IPPB4/415-275/10-2/JC - Możliwość zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych przychodu uzyskanego z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 30 marca 2010 r. (data wpływu 6 kwietnia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie wydatkowania i zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z tytułu sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 6 kwietnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie wydatkowania i zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z tytułu sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W skład majątku dorobkowego Wnioskodawcy nabytego wspólnie z żoną w czasie trwania ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej wchodziła między innymi własność działki gruntu położonej w W., w Dzielnicy U., przy ulicy W., oznaczonej numerem 46/2 o powierzchni 552,00 m² dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW Nr (...) wraz z udziałem o wysokości 1/15 części nieruchomości położonej w W., w Dzielnicy U., przy ul. W., stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem 46/8 o powierzchni 1.187,00 m², dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW numer (...), nabyta na podstawie umowy sprzedaży udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym w dniu 16 marca 2006 r., Rep. A (...), sfinansowana częściowo z kredytu bankowego udzielonego umową Nr (...) z dnia 27 marca 2006 r., zaciągniętego przez oboje współwłaścicieli. Na nieruchomości stanowiącej działkę numer 46/2 prowadzona jest inwestycja w postaci budowy budynku mieszkalnego, jednorodzinnego, w zabudowie bliźniaczej o powierzchni użytkowej 266,00 m² zgodnie z prawomocną decyzją zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę. W dziale IV księgi wieczystej KW Nr (...), prowadzonej dla powyższej nieruchomości znajdują się wpisy hipoteki umownej zwykłej w kwocie 650.000,00 zł oraz hipoteki umownej kaucyjnej do kwoty 143.000,00 zabezpieczające spłatę kredytu i odsetek.

W dniu 16 grudnia 2009 r. orzeczono rozwód skutkujący zniesieniem łączącej dotąd małżonków ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej. Małżonkowie nie zawierali umów majątkowych małżeńskich. Dokonując podziału majątku wspólnego byli małżonkowie rozporządzili swoimi udziałami w nieruchomościach opisanych powyżej w ten sposób, że sprzedali przypadające im udziały w wysokości po #189; części działki gruntu KW Nr (...) wraz z udziałami w wysokości po 1/30 części działki gruntu KW Nr (...), w drodze 2 umów:

Sprzedawana działka została zakupiona częściowo za kredyt w kwocie 650.000,00 PLN oprocentowany według uzgodnionej stopy. Wnioskodawca nie odliczał i nie odlicza odsetek od kredytu na podstawie art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tzn. nie korzystał z tzw. ulgi odsetkowej.

W dniu 22 lutego 2010 r. złożył do Naczelnika właściwego miejscowo Urzędu Skarbowego deklarację PIT-23 wraz z oświadczeniem, że uzyskany przychód zostanie w terminie lat 2 wydatkowany na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o PIT.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1

Zgodnie z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie (...):

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) wprowadzono obowiązujące od 1 stycznia 2007 r. zasady opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)- c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.). Z uwagi na treść przepisu art. 7 ust. 1 powołanej ustawy z dnia 16 listopada 2006 r., do odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. podatek od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten płatny jest bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy.

W ocenie Wnioskodawcy z powyższych przepisów wynika, że przychód przez niego uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, o ile zostanie przeznaczony na pokrycie wydatków na nabycie w kraju, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub na nabycie wynikających z przydziału spółdzielni mieszkaniowej: prawa do jednorodzinnego domu mieszkalnego, prawa do lokalu mieszkalnego w małym domu mieszkalnym oraz na budowę, rozbudowę albo remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego albo na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo - kredytowej, mających siedzibę na terytorium RP - na jeden z wyżej wskazanych celów.

Ad. 2

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o PIT, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) są wolne od opodatkowania w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo - kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, na:

w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredyt lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

W przedstawionym stanie faktycznym, w dacie zawarcia umowy przedwstępnej kupujący tytułem zadatku przelał na rachunek właściwy do spłaty kredytu zaciągniętego przez Wnioskodawcę na zakup sprzedawanej nieruchomości kwotę 288.887,29. Tym samym doszło do spłaty części kredytu, który po ustaniu ustawowej wspólnoty majątkowej małżeńskiej obciążał Wnioskodawcę z tytułu zakupu sprzedawanej nieruchomości.

Nie może budzić wątpliwości, że do kategorii przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości zaliczyć można także kwoty zadatków otrzymanych przed zawarciem umowy ostatecznej zgodnie z ustaleniami zawartymi w umowie przedwstępnej sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego, o ile dojdzie do rzeczywistej sprzedaży nieruchomości (tak w wyroku NSA z 2004 r. sygn. akt FSK 786/2004 publikowanym w Rzeczpospolitej 2007/127 str. C6, oraz komputerowym programie LexPolonica, pod numerem rekordu 14222860; w wyroku NSA - Ośrodek Zamiejscowy w Gdańsku z 5 kwietnia 2000 r. I SA/Gd 535/98, w piśmie Podsekretarza Stanu w Ministerstwie Finansów z dnia 10 stycznia 2002 r., PB2/MK-033-02-4/02 publikowanym w Biuletynie Skarbowym 2002/1 str. 18). A zatem przeznaczenie kwoty zadatku jako przychodu pochodzącego ze zbycia nieruchomości na pokrycie wydatku o jakim mowa w art. 21 ust. 32 lit. e) w przewidzianym ustawowo okresie wypełnia warunki zwolnienia z opodatkowania podatkiem PIT.

Jednocześnie zarówno linia orzecznicza sądów administracyjnych, jak i linia interpretacyjna ministerstwa finansów akceptują pogląd, że warunkiem zwolnienia z opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości może być wydatkowanie tego przychodu w części lub całości na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętego na nabycie sprzedawanej nieruchomości (tak w wyroku WSA w Łodzi z dnia 6 marca 2009 r., sygn. akt: I SA/Łd 1247/2008 publikowanym na stronie internetowej NSA http://orzeczenia.nsa.gov.pl, w piśmie Podsekretarza Stanu Ministerstwa Finansów z dnia 10 stycznia 2002 r., PB2/MK-033-02-4/02, publikowanym w Biuletynie Skarbowy 2002/1 str. 18).

Wszytko to zdaniem Wnioskodawcy powoduje, że przychód ze sprzedaży nieruchomości w części przeznaczonej na spłatę kredytu zaciągniętego na spłatę sprzedawanej nieruchomości korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ad 3.

W świetle art. 28 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. podatek od przychodu ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, a w terminie płatności podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru (PIT-23). Powyższa zasada nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r.

W myśl powołanego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

W ocenie Wnioskodawcy przeznaczenie przychodu uzyskanego na sprzedaży nieruchomości określonej w opisie stanu faktycznego na nabycie własności (lub udziału we współwłasności) dwóch lub więcej lokali mieszkalnych albo lokalu mieszkalnego i domu mieszkalnego lub też na przeprowadzenie remontu (remontów) w dwóch lub więcej lokalach mieszkalnych (domach mieszkalnych) realizuje przesłanki zwolnienia go z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym o jakim mowa w art. 28 ustawy o PIT. Pogląd ten znajduje potwierdzenie w powoływanym już piśmie Podsekretarza Stanu w Ministerstwie Finansów z dnia 10 stycznia 2002 r., PB2/MK-033-02-4/02, w którym wyjaśniono, że: "warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wyłącznie wydatkowanie otrzymanych środków pieniężnych na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy (...)" dalej zaś stwierdzono iż: "Powołany przepis nie ogranicza zakresu tych pojęć, co oznacza, że przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych przeznaczone w okresie dwóch lat od dnia dokonania tej sprzedaży na wybudowanie własnego budynku mieszkalnego - w tym również budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych na wynajem oraz zakup gruntu pod budowę takiego budynku - korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy".

Skoro zatem wydatki na budowę budynku wielolokalowego z mieszkaniami przeznaczonymi na wynajem oraz gruntu pod ten budynek uzasadniają zwolnienie z opodatkowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości przeznaczonych na te wydatki, to przeznaczenie takiego przychodu na zakup dwóch lub więcej lokali mieszkalnych albo lokalu mieszkalnego i domu mieszkalnego lub też na przeprowadzenie remontu (remontów) w dwóch lub więcej lokalach mieszkalnych (domach mieszkalnych) także wypełnia przesłanki konieczne do zastosowania zwolnienia z opodatkowania, a taka sytuacja występuje w przedstawionym stanie faktycznym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.