IPPB4/415-269/09-2/JK2 - Opodatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 16 kwietnia 2009 r. (data wpływu 16 kwietnia 2009 r.) udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego - jest nieprawidłowe.

W dniu 16 kwietnia 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca wraz z żoną w dniu 10 października 2008 r. zawarli umowę z firmą "I." o wybudowanie lokalu i przyrzeczenia przeniesienia odrębnej własności lokalu. Z dniem zawarcia umowy 10 października 2008 r. wpłacili pierwszą ratę - 50.000 zł. Całkowity koszt zakupu mieszkania to 165.399 zł. Dnia 30 października 2008 r. zawarli z bankiem umowę o kredy hipoteczny w wysokości 140.000 zł z rozłożeniem na 10 lat. Kolejne raty: 82.693,60 zł (6 listopada 2008 r.) i 32.705,40 zł (3 lutego 2009 r.). Łącznie 115.399 zł wpłacili ze środków pochodzących z kredytu. Skorzystali z karencji w spłacie kapitału kredytu na 4 m-ce. W grudniu 2008, styczeń-marzec 2009 spłacili jedynie odsetki od kredytu. Dnia 26 stycznia 2009 otrzymali protokolarne przekazanie mieszkania i zaświadczenie z firmy "I." potwierdzające, że są współwłaścicielami mieszkania i na tej podstawie w dniu 5 lutego 2009 r. zameldowali w nim matkę. Od 1 lutego 2009 r. ponoszą wszelkie koszty związane z użytkowaniem mieszkania, tj. czynsz i opłaty licznikowe. Mieszkanie od stycznia było zasiedlone i użytkowane. Zaciągnięty kredyt przeznaczony był na budowę lokalu mieszkalnego, jego wykończenie i kwotę wolną kredytu. Z wnioskowanej kwoty 140.000zł wykorzystano łącznie 125.399 zł, w transzach jw. z czego 115.399 zł było wykorzystane na budowę lokalu, 13.000 zł na jego wykończenie w transzach: 5 listopada 2008 r. - 7.000 zł, 2 lutego 2009 r. - 6.000 zł, z wykorzystania kwoty wolnej kredytu zrezygnowali. W dniu 24 marca 2009 r. Wnioskodawca wraz żoną zbyli prawo do spółdzielczo-własnościowego mieszkania (którego właścicielami byli na zasadach wspólności majątkowej od 27 lipca 2006 r.) za kwotę 130.000 zł. Pieniądze te przeznaczyli na spłatę zaciągniętego w październiku 2008 r. kredytu hipotecznego, oraz cześć zamierzają wykorzystać na pokrycie części kosztów związanych z zawarciem aktu notarialnego w zakupionym mieszkaniu. Z uwagi na fakt, że zakupione mieszkanie było w tzw. stanie developerskim (bez białego montażu), do wykończenia we własnym zakresie musieli zakupić artykuły budowlane, materiały pozwalające na doprowadzenie go do stanu pozwalającego na jego zamieszkiwanie. Zakup tych artykułów: parapetów, drzwi wewnętrznych, płytek, podłóg, armatury sanitarnej, farb, itp. rozpoczęli po odbiorze mieszkania, tj. 26 stycznia 2009 r. Na potwierdzenie powyższego posiadają faktury w okresie od 26 stycznia 2009 r. do nadal (tj. 16 kwietnia 2009 r.), na kwotę 9.000 zł. Ponieśli także koszty robocizny, na co także posiadają fakturę na kwotę - 4.012,50 zł z dnia 31 marca 2009 r. Do dnia dzisiejszego (tj. 16 kwietnia 2009 r.) nie posiadają aktu notarialnego, najprawdopodobniej podpiszą go w czerwcu bieżącego roku. Brak aktu notarialnego nie wynika w żadnej mierze z Ich strony, lecz leży po stronie firmy developerskiej i jej mocodawcy spółdzielni mieszkaniowej. Kredyt spłacony będzie w całości do dnia 16 maja 2009 r. (zgodnie z warunkami umowy).

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Zdaniem Wnioskodawcy, wydatki (faktury) poniesione na wykończenie mieszkania, koszty robocizny poniesione po dniu odbioru mieszkania, od czasu jego zasiedlenia i użytkowania, tj. od dnia 26 stycznia 2009 r. powinny zostać uwzględnione, pomimo braku do dnia dzisiejszego aktu notarialnego. Obecny fakt braku aktu notarialnego nie wyklucza tego, że są właścicielami mieszkania. Wnioskodawca podkreśla, że mieszkanie zasiedlają, zamieszkują, użytkują, ponoszą koszty jego eksploatacji, poprzez regularne płacenie rachunków (czynszu). Ponadto dokonali w nim zameldowania członka rodziny. Zdaniem Wnioskodawcy nie musi opłacać żadnego podatku, gdyż kwotę uzyskaną ze sprzedaży mieszkania 130.000 zł przeznaczył w całości na spłatę kredytu hipotecznego - 128.399 zł, a różnicę 1.601 zł wydatkuje na pokrycie części kosztu aktu notarialnego w przeciągu 2 lat.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

* jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., podatek od przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, chyba, że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Z analizy przytoczonych wyżej przepisów wynika, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego jest wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e). Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, ma bowiem charakter wyczerpujący (enumeratywny).

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca wraz z żoną w dniu 10 października 2008 r. zawarli umowę z firmą "I." o wybudowanie lokalu i przyrzeczenia przeniesienia odrębnej własności lokalu. Dnia 30 października 2008 r. zawarli z bankiem umowę o kredy hipoteczny w wysokości 140.000 zł z rozłożeniem na 10 lat. Zaciągnięty kredyt przeznaczony był na budowę lokalu mieszkalnego, jego wykończenie i kwotę wolną kredytu. Dnia 26 stycznia 2009 otrzymali protokolarne przekazanie mieszkania i zaświadczenie z firmy "I." potwierdzające, że są współwłaścicielami mieszkania. W dniu 24 marca 2009 r. Wnioskodawca wraz żoną zbyli prawo do spółdzielczo-własnościowego mieszkania (którego właścicielami byli na zasadach wspólności majątkowej od 27 lipca 2006 r.) za kwotę 130.000 zł. Pieniądze te przeznaczyli na spłatę zaciągniętego w październiku 2008 r. kredytu hipotecznego, oraz cześć zamierzają wykorzystać na pokrycie części kosztów związanych z zawarciem aktu notarialnego w zakupionym mieszkaniu. Z uwagi na fakt, że zakupione mieszkanie było w tzw. stanie developerskim (bez białego montażu), do wykończenia we własnym zakresie musieli zakupić artykuły budowlane, materiały pozwalające na doprowadzenie go do stanu pozwalającego na jego zamieszkiwanie. Zakup tych artykułów: parapetów, drzwi wewnętrznych, płytek, podłóg, armatury sanitarnej, farb, itp. rozpoczęli po odbiorze mieszkania, tj. 26 stycznia 2009 r. Na potwierdzenie powyższego posiadają faktury w okresie od 26 stycznia 2009 r. do nadal (tj. 16 kwietnia 2009 r.), na kwotę 9.000 zł. Ponieśli także koszty robocizny, na co także posiadają fakturę na kwotę - 4.012,50 zł z dnia 31 marca 2009 r. Do dnia dzisiejszego (tj. 16 kwietnia 2009 r.) nie posiadają aktu notarialnego, najprawdopodobniej podpiszą go w czerwcu bieżącego roku. Kredyt spłacony będzie w całości do dnia 16 maja 2009 r. (zgodnie z warunkami umowy).

Odnosząc stan faktyczny do przedstawionego stanu prawnego stwierdzić należy, iż przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) cytowanej ustawy, wymaga by przychód ze sprzedaży nieruchomości przeznaczony został m.in. na nabycie lokalu mieszkalnego czy też na remont lub modernizację własnego lokalu mieszkalnego.

Do wydatków na nabycie lokalu mieszkalnego należy zaliczyć kwotę uiszczoną do spółdzielni mieszkaniowej tytułem wkładu budowlanego w celu uzyskania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub cenę jaką uiszcza nabywca określoną w umowie sprzedaży oraz opłaty notarialne związane z jej zawarciem. Natomiast w odniesieniu do wydatków na remont i modernizację stwierdzić należy, iż przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy, wymaga by wydatki te były poniesione na remont lub modernizację własnego mieszkania. Oznacza to, że w dacie ponoszenia tych wydatków osoba chcąca skorzystać z omawianego zwolnienia przedmiotowego musi posiadać tytuł prawny do lokalu mieszkalnego.

Zatem sam fakt wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na zakup materiałów i prac wykończeniowych na potrzeby lokalu, do którego nie ma Pan jeszcze prawa własności nie wystarcza do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia. Użyte bowiem w cytowanym przepisie słowo "własnego" oznacza, że zwolnienie, o którym mowa, odnosi się jedynie do tych podatników, którzy dokonali remontu lub modernizacji budynku lub lokalu mieszkalnego, o którym mowa w art. 21 ust. 16 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. stanowiącego własność lub współwłasność podatnika, albo do którego przysługuje podatnikowi spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie. Umowa o budowę lokalu mieszkalnego nie wywiera zaś skutków na gruncie prawnopodatkowym, pozostając jedynie zobowiązaniem do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Zwolnieniu od podatku dochodowego podlegają również przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów (art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e).

Z przytoczonych powyżej przepisów wynika, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, w części wydatkowanej na spłatę kredytu (pożyczki) jest cel zaciągnięcia tej pożyczki (kredytu). Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu.

Podatnicy mają prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy. Bez znaczenia w tym przypadku jest natomiast data zaciągnięcia kredytu (pożyczki) i to, której z nieruchomości (zbywanych czy nabywanych) lub prawa majątkowego ten kredyt (pożyczka) dotyczy. Tak więc w sytuacji, gdy pieniądze uzyskane ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego przeznaczy Pan na spłatę kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe przed datą uzyskania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, przychód w tej części będzie zwolniony z opodatkowania 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym, jednakże z wyłączeniem części kredytu, który został zaciągnięty na wykończenie nowego mieszkania.

Ponadto przychód ze sprzedaży w 2009 r. mieszkania w części wydatkowanej w ciągu dwóch lat na opłacenie usług notariusza związanych z nabyciem nowego mieszkania będzie korzystał ze zwolnienia zryczałtowanego 10 % podatku dochodowego, na podstawie przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy, jeżeli kwota ta zostanie wydatkowana na nabycie nowego mieszkania czyli na cele wskazane w wyżej powołanym przepisie.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż wydatki na zakup materiałów i wykonane prace wykończeniowe poniesione pomiędzy odebraniem lokalu mieszkalnego a podpisaniem aktu notarialnego, nie mieszczą się w dyspozycji art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy, a co za tym idzie brak jest podstaw do zwolnienia z opodatkowania tej części kwoty uzyskanej uprzednio przez Pana ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, która wydatkowana została na wykończenie mieszkania przed uzyskaniem jego prawa własności.

Reasumując, przychód uzyskany ze sprzedaży w 2009 r. mieszkania w części wydatkowanej w ciągu dwóch lat na wykończenie mieszkania, koszty robocizny nie będzie korzystał ze zwolnienia ze zryczałtowanego 10% podatku dochodowego, ponieważ wydatki te zostaną poniesione przed zawarciem umowy przenoszącej własność lokalu mieszkalnego. Natomiast przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania, wydatkowany na spłatę kredytu zaciągniętego cele mieszkaniowe, określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. Zwolnieniem zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) objęte są również usługi notariusza związane z nabyciem nowego mieszkania. W sytuacji, gdy przychód ze sprzedaży mieszkania nie zostanie w całości wydatkowany na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ww. ustawy, wówczas podlega on opodatkowaniu 10 % zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Ponadto należy wskazać, iż niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych względem małżonki Wnioskodawcy, gdyż osoba ta nie jest wnioskodawcą. Mając powyższe na uwadze informuje się, że uzyskanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego przez małżonkę Wnioskodawcy możliwe jest poprzez złożenie przez Nią wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wraz z wypełnieniem wszystkich warunków określonych w art. 14b i art. 14f ustawy - Ordynacja podatkowa.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.