IPPB4/415-584/09-4/SP

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 17 sierpnia 2009 r. (data wpływu 9 września 2009 r.) uzupełniony pismem z dnia 4 listopada 2009 r. (data nadania 4 listopada 2009 r., data wpływu 9 listopada 2009 r.) na wezwanie z dnia 27 października 2009 r. Nr IPPB4/415-584/09-2/SP (data nadania 27 października 2009 r., data doręczenia 2 listopada 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 9 września 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W 1996 r. Wnioskodawca podpisał z firmą developerską umowę rezerwacyjną lokalu mieszkalnego. Z ww. firmą umowę na wybudowanie lokali mieszkalnych podpisało 68 osób, lecz niestety nie dokończono wszystkich prac. Spółka ogłosiła upadłość i nie dokończyła wszystkich formalności dotyczących aspektów prawnych dotyczących własności nieruchomości.

W dniu 25 kwietnia 1997 r. Wnioskodawca nabył aktem notarialnym.../97 wraz z resztą współwłaścicieli grunt, którego koszt zakupu wyniósł 21.313,55 zł. Następnie Wnioskodawca poniósł koszty wybudowania lokalu w łącznej wysokości 43.626,36 zł W dniu 23 października 2000 r. zakończono roboty-budowlane osiedla mieszkalnego. Natomiast w dniu 22 stycznia 2004 r. została podpisana umowa zniesienia współużytkowania wieczystego gruntu zabudowanego budynkami stanowiącymi odrębny przedmiot własności lokali. W związku z likwidacją spółki developerskiej i organizowaniem wszystkich czynności we własnym zakresie dopiero w dniu 22 lutego 2008 r. został podpisany akt notarialny potwierdzający, iż Wnioskodawcy zostało przekazane ostatecznie prawo własności omawianego lokalu. W dniu 24 lipca 2009 r. Wnioskodawca wraz z żoną sprzedał nieruchomość za łączną cenę 240.000 zł. Ww. suma została przeznaczona na zakup nowej nieruchomości. W lipcu 2009 r. małżonkowie wpłacili zaliczkę zgodnie z umową przedwstępną i oczekują na podpisanie ostatecznego aktu notarialnego. Zgodnie z opisanym wyżej stanem faktycznym Wnioskodawca prosi o decyzję dotycząca zapłaty podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości. Część 1/2 wartości nieruchomości należącej do małżonki korzysta ze zwolnienia z podatku korzystając z prawa dotyczącego zameldowania w mieszkaniu przez okres 2 lat. Sporną część stanowi 1/2 własności Wnioskodawcy. Wnioskodawca podkreśla, że gdyby spółka nie uległa likwidacji prawo własności zostałoby otrzymane już w 2002 r. zgodnie z zaświadczeniem z Urzędu Dzielnicy Nr...../02 po oddaniu lokalu do zamieszkania. Przez tak długi okres począwszy od 1997 r. do 2008 r. ceny gruntu i inne koszty uległy ogromnej zmianie, w związku z czym według Wnioskodawcy wyliczenie podatku na podstawie wzoru: Przychód - Koszty = uzyskany dochód * 18 % podatek, w najmniejszym stopniu nie jest zgodny ze stanem realnym.

Pismem z dnia 27 października 2009 r. Nr IPPB4/415-584/09-2/SP wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku poprzez sprecyzowanie pytania (pytań) przyporządkowanego do przedstawionego stanu faktycznego oraz przedstawienie własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego w związku z zapytaniem.

Wnioskodawca uzupełnił braki formalne w terminie.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy z tytułu sprzedaży nieruchomości, o której mowa powyżej, za kwotę 240.000 zł (1/2 własności) wystąpi obowiązek zapłacenia podatku.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Wnioskodawca nie jest obowiązany do zapłaty podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu - z zastrzeżeniem ust. 2 - jest odpłatne zbycie:

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 r.

Z treści powołanego z art. 7 ww. ustawy, wynika iż do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przedstawionym stanie faktycznym dla zastosowania zasad opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znaczenie ma data nabycia udziałów w przedmiotowej nieruchomości i forma prawna ich nabycia.

Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego, która określona została w art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) i polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Kodeksu cywilnego - art. 196 § 2.

Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności.

Ponieważ ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, to ustalenie znaczenie tego pojęcia wymaga zastosowania definicji zawartych w przepisach ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Zgodnie z art. 46 § 1 ww. ustawy, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Sytuację taką przewidują przepisy o użytkowaniu wieczystym.

Pojęcie użytkowania wieczystego zawarte zostało w art. 232 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z paragrafem pierwszym powołanego przepisu, grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym.

Natomiast w myśl art. 235 § 1 wskazanego Kodeksu budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego, bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Paragraf 2 cytowanego przepisu stanowi jednak, że przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Jak wynika z powyższego, prawo własności budynku wybudowanego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste jest ściśle związane z tym prawem, jednakże oba te prawa stanowią oddzielny przedmiot władania.

Kodeks cywilny nadał prawu wieczystego użytkowania gruntu nadrzędny charakter w stosunku do prawa własności budynków znajdujących się na tym gruncie. Prawem głównym jest w tym przypadku prawo wieczystego użytkowania, a prawem związanym jest prawo własności budynków i urządzeń. Akcesoryjność prawa wieczystego użytkowania oznacza, że żadne z nich nie może stanowić samodzielnie przedmiotu obrotu prawnego.

Dla stwierdzenia, czy odpłatne zbycie nieruchomości budynkowej (lub wyodrębnionych lokali mieszkalnych) usytuowanej na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym stanowi źródło przychodu wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy oraz według jakich zasad należy opodatkować przychód z tego tytułu, należy określić dwie daty: datę nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu i datę wybudowania budynku. W przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i budynku trwale z tym gruntem związanego (lub części tego budynku), źródłem przychodu jest bowiem odrębnie sprzedaż prawa do gruntu i sprzedaż budynku lub wyodrębnionego lokalu mieszkalnego, dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa bądź wybudowanie budynku. Okres pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 wyżej powołanej ustawy, jest w takim przypadku liczony odrębnie - od daty nabycia prawa użytkowania wieczystego gruntu i od daty wybudowania budynku. Natomiast dla obliczenia tego terminu nie ma znaczenia moment wyodrębnienia poszczególnych lokali mieszkalnych z istniejącego budynku mieszkalnego, gdyż czynność podziału nieruchomości na odrębne lokale nie stanowi nabycia nieruchomości w rozumieniu przepisów art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w dniu 25 kwietnia 1997 r. Wnioskodawca nabył aktem notarialnym 4238/97 wraz z resztą współwłaścicieli grunt, którego koszt zakupu wyniósł 21.313,55 zł. Następnie Wnioskodawca poniósł koszty wybudowania lokalu w łącznej wysokości 43.626,36 zł W dniu 23 października 2000 r. zakończono roboty-budowlane osiedla mieszkalnego. Natomiast w dniu 22 stycznia 2004 r. została podpisana umowa zniesienia współużytkowania wieczystego gruntu zabudowanego budynkami stanowiącymi odrębny przedmiot własności lokali. W związku z likwidacją spółki developerskiej i organizowaniem wszystkich czynności we własnym zakresie dopiero w dniu 22 lutego 2008 r. został podpisany akt notarialny potwierdzający, iż Wnioskodawcy zostało przekazane ostatecznie prawo własności omawianego lokalu. W dniu 24 lipca 2009 r. Wnioskodawca wraz z żoną sprzedał nieruchomość za łączną cenę 240.000 zł. Ww. suma została przeznaczona na zakup nowej nieruchomości. W lipcu 2009 r. małżonkowie wpłacili zaliczkę zgodnie z umową przedwstępną i oczekują na podpisanie ostatecznego aktu notarialnego.

Oznacza to, iż w niniejszej sprawie sprzedaż udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu nabytego w 1997 r. nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 12 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ze względu na upływ 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie do daty sprzedaży. Zatem uzyskany przychód sprzedaży udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Natomiast sprzedaż lokalu mieszkalnego nabytego w 2004 r. stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, gdyż nie upłynął okres 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego lokalu do daty sprzedaży.

Wobec powyższego, przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym na zasadach obowiązujących do 31 grudnia 2006 r.

Na podstawie art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) powołanej ustawy ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Tutejszy Organ pragnie jednak podkreślić, że zgodnie z art. 28 ust. 2a ww. ustawy, powyższa zasada nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, którzy w terminie 14 dnia od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

Jednakże art. 21 ust. 2a tejże ustawy stanowi, że przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

Jak wynika ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku w dniu 24 lipca 2009 r. Wnioskodawca wraz z żoną sprzedał nieruchomość za łączną cenę 240.000 zł. Ww. suma została przeznaczona na zakup nowej nieruchomości. W lipcu 2009 r. małżonkowie wpłacili zaliczkę zgodnie z umową przedwstępną i oczekują na podpisanie ostatecznego aktu notarialnego.

Umowa przedwstępna nie jest umową przenoszącą własność nieruchomości - zapłacone po jej podpisaniu zaliczki, czy zadatki można uznać jako wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży innej nieruchomości na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pod warunkiem, że w przyszłości dojdzie do zrealizowania przyrzeczonej umowy, tj. do popisania właściwej umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że - w myśl literalnego brzmienia art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) wyżej powołanej ustawy - niezbędnym warunkiem do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest wydatkowanie otrzymanego przychodu na cele mieszkaniowe określone w ww. przepisach.

Zatem, jeśli zostaną spełnione ww. warunki, wówczas przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego będzie korzystał ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem dochodowym.

Dodać należy, iż zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 z późn. zm.), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Stosownie natomiast do art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

W myśl art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Wspólność małżeńską, która jest współwłasnością łączną cechuje bezudziałowy charakter. Jednakże w chwili ustania wspólności majątkowej, wspólność bezudziałowa ulega przekształceniu i każdy z małżonków otrzymuje udział w majątku wspólnym. Następnie małżonkowie mogą zdecydować o sposobie podziału majątku wspólnego.

Reasumując należy stwierdzić, iż sprzedaż udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu nie stanowi źródła przychodu, o który mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zatem Wnioskodawca nie ma obowiązku zapłaty podatku dochodowego od przychodu ze sprzedaży udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu. Przychód ze sprzedaży wyodrębnionego lokalu mieszkalnego będzie korzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego, o ile w ciągu dwóch lat od daty sprzedaży przychód ten zostanie wydatkowany na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

Dokumenty dołączone przez Pana do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji. Tym samym, jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Należy przy tym zastrzec, iż przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Należy dodatkowo wskazać, iż z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z treści art. 14b § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, a zatem wywierają skutki prawne w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane. Niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Pana, jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie chroni Pana żony.

W związku z powyższym w celu uzyskania pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego przez Pana żonę, winna ona złożyć odrębny wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej i uiścić odpowiednia opłatę.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.