IPPB4/415-235/08-2/MO - Możliwość zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 28 grudnia .2008 r. (data wpływu 31 grudnia 2008 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu - jest prawidłowe.

W dniu 31 grudnia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni posiadała 2-pokojowe mieszkanie w bloku. Z uwagi na choroby dróg oddechowych dzieci, zamieniła mieszkanie na mieszkanie kwaterunkowe opalane (piece węgłowe). Następnie Wnioskodawczyni zamieniała i to mieszkanie na kwaterunkowy, parterowy 2-izbowy dom o pow. 67,08 m² z działką 1050 m².

W rezultacie 23 września 1982 r. Wnioskodawczyni zamieszkała w Ł. jako samotna matka z dwójką dzieci. Stan budynku był fatalny, kuchnia i piec węglowy, brak wody. Prezydent miasta Ł., zarządzeniem Nr XXX z dnia 17. marca 2006 r., ogłosił wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste, stanowiących własność miasta Ł.. W wykazie została także umieszczona przedmiotowa nieruchomość, gdzie Wnioskodawczyni dotychczas była najemcą. W wyniku rokowań przeprowadzonych w dniu 12 czerwca 2006 r. oraz aktu notarialnego z dnia 8 sierpnia 2006 r. Wnioskodawczyni nabyła w użytkowanie wieczyste na okres 99 lat działkę o pow. 1050 m² oraz kupiła budynek mieszkalny, parterowy o pow. 67,08 m² wraz z naniesieniami.

Aby zrealizować powyższą transakcję Wnioskodawczyni wzięła kredyt w wysokości 50.709,50 zł w banku na okres 120 miesięcy, od 17 lipca 2006 r. do 17 lipca 2016 r. Po 26 latach, dnia 30 października 2008 r. Wnioskodawczyni sprzedała przedmiotową nieruchomość. Niestety nadal pozostawał dług w banku, dlatego nabywca pozostałą część zadłużenia w wysokości 44.791,54 zł, zaciągniętego w 2006 r. na rzecz nabycia przedmiotowej nieruchomości, przekazał bezpośrednio do banku, na rzecz spłaty kredytu Wnioskodawczyni, co znalazło się w zapisie aktu notarialnego. Z uzyskanego pozostałego przychodu Wnioskodawczyni zakupiła spółdzielcze własnościowe mieszkanie, natomiast z różnicy pomiędzy kwotą sprzedaży nieruchomości, a zakupem mieszkania, deklaracją PIT-23, zapłaciła w ciągu 14 dni od daty sprzedaży, zryczałtowany podatek dochodowy.

Wnioskodawczyni uważa, że w kwocie przychodu zwolnionego od opodatkowania powinna znaleźć się także kwota kredytu wraz z odsetkami, jaka pozostała do spłacenia, w momencie uzyskania przychodu ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Wnioskodawczyni wskazuje, iż w rozliczeniach podatku uwzględnia się także oprócz wartości nabycia nowego mieszkania, opłaty skarbowe, notarialne, sądowe, pośrednictwo i ewentualne remonty, a przychód w Jej przypadku jest faktycznie niższy o kwotę 44.791,54 zł, czyli wysokość kredytu obciążającego przedmiotową sprzedaż, będącą źródłem przychodu.

Poza tym Wnioskodawczyni oświadcza, że nie korzystała z odliczeń od dochodów w ramach tzw. "ulgi odsetkowej".

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w kwocie przychodu zwolnionego od opodatkowania, poz. 47 - PIT-23, winna być uwzględniona kwota 44.791,54 zł, dotycząca niespłaconego przez Wnioskodawczynię kredytu, zaciągniętego wcześniej, na zakup przedmiotowej nieruchomości, tj. kwota, która była do spłacenia w momencie sprzedaży tej nieruchomości...

Zdaniem Wnioskodawczyni, kwota niespłaconego kredytu wraz z odsetkami, w wysokości 44.791,54 zł winna być uwzględniona w kwocie przychodu zwolnionego od opodatkowania, tak samo jak wartość nabycia nowego mieszkania oraz innych kosztów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, z późn. zm.), jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ww. ustawy - do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone, w wyżej wymienionej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Ponadto ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2008 r. Nr 209, poz. 1316) dokonano zmiany m.in. do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w wyniku rokowań przeprowadzonych w dniu 12 czerwca 2006 r. oraz aktu notarialnego z dnia 8 sierpnia 2006 r. Wnioskodawczyni nabyła w użytkowanie wieczyste na okres 99 lat działkę o pow. 1050 m² oraz kupiła budynek mieszkalny, parterowy o pow. 67,08 m² wraz z naniesieniami.

Wobec powyższego do ustalenia skutków podatkowych dotyczących sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązujące do 31 grudnia 2006 r.

W myśl art. 28 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Zgodnie z brzmieniem art. 28 ust. 2 ww. ustawy podatek od przychodu, o którym mowa w ust. 1, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, a w terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru (PIT-23).

Stosownie do art. 28 ust. 2a tej ustawy, zasada, o której mowa w ust. 2 zdanie drugie, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wynika, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

Natomiast art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) tej samej ustawy stanowi, że wolny od podatku dochodowego jest przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Z powyższego wynika, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, w części wydatkowanej na spłatę kredytu lub pożyczki, jest cel zaciągnięcia tego kredytu lub pożyczki. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu.

Podatnicy mają prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) ustawy. Ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości.

Powyższe oznacza, iż ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy mają prawo korzystać m.in. podatnicy, którzy przeznaczyli przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbytej nieruchomości, pod warunkiem, że jest to nieruchomość wymieniona w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), a także na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w tym przepisie związane ze zbytą nieruchomością.

Zwolnienie to nie ma jednak zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r., czyli w ramach tzw. ulgi odsetkowej.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, iż przedmiotowa nieruchomość, nabyta w 2006 r., została odpłatnie zbyta dnia 30 października 2008 r. W chwili sprzedaży nieruchomość była obciążona kredytem. Nabywca nieruchomości dokonał spłaty ww. kredytu. Ponadto, Wnioskodawczyni oświadczyła, iż nie odliczała, ani nie odlicza odsetek od kredytu na podstawie art. 26b ww. ustawy.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że przychód w wysokości 44.791,54 zł uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, wydatkowany na spłatę kredytu zaciągniętego na jej zakup tj. cele mieszkaniowe, określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy, korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

Dla skorzystania z przedmiotowego zwolnienia bez znaczenia jest forma dokonania tej spłaty, tj. czy spłaty kredytu Wnioskodawczyni dokonała osobiście, czy też w Jej imieniu dokonał tego nabywca mieszkania.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1-ego Maja 10, 09-402 Płock.