IPPB4/415-749/09-4/SP - Odliczenie od podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości wydatków poniesionych na remont tej nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 9 listopada 2009 r. (data wpływu 12 listopada 2009 r.) uzupełnione pismem z dnia 13 stycznia 2010 r. (data nadania 14 stycznia 2010 r., data wpływu 18 stycznia 2010 r.) na wezwanie z dnia 6 stycznia 2010 r. Nr IPPB4/415-749/09-2/SP (data nadania 6 stycznia 2010 r., data doręczenia 12 stycznia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości odliczenia od podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości wydatków poniesionych na remont tej nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 12 listopada 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości odliczenia od podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości wydatków poniesionych na remont tej nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W 2007 r. Wnioskodawczyni zakupiła nieruchomość za cenę 135.000 PLN (nie była tam zameldowana). W 2009 r. Wnioskodawczyni sprzedała przedmiotową nieruchomość za cenę 195.000 PLN. Chciałaby skorzystać z odliczenia od podatku kosztów nabycia nieruchomości (koszt nabycia + koszty notarialne) oraz nakładów zwiększających wartość nieruchomości (remont). Wydatki, które Wnioskodawczyni poniosła na remont mieszkania to: korytko elektroinstalacyjne, gres PCV, wyłącznik, gong dwutonowy, lakier akrylowy, klej montażowy, farba, impregnat do drewna, gniazdo, wyłącznik dzwonek, uni-grunt, dolnopłuk, terrakota, usługa montażowa okien, moskitiery ramkowe z montażem, listwa podłogowa, narożnik wewnętrzny. podłogowy, zakończenie listwy podłogowej, pianka podkładowa, kratka drzwiowa, klamka, blat kuchenny, rura kanalizacyjna, wkładka do zlewozmywaka, uszczelka redukcyjna, kolanko, bateria zlew, usługa montażowa otworu drzwiowego, cekol, gwoździe, odbój podłogowy, bezpiecznik automatyczny, silikon uniwersalny, usługa montażu szaf wnękowych, szafy wnękowe, kołki rozporowe, piana montażowa, rollborder dekoracyjny, panele podłogowe, kinkiet, fuga, domofon, zlew, plafon, płytki elewacyjne, masa szpachlowa, klej do tapet, krzyżyki do fug, płyta gipsowa, wkręty, rura CW, trójnik, złączka nakrętna, złączka wkrętna, zawór.

Na wszystkie towary i usługi remontowe Wnioskodawczyni posiada faktury VAT. Na chwilę obecną Wnioskodawczyni jest zobowiązana do zapłaty podatku o wartości 11.400 PLN (195.000-135.000=60.000 PLN, 60.000x19%=11.400 PLN).

Pismem z dnia 06 stycznia 2010 r. Nr IPPB4/415-749/09-2/SP wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia braków formalnych wniosku. Powyższe uzupełniono w terminie.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Jakie towary i usługi remontowe Wnioskodawczyni może odliczyć od podatku... (np.: farby, pędzle, panele podłogowe, szafy wnękowe robione na zamówienie, okna PCV, moskitiery robione na zamówienie, baterie łazienkowe itp.).

Zdaniem Wnioskodawczyni:

Może odliczyć od podatku wszystkie towary i usługi remontowe, które są udokumentowane fakturami VAT i służyły do remontu nieruchomości, dzięki czemu zwiększyła się jej wartość. Odliczeniu podlegają takie towary i usługi jak: panele podłogowe, wymiana okien, wymiana drzwi wejściowych, szafy wnękowe, farby, gips, baterie łazienkowe, terakota, zawory hydrauliczne, i inne.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie:

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość w 2007 r. W związku z czym, do przychodu z odpłatnego zbycia tej nieruchomości mają zastosowanie uregulowania zawarte w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Wobec tego do opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości, która została nabyta w 2007 r. - w związku z treścią powołanego uprzednio przepisu przejściowego - będą miały zastosowanie poniżej przytoczone przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Przychód tak obliczony można pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Przychodem ze sprzedaży jest, jak wskazano powyżej, cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Natomiast koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Wysokość nakładów o których mowa w ust. 6c ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości.

Określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

Do nakładów zwiększających wartość nieruchomości, poczynionych w czasie jej posiadania, można zaliczyć wydatki poniesione na remont tej nieruchomości.

Ponieważ przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują pojęcia - remont to właściwym jest odwołanie się w tej kwestii do ustawy z dnia z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.), w szczególności zaś do art. 3 pkt 8, który stanowi, iż przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Nie stanowią odtworzenia stanu pierwotnego, w rozumieniu ww. artykułu, a więc remontu, prace mające na celu doprowadzenie do końca danej inwestycji.

Pojęcie remontu wyczerpująco wyjaśnił również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 marca 1998 r., I SA/Gd 886/96 stwierdzając:

"za remont budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w znaczeniu powszechnie stosowanym w zakresie inwestycji uważa się prace budowlane mające na celu utrzymanie lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego we właściwym stanie, przywrócenie jego pierwotnej zdolności użytkowej, którą utracił w wyniku upływu czasu i eksploatacji wraz z wymianą dotychczas użytkowanych zużytych składników ich wyposażenia technicznego takich jak: dotychczasowej instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego lub tylko określonych elementów tych instalacji."

Rodzaje wydatków mieszczących się w zakresie ulgi na remont i modernizację budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego zawiera rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 21 grudnia 1996 r. w sprawie określenia rodzajów wydatków na remont i modernizację budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, o które zmniejsza się podatek dochodowy (Dz. U. Nr 156, poz. 788).

W myśl postanowień § 1 tego rozporządzenia, za wydatki na remont modernizację budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, uważa się wydatki poniesione na:

Załącznik Nr 2 wskazanego rozporządzenia w wykazie robót zaliczanych do remontu i modernizacji lokalu mieszkalnego wymienia:

W tym miejscu należy nadmienić, iż pytanie nie dotyczyło kosztów nabycia nieruchomości i kosztów uzyskania przychodów, które mogłyby być ewentualnie zaliczone przy sprzedaży nieruchomości, w związku z czym tut. organ podatkowy nie odniósł się do tej kwestii.

W przypadku nieruchomości nabytych w 2007 r. ustawodawca przewidział zastosowanie zwolnienia przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nakreślone w art. 21 ust. 1 pkt 126.

Zgodnie z zapisem wyżej powołanego art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 126 cytowanej ustawy nie określa daty, od której należy liczyć okres zameldowania. Tym samym nie uzależnia zameldowania od posiadania tytułu własności do nieruchomości lub lokalu, lecz stanowi, że istotny jest fakt zameldowania podatnika na pobyt stały w zbywanym lokalu czy też budynku przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Bez znaczenia są natomiast stosunki własnościowe istniejące w okresie tych 12 miesięcy.

Zwolnienie to ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika (art. 21 ust. 21 ww. ustawy).

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni nie była zameldowana w przedmiotowej nieruchomości.

Mając zatem na uwadze przytoczone powyżej uregulowania prawne, przedstawione zdarzenie przyszłe, należy stwierdzić, iż Wnioskodawczyni nie spełnia wymaganego przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunku dwunastomiesięcznego okresu zameldowania na pobyt stały, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy, co oznacza, że Wnioskodawcy nie przysługuje prawo do skorzystania z ulgi meldunkowej.

Z treści wniosku wynika, iż Wnioskodawczyni poniosła następujące wydatki na remont mieszkania: korytko elektroinstalacyjne, gres PCV, wyłącznik, gong dwutonowy, lakier akrylowy, klej montażowy, farba, impregnat do drewna, gniazdo, wyłącznik dzwonek, uni-grunt, dolnopłuk, terrakota, usługa montażowa okien, moskitiery ramkowe z montażem, listwa podłogowa, narożnik wewnętrzny. podłogowy, zakończenie listwy podłogowej, pianka podkładowa, kratka drzwiowa, klamka, blat kuchenny, rura kanalizacyjna, wkładka do zlewozmywaka, uszczelka redukcyjna, kolanko, bateria zlew, usługa montażowa otworu drzwiowego, cekol, gwoździe, odbój podłogowy, bezpiecznik automatyczny, silikon uniwersalny, usługa montażu szaf wnękowych, szafy wnękowe, kołki rozporowe, piana montażowa, rollborder dekoracyjny, panele podłogowe, kinkiet, fuga, domofon, zlew, plafon, płytki elewacyjne, masa szpachlowa, klej do tapet, krzyżyki do fug, płyta gipsowa, wkręty, rura CW, trójnik, złączka nakrętna, złączka wkrętna, zawór. Wydatki na ww. towary i usługi, które posłużyły do wykonania remontu nieruchomości, Wnioskodawczyni chciałaby odliczyć od podatku, który jest zobowiązana do zapłacenia z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Z analizy ww. przepisów wynika, iż od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w 2007 r. podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest dochód czyli różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a udokumentowanymi kosztami nabycia lub udokumentowanymi kosztami wytworzenia, powiększonymi o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynionych w czasie posiadania nieruchomości.

Przepisy dotyczące opodatkowania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w 2007 r. nie przewidują odliczeń od podatku, związanych ze sprzedażą tej nieruchomości. Jedynym zwolnieniem, które ustawodawca przewidział przy sprzedaży nieruchomości jest tzw. ulga meldunkowa. Jednakże, zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym Wnioskodawczyni nie przysługuje zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 126 z uwagi na fakt, iż nie była zameldowana w przedmiotowej nieruchomości.

Reasumując należy stwierdzić, iż Wnioskodawczyni nie może odliczyć od podatku poniesionych wydatków na towary i usługi remontowe nieruchomości, gdyż przepisy regulujące opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w 2007 r. nie przewidują takiego odliczenia od podatku z tego tytułu.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia przedstawionego w stanie faktycznym.

Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.