IPPB4/415-137/09-5/JK - Zaliczenie do kosztów uzyskania przychodu z tytułu zbycia mieszkania długów obciążających spadek, kosztów remontu i usługi pośrednictwa.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 23 lutego 2009 r. (data wpływu 25 lutego 2009 r., data nadania 24 lutego 2009 r.) oraz piśmie z dnia 1 kwietnia 2009 r. (data wpływu 3 kwietnia 2009 r., data nadania 2 kwietnia 2009 r.) uzupełniającym braki formalne na wezwanie z dnia 30 marca 2009 r. Nr IPPB4/415-137/09-2/JK (data nadania 30 marca 2009 r., data odbioru 1 kwietnia 2009 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie:

W dniu 25 lutego 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia mieszkania długów obciążających spadek oraz kosztów remontu i usługę pośrednictwa.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 13 kwietnia 2008 r. zmarła matka Wnioskodawczyni. Na mocy postanowienia sądowego z dnia 7 maja 2008 r. odziedziczyła mieszkanie, samochód osobowy, długi prywatne w wysokości 133.000 zł jak i bankowe w wysokości 10.124,83 zł W związku z przejęciem długów Wnioskodawczyni musiała sprzedać mieszkanie, ponieważ Jej dochody nie pozwalały na spłatę długów. Samochód odziedziczony z 1992 r. odkupiła od Wnioskodawczyni firma za 1,00 zł (umowa kupna-sprzedaży). Meble i urządzenia AGD będące na wyposażeniu mieszkania sprzedała za 400 zł w komisie meblowym - umowa komisowa. Za remont mieszkania i usługę pośrednictwa sprzedaży mieszkania Wnioskodawczyni zapłaciła 22.002 zł.

Pismem z dnia 30 marca 2009 r. Nr IPPB4/415-137/09-2/JK wezwano Wnioskodawczynię celem doprecyzowania stanu faktycznego.

Pismem z dnia 1 kwietnia 2009 r. (data wpływu 3 kwietnia 2009 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła przedmiotowy wniosek informując, iż mieszkanie odziedziczone w drodze spadku sprzedała w dniu 5 września 2008 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Zdaniem Wnioskodawczyni, dochód ze sprzedaży mieszkania powinien być pomniejszony o kwoty zapłaconych długów jak i kosztów poniesionych bezpośrednio z mieszkaniem (remont, pośrednictwo sprzedaży).

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie:

Z powyższego wynika, że źródłem przychodu podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych dokonane przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednakże zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Zatem w przedmiotowej znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie bowiem z art. 924 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, iż dniem nabycia przez spadkobiercę spadku jest dzień śmierci spadkodawcy. Zgodnie z art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego prawomocne postanowienie sądu stwierdza jedynie nabycie spadku przez spadkobiercę.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W rozpatrywanym wniosku prawidłowe ustalenie kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia w 2008 r. mieszkania odbywać się będzie zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w myśl którego za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Należy wyjaśnić, iż koszty odpłatnego zbycia nie są tym samym co koszty uzyskania przychodu. Kosztem odpłatnego zbycia są wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, koszt uzyskania wypisu z ksiąg wieczystych itp. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo - skutkowy.

Stosownie do powołanych przepisów należy stwierdzić, że przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania może zostać pomniejszony o koszty, o których mowa w art. 19 ust. 1 oraz art. 22 ust. 6d ww. ustawy. Przy czym, jak wynika z cytowanego powyżej art. 22 ust. 6d ww. ustawy do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia mieszkania nabytego w drodze spadku zaliczane są wyłącznie:

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w dniu 13 kwietnia 2008 r. zmarła matka Wnioskodawczyni. Na mocy postanowienia sądowego Wnioskodawczyni odziedziczyła mieszkanie, samochód osobowy, długi prywatne w wysokości 133.000 zł jak i bankowe w wysokości 10.124,83 zł W związku z przejęciem długów Wnioskodawczyni musiała sprzedać mieszkanie, ponieważ Jej dochody nie pozwalają na spłatę długów. Za remont mieszkania i usługę pośrednictwa sprzedaży mieszkania Wnioskodawczyni zapłaciła 22.002 zł. Wnioskodawczyni mieszkanie odziedziczone w drodze spadku sprzedała w dniu 5 września 2008 r.

Reasumując, mając na względzie przedstawiony stan faktyczny i obowiązujące przepisy prawa, należy stwierdzić, iż przychód osiągnięty z tytułu odpłatnego zbycia mieszkania może być pomniejszony o nakłady poczynione na zbywane mieszkanie, w czasie jego posiadania, jeżeli remont, udokumentowany zgodnie z powołanymi przepisami zwiększył wartość przedmiotowego mieszkania. Uzyskany przychód może być również pomniejszony o koszty odpłatnego zbycia, czyli wydatki jakie Wnioskodawczyni poniosła ze sprzedażą mieszkania. Zatem do kosztów odpłatnego zbycia Wnioskodawczyni będzie mogła zaliczyć koszty usługi pośrednictwa, pod warunkiem, że wydatki te miały bezpośredni wpływ na to aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku.

Osiągniętego przychodu ze zbycia mieszkania Wnioskodawczyni nie będzie mogła natomiast pomniejszyć o spłatę długów prywatnych i bankowych (długów zaciągniętych przez zmarłą matkę Wnioskodawczyni), ponieważ ich spłata nie mieści się w pojęciu nakładów powodujących zwiększenie wartości nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.