IPPB4/415-194/10-6/JC - Zasady opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu uzyskanego ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 2 marca 2010 r. (data wpływu 8 marca 2010 r.) piśmie z dnia 18 maja 2010 r. (data nadania 19 kwietnia 2010 r., data wpływu 24 kwietnia 2010 r.) uzupełniającym braki formalne na wezwanie Nr IPPB4/415-194/10-2/JC z dnia 10 maja 2010 r. (data nadania 10 maja 2010 r., data doręczenia 13 maja 2010 r.) oraz piśmie z dnia 9 czerwca 2010 r. (data nadania 10 czerwca 2010 r., data wpływu 15 czerwca 2010 r.) uzupełniającym braki formalne na wezwanie Nr IPPB4/415-194/10-4/JC z dnia 28 maja 2010 r. (data nadania 28 maja 2010 r., data doręczenia 4 czerwca 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 8 marca 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 15 września 1997 r. Wnioskodawca wraz z małżonką - nabyli spółdzielcze prawo do lokalu mieszkaniowego (w dalszej części zwane nieruchomością) położone w W. w czasie trwania związku małżeńskiego do majątku objętego wspólnością ustawową.

Następnie Wnioskodawca aktem notarialnym z dnia 16 października 2006 r. Rep. A Nr - umową dożywocia przekazał nieruchomość - w zamian za dożywocie - Grażynie S. Następnie Wnioskodawca w dniu 9 lipca 2009 r. cofnął (rozwiązał) zawartą umowę dożywocia. Ustanowienie dożywocia spółdzielczego własnościowego prawa lokalu mieszkaniowego jest prawnie niedopuszczalne, zaś wpis w Księdze Wieczystej został dokonany bez badania podstawy prawnej. Dnia 9 lipca 2009 r. umowa dożywocia została anulowana, a poprzedni akt notarialny - unieważniony (Rep. A Nr). Tym samym prawo własności do ww. lokalu mieszkalnego wróciło do Wnioskodawcy i jego żony, przez co został przywrócony stan prawny sprzed 16 października 2006 r.

Ww. umowa dożywocia jest nieważna z mocy samego prawa. Wnioskodawca jak właściciel władał tą nieruchomością od ponad 5 lat, płaci podatki także od 5 lat. Wnioskodawca wraz z małżonką w tej chwili chcieliby sprzedać tę nieruchomość za gotówkę a pieniądze z jej sprzedaży przeznaczyć na zabezpieczenie swojej i żony starości.

Pismem z dnia 10 maja 2010 r. Nr IPPB4/415-194/10-2/JC z oraz pismem z dnia 28 maja 2010 r. Nr IPPB4/415-194/10-4/JC wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia przedmiotowego wniosku, poprzez doprecyzowanie stanu faktycznego.

Powyższe zostało uzupełnione w terminie.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy Wnioskodawca od sprzedaży tej nieruchomości musi zapłacić podatek... Jeżeli tak to jaki i w jakiej wysokości... Na jakiej podstawie prawnej...

Zdaniem Wnioskodawcy:

Wnioskodawca uważa, iż nie powinien płacić po sprzedaży tej nieruchomości podatku. Jest właścicielem tej nieruchomości, a tylko na jakiś okres przestał nią władać, po rozwiązaniu umowy dożywocia kilka miesięcy temu ponownie sam nią włada. Przez cały okres od początku, także w okresie "dożywocia" zarządzał tą nieruchomością i w niej zamieszkiwał.

Ze stanu faktycznego wprost wynika, że umowa dożywocia została rozwiązana aktem notarialnym Rep. A. Nr. Nieważność ta jest ex-tunc-od początku. Rozwiązanie umowy dożywocia nie wywołało nowych skutków prawnych. Tak więc sprzedaż wyżej opisanej nieruchomości na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 jest zwolniona z podatku. Nie powstanie obowiązek podatkowy i od sprzedaży nieruchomości podatnik nie ma obowiązku zapłaty jakiegokolwiek podatku.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje:

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Z analizy wniosku wynika, iż w dniu 15 września 1997 r. Wnioskodawca wraz z małżonką nabyli spółdzielcze prawo do lokalu mieszkaniowego w czasie trwania związku małżeńskiego do majątku objętego wspólnością ustawową. Następnie Wnioskodawca aktem notarialnym z dnia 16 października 2006 r. Rep. A Nr - umową dożywocia przekazał córce nieruchomość - w zamian za dożywocie. Następnie Wnioskodawca w dniu 9 lipca 2009 r. rozwiązał zawartą umowę dożywocia (akt notarialny Rep. A Nr). Ustanowienie dożywocia spółdzielczego własnościowego prawa lokalu mieszkaniowego jest prawnie niedopuszczalne, zaś wpis w Księdze Wieczystej został dokonany bez badania podstawy prawnej. Dnia 9 lipca 2009 r. umowa dożywocia została rozwiązana. Tym samym prawo własności do ww. lokalu mieszkalnego wróciło do Wnioskodawcy i jego żony, przez co został przywrócony stan własności sprzed 16 października 2006 r.

Umowa dożywocia została aktem notarialnym rozwiązana w dniu 9 lipca 2009 r., wydanie nieruchomości wg zapisu § 2 tegoż aktu nastąpiło w tym dniu oraz w tym dniu przechodzą na Podatnika wszelkie korzyści i ciężary związane z nabytymi prawami (akt notarialny z dnia 9 lipca 2009 r.).

Wnioskodawca wraz z małżonką w tej chwili chcieliby sprzedać tę nieruchomość za gotówkę a pieniądze z jej sprzedaży przeznaczyć na zabezpieczenie swojej i żony starości.

W przedmiotowej sprawie zatem rozstrzygnięcia wymaga w szczególności kwestia, czy "powrotne" przeniesienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego wskutek rozwiązania umowy dożywocia stanowi nabycie w rozumieniu wyżej cytowanego art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w dalszej konsekwencji czy sprzedaż tego mieszkania przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło to przeniesienie stanowić będzie źródło przychodów w rozumieniu ww. ustawy.

Przy czym, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia "nabycie" użytego w ww. przepisach.

Mając z kolei na względzie przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), w szczególności zaś Działu III, Tytuł I Księgi drugiej tej ustawy, nabycie własności może nastąpić m.in. poprzez jej przeniesienie w wyniku umowy, zasiedzenia bądź też w wyniku innych zdarzeń.

Zgodnie z przytoczonym aktem notarialnym w dniu 9 lipca 2009 r. wydanie nieruchomości wg zapisu § 2 nastąpiło w tym dniu oraz w tym dniu przechodzą na Podatnika wszelki korzyści i ciężary związane z nabytymi prawami.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 do źródeł przychodów zalicza się m.in. odpłatne zbycie:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Użyte w cytowanym przepisie "odpłatne zbycie" oznacza przeniesienie własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje także generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 z późn. zm.) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Natomiast ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ten sposób, że zgodnie z art. 8 ust. 1 tej ustawy do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. Natomiast do przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych od dnia 1 stycznia 2009 r. zastosowanie mają przepisy obowiązujące od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Stosownie do art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

Zgodnie z treścią art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1 jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl powołanego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie dochodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy za wydatki na cele mieszkaniowe uważa się wydatki poniesione na:

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Z powołanego przepisu wynika, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wydatkowanie otrzymanego przychodu wyłącznie na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, ma charakter wyczerpujący (enumeratywny).

Jednakże podkreślić należy, że za wydatki o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na: (art. 21 ust. 28)

- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Reasumując, wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w oparciu o zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku stwierdzić należy, iż przychód uzyskany ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego podlega opodatkowaniu 19% zryczałtowanym podatkiem dochodowym, chyba że wystąpią warunki do zwolnienia z podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) Minister właściwy do spraw finansów publicznych na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Mając na uwadze powyższe interpretacja indywidualna skierowana jest wyłącznie do Wnioskodawcy i nie wywołuje skutków prawnych w stosunku do pozostałych współwłaścicieli. Chcąc uzyskać interpretację przepisów prawa podatkowego winni oni złożyć odrębny wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej.

Końcowo należy dodać, iż dokumenty dołączone przez Wnioskodawcę do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji. Tym samym, jeżeli przedstawiony we wniosku zdarzenie przyszłe różni się od zdarzenie przyszłego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenie przyszłego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.