IPPB4/415-72/09-2/PJ

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 1 lutego 2009 r. (data wpływu 2 lutego 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego - jest prawidłowe.

W dniu 2 lutego 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 8 października 2004 r. Wnioskodawczyni zakupiła mieszkanie - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, na którego zakup zaciągnęła kredyt hipoteczny w banku. - Powszechna Kasa Oszczędności Spółka Akcyjna z siedzibą..... Mieszkanie to Wnioskodawczyni sprzedała w dniu 11 września 2007 r. za kwotę 295.000,00 zł. Powyższa kwota została zgodnie z podpisanym aktem notarialnym przekazana w następujący sposób:

* 5.000,00 zł zostało przekazane Wnioskodawczyni w gotówce,

* 135.082,38 zł kupujący przelał na Wnioskodawczyni rachunek bankowy typu ROR,

* 154.917,62 zł (równowartość pozostałego do spłaty kredytu), została wpłacona przez kupującego na rachunek kredytowy Wnioskodawczyni w banku. z siedzibą....

Następnie zgodnie z wymogami ustawy Wnioskodawczyni złożyła w urzędzie skarbowym oświadczenie o wydatkowaniu uzyskanego przychodu na własne cele mieszkaniowe.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy kwotę 154.917,62 zł (wpłaconą przez kupującego na rachunek kredytowy) można zaliczyć jako spłatę kredytu pomniejszającego należny podatek, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e).

Zdaniem Wnioskodawczyni, podana kwota 154.917,62 zł zmniejsza należny podatek, gdyż zostały spełnione wszystkie wymogi wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e), czyli:

* spłacony kredyt był przeznaczony na cele mieszkaniowe,

* spłacony kredyt był zaciągnięty w banku mającym siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

* zaciągnięty kredyt był zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu (na co zezwala ustawa).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Należy podkreślić, iż przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż m.in. nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Na tej podstawie, jeżeli odpłatne zbycie m.in. nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przedmiotowej sprawie, dla rozstrzygnięcia skutków podatkowych, a tym samym ustalenia sposobu opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia przez Wnioskodawczynię lokalu mieszkalnego znaczenie ma data nabycia lokalu.

Bowiem ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. Oznacza to zarazem, iż nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 r.

Ponieważ nabycie przez Wnioskodawczynię lokalu mieszkalnego miało miejsce przed 1 stycznia 2007 r., skutki podatkowe zbycia tego lokalu należy oceniać na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

W świetle art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, a w terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru (PIT-23) chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

Zgodnie bowiem z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)- c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

* na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

* na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

* na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a) (tj. art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnień wynikających z powołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. - jest fakt wydatkowania (nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży) przychodu ze sprzedaży nieruchomości na wskazane w ustawie cele mieszkaniowe czyli m.in. na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętego na cele mieszkaniowe. Przy czym należy podkreślić, że z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy jasno wynika, iż kredyt, na którego spłatę został przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego musi być kredytem zaciągniętym na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej.

Przedmiotowe zwolnienie ma zastosowanie tylko pod warunkiem, że nie zachodzą przesłanki wymienione w art. 21 ust. 2a ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r., który stanowi, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ww. ustawy.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 2004 r. Wnioskodawczyni nabyła lokal mieszkalny, na zakup którego zaciągnęła kredyt hipoteczny. Następnie w 2007 r. sprzedała przedmiotowy lokal, składając jednocześnie w terminie 14 dni we właściwym urzędzie skarbowym oświadczenie o wydatkowaniu ww. kwoty na cele mieszkaniowe. Część kwoty uzyskanej ze sprzedaży mieszkania tj. kwota 154.917,62 zł została przeznaczona na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup tego mieszkania.

Ustawodawca kreując przedmiotowe zwolnienie w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) w sposób jednoznaczny wskazał, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości w części wydatkowanej w ustawowym terminie na spłatę kredytu lub pożyczki a także odsetek od kredytu lub pożyczki. Okoliczność, że środki finansowe ze zbycia lokalu mieszkalnego zostały przeznaczone na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup zbywanego lokalu nie ma wpływu na możliwość skorzystania ze zwolnienia.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w oparciu o stan faktyczny oraz w kontekście zapytania ujętego we wniosku, stwierdzić należy, że część uzyskanego przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, przeznaczonego (w kwocie 154.917,62 zł) na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup tego mieszkania, daje podstawę do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy. Tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania stanowiący podstawę do opodatkowania 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym, Wnioskodawczyni może pomniejszyć o kwotę 154.917,62 zł, tj. o wartość spłaconego po dacie zbycia nieruchomości kredytu hipotecznego. Istotne jest natomiast, że zwolnienie określone przepisem art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ustawy (w ramach tzw. "ulgi odsetkowej").

Dla skorzystania z przedmiotowego zwolnienia bez znaczenia jest forma dokonania tej spłaty, tj. to czy spłaty kredytu dokonała Wnioskodawczyni wpłacając do banku pieniądze osobiście, czy też spłata kredytu dokonana została przelewem przez kupującego bezpośrednio na rachunek kredytu hipotecznego. Zauważyć bowiem należy, iż z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że spłaty kredytu obciążającego zbywany lokal mieszkalny dokonała osoba kupująca, a fakt dokonania w taki sposób zapłaty za sprzedane mieszkanie został zapisany w akcie notarialnym sporządzonym na okoliczność sprzedaży tego mieszkania. Podstawową kwestią jest jednak fakt, że kwota ta była częścią ceny za zbyte mieszkanie, czyli częścią przychodu Wnioskodawczyni.

Reasumując, wydatek poniesiony na spłatę kredytu, należy uznać jako kwotę zwalniającą w tej części od opodatkowania 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym, zgodnie z przepisem art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., pod warunkiem, że Wnioskodawczyni nie odliczała odsetek od kredytu w ramach tzw. "ulgi odsetkowej".

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.