy - stosownie do art. 2 ust. 2 ww. ustawy - jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ww. ustawy, odrębną własność lokalu można ustanowić m.in. w drodze jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym, zniesienie współwłasności i ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego nie jest zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, albowiem - jak sama Wnioskodawczyni podaje - przed zniesieniem współwłasności Wnioskodawczyni posiadało prawo do wyłącznego korzystania z lokalu Nr 19 wraz z piwnicą, który w wyniku zniesienia współwłasności stał się samodzielnym lokalem i własnością Wnioskodawczyni. Ponadto na skutek zniesienia współwłasności i ustanowienia odrębnej własności lokalu, ilość przypadających Wnioskodawczyni udziałów nie uległa zmianie.

Mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz zacytowane powyżej przepisy stwierdzić należy, że sprzedaż ww. lokalu mieszkalnego po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła udział we własności nieruchomości, z której wyodrębniono lokal Nr 19, nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nawet jeśli zostanie dokonana kilka miesięcy po jego wyodrębnieniu.

W odniesieniu do powołanego we wniosku wyroku sądu wskazać należy, że nie jest on wiążący dla tutejszego organu, bowiem dotyczy tylko konkretnej indywidualnej sprawy w określonym stanie faktycznym i tylko w tej sprawie rozstrzygnięcie w nim zawarte jest wiążące.

Jeżeli przedstawione zdarzenie przyszłe różnić się będzie od zdarzenia które wystąpi w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym zdarzenia, które rzeczywiście wystąpi.

Ponadto należy wskazać, że przedmiotowa interpretacja została wydana wyłącznie dla Wnioskodawczyni. Zgodnie bowiem z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Minister właściwy do spraw finansów publicznych na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretacje indywidualne). Zatem mąż Wnioskodawczyni, chcąc uzyskać również interpretację przepisów prawa podatkowego w tym zakresie winien wystąpić z odrębnym wnioskiem oraz uiścić stosowną opłatę.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego, obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.