IPPB4/415-664/10-2/LS - Opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób fizycznych dochodu z tytułu zamiany nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 17 sierpnia 2010 r. (data wpływu 20 sierpnia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu z tytułu zamiany nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 20 sierpnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu z tytułu zamiany nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 12 stycznia 2009 r. Wnioskodawczyni nabyła na podstawie umowy darowizny od męża połowę posiadanej przez niego nieruchomości (działka wraz z budynkiem mieszkalnym). W sierpniu 2010 r. Wnioskodawczyni nabyła drugą połowę tej nieruchomości na podstawie kolejnej umowy darowizny. Co oznacza, że aktualnie Wnioskodawczyni jest jedynym właścicielem działki budowlanej wraz z budynkiem w K. Z uwagi na fakt, że powyższa działka posiada 5000 m., jest wąska i długa, Urząd Gminy zmusza Wnioskodawczynię do scalenia tej działki z działką sąsiada, a następnie ponownego jej podziału - tak aby powstały ustawne, prostokątne działki. W związku z powyższym Wnioskodawczyni będzie zawierać z sąsiadem umowę zamiany działek. Wnioskodawczyni oddaje sąsiadowi 2509 m. działki budowlanej, natomiast otrzymuje od niego 3569 m. działki budowlanej (różnica w ilości metrów związana jest z wyodrębnieniem w wyniku tego scalenia drogi gminnej). W wyniku tej zamiany Wnioskodawczyni zbywa odpłatnie (w zamian otrzymując nie pieniądza, ale działkę) 2509 m. przed upływem 5 lat od nabycia, co rodzi obowiązek zapłacenia przez Wnioskodawczynię podatku w wysokości 19 %. Jednak Wnioskodawczyni ma możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej, gdyż zgodnie z art. 21 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od opodatkowania są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Jednocześnie Wnioskodawczyni nadmienia, że cena działki którą zbywa jest niższa od tej którą nabywa. Wynika to z faktu, iż działka Wnioskodawczyni jest wąska i nieustawna co powoduje jej nieatrakcyjność.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy tę umowę zamiany można traktować w ten sposób, że Wnioskodawczyni zbywa odpłatnie 2509 m. działki budowlanej, ale jednocześnie korzysta z ulgi mieszkaniowej (zgodnie z art. 21 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), gdyż w tym samym momencie Wnioskodawczyni nabywa 3569 m. działki budowlanej od sąsiada. Czy nabycie przez Wnioskodawczynię 3569 m. działki (w chwili zamiany) może być potraktowane jako wydatek na własny cel mieszkaniowy i zwolnić Wnioskodawczynię z podatku w wysokości 19 %.

Zdaniem Wnioskodawczyni zamiana wspomniana wcześniej powoduje, że zbywa odpłatnie 2509 m. działki budowlanej, przed upływem 5 lat od nabycia, co rodzi konieczność zapłacenia podatku w wysokości 19 %. Jednak w dniu zbycia Wnioskodawczyni jednocześnie nabywa 3569 m., czyli przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości wydatkuje jednocześnie na własny cel mieszkaniowy, udokumentowany w akcie notarialnym w umowie zamiany (co Wnioskodawczyni rozumie jako skorzystanie z ulgi).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

Użyte w cytowanym wyżej przepisie pojęcie "odpłatne zbycie" obejmuje swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży, ale każdą inną umowę, na mocy której dochodzi do odpłatnego przeniesienia prawa własności w tym również umowę zamiany. Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny. Zgodnie z art. 603 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy co stanowi również formę odpłatnego zbycia rzeczy. Umowa zamiany jest zatem umową o podobnym charakterze co umowa sprzedaży, nie można jej jednak utożsamiać ze sprzedażą. Obie umowy stanowią o odpłatnym zbyciu.

Wobec powyższego zamiana nieruchomości stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zamiana ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeżeli natomiast zamiana nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z zamiany nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Zaznaczyć należy również, że przychód podatkowy powstaje nawet w sytuacji, kiedy zamiana nieruchomości następuje bez wzajemnych dopłat.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 12 stycznia 2009 r. Wnioskodawczyni nabyła na podstawie umowy darowizny od męża połowę posiadanej przez niego nieruchomości (działka wraz z budynkiem mieszkalnym). W sierpniu 2010 r. Wnioskodawczyni nabyła drugą połowę tej nieruchomości na podstawie kolejnej umowy darowizny. Co oznacza, że aktualnie jest jedynym właścicielem działki budowlanej wraz z budynkiem. Z uwagi na fakt, że powyższa działka posiada 5000 m., jest wąska i długa Urząd Gminy zmusza Wnioskodawczynię do scalenia jej działki z działką sąsiada, a następnie ponownego jej podziału - tak aby powstały ustawne, prostokątne działki. W związku z powyższym Wnioskodawczyni będzie zawierać z sąsiadem umowę zamiany działek. Wnioskodawczyni oddaje sąsiadowi 2509 m działki budowlanej, natomiast otrzymuję od niego 3569 m działki budowlanej (różnica w ilości metrów związana jest z wyodrębnieniem w wyniku tego scalenia drogi gminnej).

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości (udziału w nieruchomości) decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia (lub każdego udziału w nieruchomości) aby ustalić czy powstało źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

W przedmiotowej sprawie nabycie udziału w nieruchomości, miało miejsce odpowiednio 12 stycznia 2009 r. na zasadzie darowizny od męża Wnioskodawczyni oraz w sierpniu 2010 r. w drodze kolejnej umowy darowizny. Oznacza to, że przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych według zasad określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązujących od dnia 1 stycznia 2009 r. Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) bowiem zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r., a więc będą miały zastosowanie w przedmiotowej sprawie.

Zgodnie z zapisem art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy jego obliczenia.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Natomiast w myśl art. 30e ust. 3 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) dochód ustala się u każdej ze stron umowy na zasadach, o których mowa w ust. 2.

Zgodnie z art. 19 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u każdej ze stron umowy przenoszącej własność, jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Przepisy ust. 1, 3 i 4 stosuje się odpowiednio.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Nadto zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jednakże zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Z postanowień art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

wydatki poniesione na:

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z powołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym - w brzmieniu obowiązującym po 1 stycznia 2009 r. - jest fakt wydatkowania (nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży) środków z odpłatnego zbycia nieruchomości na wskazane w ustawie cele mieszkaniowe.

Należy również wskazać, iż przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30).

Zauważyć należy, że użyte w cytowanym przepisie 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy "odpłatne zbycie" oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej jednak towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy. Forma bezpośredniej wymiany towarów, jaką jest uregulowana w art. 603 ustawy - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) umowa zamiany, w wyniku której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, również stanowi ich odpłatne zbycie. Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. Innym argumentem przemawiającym za tym, iż umowa zamiany stanowi odpłatną czynność prawną, jest art. 604 Kodeksu cywilnego, w którym ustawodawca do umowy zamiany nakazuje stosować przepisy dotyczące sprzedaży. Fakt ten ukazuje liczne podobieństwa między wskazanymi umowami, ograniczając różnicę między nimi jedynie do formy zapłaty, którą w przypadku umowy sprzedaży stanowi wartość pieniężna, a w przypadku umowy zamiany - inna rzecz.

W następstwie umowy zamiany mają miejsce dwie czynności. Z jednej strony dochodzi u każdej ze stron do odpłatnego zbycia nieruchomości, z drugiej natomiast każda ze stron nabywa nową nieruchomość. Należy przy tym zauważyć, iż opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega jedynie odpłatne zbycie, a nabycie jest podatkowo obojętne.

Mając na uwadze powyższe, zamiana nieruchomości stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Przychodem z odpłatnego zbycia na mocy umowy zamiany działek budowlanych będzie wartość zbywanych nieruchomości nabytych w 2009 i w 2010 r. w drodze darowizny pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (np. opłatę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową, koszty pośrednika zajmującego się obrotem nieruchomości) itp.

Natomiast za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, zgodnie z cytowanym wyżej art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, mogą zostać uznane jedynie udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości nabytych w 2009 i w 2010 r. w drodze darowizny, poczynione w czasie jej posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej działki budowlanej przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości tej nieruchomości przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Jednak jak wynika z treści art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wydatki poniesione na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy są zwolnione z podatku dochodowego. Za takie wydatki w myśl art. art. 21 ust. 25 pkt 3 lit. c) i d) ww. ustawy uważa się m.in. wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, m.in. gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a).

Należy wyjaśnić, iż zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu zamiany, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. Jeżeli przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

W przypadku, gdy przychód z odpłatnego zbycia w całości zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc między innymi na nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem - uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości zwolniony od podatku dochodowego. Zatem w sytuacji, gdy wartość nabytej w drodze zamiany nieruchomości będzie równa lub przewyższy wartość nieruchomości której udziały nabyto odpowiednio w 2009 i w 2010 r., Wnioskodawczyni nie będzie miała obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

W przypadku uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na mocy umowy zamiany powstanie obowiązku podatkowego jest uzależnione od wzajemnych relacji wartości prawa do nieruchomości, które obecnie przysługuje Wnioskodawczyni i wartości prawa do nieruchomości, na które nastąpi zamiana.

Reasumując, mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe i powołane przepisy prawa, należy uznać, iż w przypadku zamiany nieruchomości, której udziały nabyto odpowiednio w 2009 i w 2010 r. Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłacenia podatku dochodowego od osób fizycznych, w przypadku gdy cały przychód uzyskany z zamiany przeznaczy na nabycie działki budowlanej.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1-ego Maja 10, 09-402 Płock.