IPPB4-415-440/09-4/JK - Ustalenie wysokości podatku dochodowego od osób fizycznych w przypadku sprzedaży przez podatnika udziału w nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 25 czerwca 2009 r. (data wpływu 29 czerwca 2009 r.) oraz w piśmie z dnia 16 lipca 2009 r. (data wpływu 20 lipca 2009 r., data nadania 17 lipca 2009 r.) stanowiącym odpowiedź na wezwanie z dnia 8 lipca 2009 r. (data nadania 8 lipca 2009 r., data odbioru 13 lipca 2009 r.) Nr IPPB4/415-440/09-2/PJ o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 29 czerwca 2009 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 8 lipca 2009 r. Nr IPPB4/415-440/09-2/PJ tut. Organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia przedmiotowego wniosku o:

Powyższe zostało uzupełnione pismem z dnia 16 lipca 2009 r. (data wpływu 20 lipca 2009 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W 2007 r. Wnioskodawca nabył ???189; części we współwłasności nieruchomości za łączną cenę 440 tys. zł (w tym 30 tys. zł łącznych opłat u notariusza) - działka niezabudowana. Nabyte udziały we współwłasności nieruchomości stanowią prawo własności, był to grunt niezabudowany. Po załatwieniu formalności administracyjno - prawnych (w tym uzyskanie pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego - bliźniaczego), budowa została rozpoczęta w październiku 2007 r. i trwała do marca 2009 r. (w tym czasie Wnioskodawca dokonał zakupu materiałów budowlanych i zlecił wykonanie robót budowlanych do stanu surowego zamkniętego). W maju 2009 r. ???188; części we współwłasności tej nieruchomości została przez Wnioskodawcę zbyta za cenę 650 tys. zł (połowa przysługującej części). Przedmiotem sprzedaży był grunt zabudowany (budynek wzniesiony nieoddany do użytkowania - budowa w toku, zaawansowana).

Koszty inwestycji łącznie wyniosły 440 tys. zł i wynikają z:

Sposób naliczenia kwoty podatku:

Cena sprzedaży 650 tys. zł minus 440 tys. zł łączne koszty inwestycji = 210 tys. zł (dochód)

Dochód 210 tys. zł x 19 % = 39,9 tys. zł (kwota podatku)

W okresie od dnia nabycia do dnia sprzedaży ww. udziałów w nieruchomości nie był Wnioskodawca zameldowany w przedmiotowej części nieruchomości, jak również jako osoba fizyczna Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej.

Uzyskane środki Wnioskodawca przeznaczył niemal w całości na wykończenie pozostałej części budynku i zagospodarowanie przysługującej części gruntu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy opisany w treści wniosku sposób naliczenia kwoty podatku dochodowego od osób fizycznych jest prawidłowy...

Zdaniem Wnioskodawcy, kwotę należnego podatku należy wyliczyć w następujący sposób: cena nabycia działki minus wszystkie koszty, powstanie kwota dochodu, która podlega opodatkowaniu w wysokości 19 %.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Przychody uzyskane z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, które nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, co do zasady podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wobec powyższego dla zastosowania opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znaczenie ma data nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Artykuł 48 tej ustawy stanowi, że - z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych - do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasiedzenia lub zasiania. Natomiast zgodnie z art. 47 § 1 tej ustawy, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Z przepisów Kodeksu cywilnego wynika zatem, że grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości. W konsekwencji, budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

Podkreślić należy, iż także dla potrzeb podatku dochodowego od osób fizycznych w odniesieniu do takiej nieruchomości nie rozdziela się sprzedaży gruntu oraz sprzedaży znajdującego się na nim budynku. Przyjmuje się, że wyznacznikiem upływu biegu terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest data nabycia gruntu, a nie data wybudowania na tym gruncie budynku.

Na mocy art. 8 pkt 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy zmienionej w art. 1, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego Wnioskodawca nabył w 2007 r. ???189; części działki niezabudowanej i to ta data ma kluczowe znaczenie dla obliczenia pięcioletniego terminu, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku nieukończonej budowy budynku mieszkalnego - bliźniaczego za datę jego nabycia, w rozumieniu cytowanego przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8, nie można uznać daty rozpoczęcia budowy. Jak już wskazano nieukończony budynek nie może być przedmiotem odrębnej własności i innych praw rzeczowych, w związku z czym dzieli los prawny gruntu (jako rzeczy głównej), na którym jest położony, a tym samym - dla celów podatkowych - za datę nabycia uznaje się datę nabycia gruntu, tj. w tym przypadku - w 2007 r., zatem sprzedaż przedmiotowej nieruchomości jako nabytej w tym roku będzie podlegała opodatkowaniu według zasad obowiązujących od dnia 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Na podstawie art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustalą się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Artykuł 19 ust. 1 ww. ustawy stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Natomiast ust. 3 tego artykułu określa sposób ustalenia wartości rynkowej, a ust. 4 - tryb postępowania organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej w przypadku, gdy wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż w 2007 r. Wnioskodawca nabył udział w wysokości ???189; nieruchomości gruntowej. Po uzyskaniu pozwolenia na budowę Wnioskodawca zakupił materiały budowlane i zlecił wykonanie robót budowlanych - budowa budynku mieszkalnego (zabudową bliźniacza) do stanu surowego zamkniętego. Budowa trwała od października 2007 r. do marca 2009 r.

W maju 2009 r. ???188; części we współwłasności tej nieruchomości została przez Wnioskodawcę sprzedana (połowa przysługującej Wnioskodawcy części).

Wobec powyższego, dokonując obliczenia kwoty należnego podatku z tytułu sprzedaży ???188; części nieruchomości Wnioskodawca winien postąpić w następujący sposób: przychód uzyskany ze sprzedaży należy pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu (ustalone zgodnie z art. 22 ust. 6c i art. 22 ust. 6e). Różnicę będzie stanowił dochód - podstawa obliczenia podatku. Od podstawy obliczenia podatku należy wyliczyć 19%, w wyniku czego uzyskamy kwotę należnego podatku. Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 ww. ustawy, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

W odniesieniu do przedstawionych kwot podanych we wniosku, organ informuje, iż ewentualne przeliczenia, jakich należałoby dokonać nie należą do kompetencji tut. organu. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy. W związku z powyższym tut. organ nie może odnieść się do wyliczeń wskazanych przez Wnioskodawcę.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.