IPPB4/415-142/08-4/MO - Opodatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku ze sprzedażą utraciły charakter rolny.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 21 listopada 2008 r. (data wpływu 24 listopada 2008 r.) oraz piśmie z dnia 30 stycznia 2009 r. (data nadania 30 stycznia 2009 r., data wpływu 2 lutego 2009 r.) uzupełniające braki formalne na wezwanie Nr IPPB4/415-142/08-2/MO z dnia 20 stycznia 2009 r. (data nadania 20 stycznia 2009 r., data odbioru 27 stycznia 2009 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości rolnej - jest nieprawidłowe.

W dniu 24 stycznia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości rolnej.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W grudniu 2000 r. Wnioskodawca nabył udział w działce Nr 45 o powierzchni 1438 m². Działka ta położona była w W. w obrębie 3-13-54 i stanowiła grunty rolne. Nabycie udziału w przedmiotowej działce Wnioskodawca dokonał na mocy umowy sprzedaży udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym w Warszawie 28 grudnia 2000 r. Miejscowy Plan Szczegółowy Zagospodarowania Przestrzennego terenu zatwierdzony Uchwałą Rady Gminy W., stracił ważność z dniem 31 grudnia 2003 r. Od tego czasu działka Nr 45 nie była objęta planem zagospodarowania przestrzennego. Na podstawie umowy zniesienia współwłasności i umów zamian dokonanych pomiędzy właścicielami działek sąsiednich, na tym samym terenie powstała działka Nr 409. Działka ta w dalszym ciągu stanowiła grunty orne, co potwierdza wypis z rejestru gruntów wydany w dniu 31 sierpnia 2005 r. przez Prezydenta W.. Dnia 16 lipca 2007 r. działka Nr 409 uzyskała warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego, jednorodzinnego z zastrzeżeniem, iż w przypadku realizacji planowanej inwestycji, należy grunty wyłączyć z produkcji rolnej przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę.

Dnia 8 marca 2008 r. została zawarta warunkowa umowa sprzedaży działki gruntu Nr 409. Umowa ta zawarta została pod warunkiem, iż Agencja Nieruchomości Rolnych nie wykona przysługującego jej na podstawie art. 3 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, prawa pierwokupu. Agencja Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w W. pismem z dnia 13 marca 2008 r. poinformowała, że nie skorzystała z przysługującego jej prawa pierwokupu. Dnia 1 kwietnia 2008 r. aktem notarialnym sporządzonym u notariusza w W., własność działki Nr 409 została przeniesiona na nowego właściciela. W dniu 3 kwietnia 2008 r. Wnioskodawca zwrócił się do Urzędu Skarbowego W. z pytaniem, czy z tytułu sprzedaży działki rolnej Nr 409 ma płacić podatek dochodowy. Jednocześnie Wnioskodawca powiadomił Urząd Skarbowy, że pieniądze uzyskane ze sprzedaży działki przeznaczy na cele mieszkaniowe. W odpowiedzi Naczelnik Urzędu Skarbowego W. stwierdził, że złożone pismo ma charakter wniosku o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego i organem właściwym do wydania interpretacji w sprawie indywidualnej jest Dyrektor Izby Skarbowej.

Pismem Nr IPPB4/415-142/08-2/MO z dnia 20 stycznia 2009 r. wezwano Wnioskodawcę do uzupełnieniu wniosku poprzez doprecyzowanie stanu faktycznego. Wnioskodawca pismem z dnia 30 stycznia .2009 r. doprecyzował stan faktyczny informacją, że działka Nr 409 w momencie zamiany wchodziła w skład gospodarstwa rolnego i po dokonaniu zamiany stanowiła dalej gospodarstwo rolne. Zamiana działki Nr 45 na działkę 409 nastąpiła 31 stycznia 2005 r. W wyniku tej zamiany działka Nr 409 uzyskała tylko inny kształt, a nie zmieniła się jej powierzchnia ani charakter.

Wnioskodawca wskazuje, iż w wyniku sprzedaży przedmiotowa działka nie utraciła charakteru rolnego. Fakt ten potwierdza zawarcie warunkowej umowy sprzedaży działki Nr 409, ponieważ prawo pierwokupu przysługiwało Agencji Nieruchomości Rolnych. Agencja pismem z dnia 13 marca 2008 r. powiadomiła, że nie skorzysta z prawa pierwokupu nieruchomości rolnej, opisanej w akcie notarialnym zawartym w dniu 8 marca 2008 r.

Przy akcie notarialnym z dnia 1 kwietnia 2008 r. przenoszącego własność działki Nr 409 na nowego właściciela okazano wypis z rejestru gruntów wydany 14 marca 2008 r., z treści którego wynikało, iż działka gruntu Nr 409 pod względem rodzaju użytków stanowi grunty orne RV i RIV.

Nabywca przedmiotowej działki w momencie zakupu nie zgłaszał, że ma zamiar wyłączyć działkę z produkcji rolnej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych art. 21 ust. 1 pkt 28, który mówi, że: "wolne od podatku są: przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny lub leśny", Wnioskodawca powinien zapłacić podatek dochodowy od sprzedanej działki...

Zdaniem Wnioskodawcy w świetle cytowanej ustawy, sprzedaż działki rolnej Nr 409 nie spowodowała utraty charakteru rolnego przez tę działkę. Działka została sprzedana jako rolna, a nowa jej właścicielka nie zgłaszała przy kupnie, że ma zamiar wyłączyć działkę z produkcji rolnej.

Wnioskodawca nadmienia, że oprócz sprzedanej działki Nr 409 posiada 1,13 ha gospodarstwo rolne.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ten sposób, że zgodnie z art. 7 ust. 1 tej ustawy do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ww. ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Podatek od przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw nabytych do 31 grudnia 2006 r. stosownie do art. 28 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwolnione są od podatku dochodowego przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie nie dotyczy przychodu ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny lub leśny.

Definiując pojęcie "gospodarstwo rolne" należy, w myśl art. 2 ust. 4 ww. ustawy, odnieść się do przepisów ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 136, poz. 969 z późn. zm.). Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym, za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiący własność lub znajdujący się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej.

Uszczegółowiając jakie rodzaje gruntów wchodzą w skład gospodarstwa rolnego, a przez to decydując o zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodu ze sprzedaży gruntów należy odnieść się do klasyfikacji zawartej w rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2001 r. Nr 38, poz. 454) oraz załącznika Nr 6 tego rozporządzenia. Stosownie do § 68 ust. 1 ww. rozporządzenia do użytków rolnych zalicza się grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami i rowy.

Zgodnie z treścią przywołanych przepisów zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależnione zostało od wystąpienia łącznie następujących przesłanek:

Jak wskazano jedną z istotnych przesłanek wymienionych w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy jest konieczność zachowania charakteru rolnego lub leśnego gruntu. Dla oceny, czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu decyduje cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy co do przeznaczenia nieruchomości, bądź inne okoliczności związane z daną transakcją. Chodzi tu o faktyczną a nie jedynie prawną utratę charakteru rolnego. Utrata charakteru rolnego lub leśnego następuje więc przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej lub leśnej polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego w dniu 31 stycznia 2005 r. Wnioskodawca nabył w wyniku zamiany na własność udział w działce, który sprzedał 1 kwietnia 2008 r. Przedmiotowa działka stanowiła grunty rolne i wchodziła w skład gospodarstwa rolnego. Według wiedzy Wnioskodawcy, w wyniku sprzedaży przedmiotowa działka nie utraciła charakteru rolnego. Fakt ten potwierdza zawarcie warunkowej umowy sprzedaży działki Nr 409, ponieważ prawo pierwokupu przysługiwało Agencji Nieruchomości Rolnych. Agencja pismem z dnia 13 marca 2008 r. powiadomiła, że nie skorzysta z prawa pierwokupu nieruchomości rolnej. Po dokonaniu sprzedaży okazano wypis z rejestru gruntów, z treści którego wynikało, iż działka gruntu Nr 409 pod względem rodzaju użytków stanowi grunty orne RV i RIV. Poza tym nabywca przedmiotowej działki w momencie zakupu nie zgłaszał, że ma zamiar wyłączyć działkę z produkcji rolnej.

Znaczące jest twierdzenie, iż o zachowaniu charakteru rolnego nie przesądza wyłącznie oświadczenie kupującego, treść planu zagospodarowania przestrzennego wprowadzonego uchwałą rady gminy, czy też przepisy ustawy o ustroju rolnym. Analizując zatem przedstawione informacje w stanie faktycznym oraz we własnym stanowisku wskazać należy, iż Wnioskodawca nie posiada wiedzy, czy na gruncie tym jest lub nie jest prowadzona inna działalność niż rolnicza, nie jest znany faktyczny zamiar nabywcy co do przeznaczenia nieruchomości.

Jeżeli Wnioskodawcy nie są znane ani zamiary z jakimi nabywca gruntu dokonał jego zakupu ani sposób faktycznego wykorzystania po zakupie tego gruntu, to nieuprawnionym jest twierdzenie Wnioskodawcy, iż w wyniku sprzedaży nie zmieni się charakter gruntu. Brak jakiejkolwiek wiedzy zbywającego grunt rolny o zamiarach nabywcy co do sposobu wykorzystania tego gruntu, wprost eliminuje możliwości zastosowania przez zbywającego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy.

Wskazać należy, iż okoliczność czy dana nieruchomość w wyniku sprzedaży utraciła czy też nie utraciła charakteru rolnego podlega weryfikacji przez organ podatkowy w toku ewentualnego postępowania podatkowego. Zastosowanie zwolnienia z opodatkowania leży w interesie podatnika, więc to po jego stronie spoczywa obowiązek wykazania, iż spełnia przesłanki do zwolnienia, czy to w postępowaniu prowadzonym w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej, czy też w postępowaniu podatkowym. Różnica polega jedynie na tym, że w postępowaniu podatkowym organ podatkowy prowadzi postępowanie dowodowe w celu ustalenia dokładnego stanu faktycznego, zaś indywidualną interpretację wydaje jedynie w oparciu o stan faktyczny opisany przez Wnioskodawcę. Niemniej, w obu tych postępowaniach, dla zastosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy, spełnione muszą być te same przesłanki określone w tym przepisie.

Zgodnie natomiast z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c),

Natomiast art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) tej ustawy stanowi, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium RP, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z powołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. - jest fakt wydatkowania, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży uzyskanego przychodu na wskazane w ustawie cele mieszkaniowe. Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż po sprzedaży przedmiotowej działki złożył Pan w Urzędzie Skarbowym oświadczenie, iż uzyskany ze sprzedaży działki przychód przeznaczy na cele mieszkaniowe.

Biorąc zatem powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, iż przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży gruntów rolnych nie będzie korzystał ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy. Przychód ten będzie podlegał opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 28 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych chyba, że w okresie dwóch lat od dnia dokonania sprzedaży, kwota przychodu uzyskanego ze sprzedaży zostanie przeznaczona na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ww. ustawy.

Podkreślenia wymaga, że w niniejszej interpretacji oparto się na przedstawionym przez Wnioskodawcę stanie faktycznym. W przypadku gdy przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.