IPPB4/415-115/11-2/JK

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 1 lutego 2011 r. (data wpływu 7 lutego 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie możliwości pomniejszenia przychodu z tytułu sprzedaży działek:

* o koszty notarialne sprzedaży działki oraz koszt nabycia sprzedanej działki - jest prawidłowe,

* o koszty notarialne zamiany działek - jest nieprawidłowe.

W dniu 7 lutego 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości pomniejszenia przychodu z tytułu sprzedaży działek o koszty notarialne sprzedaży działki oraz koszt nabycia sprzedanej działki oraz o koszty notarialne zamiany działek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 18 lutego 2009 r. działka gruntu o numerze ewidencyjnym 264 o powierzchni 1 ha 77a 37 m ^2, której własność Wnioskodawca nabył wraz z siostrą H. w drodze spadku po ojcu P. zmarłym 14 lipca 1994 r. po 1/2 części każdy, została podzielona na mniejsze działki, m.in. o numerach ewidencyjnych 264/2, 264/3, 264/5, 264/8, 264/9, 264/10, 264/11, 264/14, 264/15, 264/16, 264/17, 264/20, 264/21. Następnie w drodze umowy zamiany zawartej w dniu 13 maja 2009 r. (akt notarialny Rep. A Nr xx/2009) rodzeństwo przeniosło na rzecz J. własność niezabudowanych działek o Nr 264/2, 264/3, 264/5, 264/8, 264/9, 264/10, 264/11, 264/14, 264/15, 264/16, 264/17 o łącznej powierzchni 1563 m ² o wartości 234.450 zł oraz udział w drogach dojazdowych wynoszący 1/2 części w działkach ewidencyjnych Nr 264/20, 264/21 o łącznej powierzchni 5.024 m ² i wartości 175.840 zł, natomiast w zamian otrzymano własność niezabudowanych działek Nr ewidencyjny 263/11, 263/12, 263/17, 263/18, 263/23, 263/24 o łącznej powierzchni 5.400 m ² i wartości 810.000 zł (po 1/2 części każdy) oraz udział w drogach dojazdowych wynoszący 1/2 części w działkach 263/6, 263/26, 263/27 o łącznej powierzchnio 11 m ² (po 1/2 części każdy z nich - czyli 1/4 z całości) o wartości 385 zł. Zamiana odbyła się bez żadnych dopłat. Przy akcie notarialnym zamiany rodzeństwo poniosło koszty opłaty notarialnej w kwocie 2.013 zł.

W dniu 22 marca 2010 r. Wnioskodawca wraz z siostrą sprzedali (akt notarialny Rep. A Nr yy/2010), działkę ewidencyjną numer 624 o powierzchni 1.088 m ² (poprzednia numeracja 263/11 o powierzchni 935 m ² i 264/6 o powierzchni 153 m ²) za cenę 136.000 zł oraz każde z nich udział 1/40 części w działkach 264/20, 264/21, 263/6, 263/26, 263/27 o łącznej powierzchni 8.035 m ² stanowiących drogę dojazdową za cenę 2.000 zł każdy.

Działka 263/11 o powierzchni 935 m ² została nabyta w drodze zamiany w 2009 r.

Działka 264/6 o powierzchni 153 m ² została nabyta w drodze spadku w 1994 r.

Działki 264/20, i 264/21 o powierzchni łącznej 5.024 m ² nabyto w drodze spadku w 1994 r.

Udział w działkach 263/6, 263/26, 263/27 o łącznej powierzchni 11 m ² nabyto w drodze umowy zamiany w 2009 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości można zaliczyć wartość przekazanych w umowie zamiany przez Wnioskodawcę i Jego siostrę nieruchomości oraz kosztów notarialnych umowy zamiany i w jaki sposób taki koszt należy wyliczyć.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie w zakresie możliwości pomniejszenia przez Wnioskodawcę przychodu z tytułu sprzedaży działek o koszty notarialne sprzedaży działki, koszt nabycia sprzedanej działki oraz o koszty notarialne zamiany działek. Natomiast odnośnie możliwości pomniejszenia przez siostrę Wnioskodawcy przychód o ww. koszty zostanie wydane postanowienie odmowa wszczęcia.

Zdaniem Wnioskodawcy, do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć wartość przekazanych przez Wnioskodawcę oraz Jego siostrę w umowie zamiany działek gruntu. Ustalając wielkość kosztu na m ² należy podzielić wartość nieruchomości przekazanych przez ilość metrów uzyskanych. Koszty notarialne również należy podzielić przez ilość metrów uzyskanych.

Ustalając przychód do opodatkowania Wnioskodawca dokonał następujących obliczeń:

136.000 zł/1.088 m ² -125 złx935 m ² =116.875 zł/2=58.437,50 zł

Ustalając koszt uzyskania przychodu Wnioskodawca dokonał następujących obliczeń:

410.290 zł/5.405,50 m ² =75,90 złx925 m ² =70.966,50 zł/2=35.498,25 zł

2.013 zł/5.405,50 m ² =0,3724 złx925 m ² =348,19 zł/2=174,10 zł

Łączne koszty uzyskania przychodu =35.672,35 zł.

Dochód do opodatkowania=58.437,50 zł-35.671,35 zł=22.765 zł

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, sprzedaż ta nie jest źródłem przychodu i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Z powyższego wynika zatem, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia "nabycia", a tym bardziej nie określa szczególnych sposobów nabycia, należy więc - mając przy tym na uwadze jego znaczenie językowe - odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 922 ustawy - Kodeksu cywilnego, spadek - to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych. Stosownie do zapisu art. 924 i 925 Kodeksu, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, a spadkobierca nabywa spadek z chwilą jego otwarcia. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Natomiast postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia. Istotny zatem dla podatku dochodowego jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy.

Zgodnie bowiem z treścią art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Przepis art. 604 Kodeksu stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży, tj. art. 155 § 1 tej ustawy, zgodnie z którym umowa zamiany rzeczy, co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę.

W świetle powołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że rezultatem umowy zamiany nieruchomości jest nabycie na własność innej nieruchomości. W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej uprzednio w drodze zamiany, datą, od której należy liczyć okres pięcioletni, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 jest rok, w którym dokonano zamiany nieruchomości. Data, w której dokonano zamiany nieruchomości jest datą nabycia nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży i z tą datą należy wiązać skutki podatkowe w zakresie powstania obowiązku podatkowego.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w dniu 14 lipca 1994 r. zmarł ojciec Wnioskodawcy. W drodze spadku Wnioskodawca wraz z siostrą (po 1/2 części każdy) odziedziczyli działkę o numerze ewidencyjnym 264, którą następnie w dniu 18 lutego 2009 r. podzielili na mniejsze działki. Następnie w drodze umowy zamiany, zawartej w dniu 13 maja 2009 r., rodzeństwo przeniosło na rzecz J. własność niezabudowanych działek powstałych w wyniku podziału działki Nr 264, natomiast w zamian otrzymano własność innych niezabudowanych działek. Zamiana odbyła się bez żadnych dopłat. Przy akcie notarialnym zamiany rodzeństwo poniosło koszty opłaty notarialnej w kwocie 2.013 zł W dniu 22 marca 2010 r. Wnioskodawca wraz z siostrą sprzedali działkę ewidencyjną numer 624 (poprzednia numeracja 263/11 o powierzchni 935 m ² i 264/6 o powierzchni 153 m ²) oraz każde z nich udział 1/40 części w działkach 264/20, 264/21, 263/6, 263/26, 263/27 o łącznej powierzchni 8.035 m ² stanowiących drogę dojazdową. Działkę 263/11 oraz udział w działkach 263/6, 263/26, 263/27 nabyto w drodze zamiany w 2009 r. Działkę 264/6 oraz działki 264/20 i 264/21 nabyto w drodze spadku w 1994 r.

Zatem analizując przedstawiony we wniosku stan faktyczny należy stwierdzić, iż nabycie przez Wnioskodawcę nieruchomości nastąpiło odpowiednio w dniu 14 lipca 1994 r. (data śmierci ojca) oraz w dniu 13 maja 2009 r. (umowa zamiany).

Biorąc zatem powyższe pod uwagę należy stwierdzić, iż zbycie w dniu 22 marca 2010 r. nieruchomości nabytej w dniu 14 lipca 1994 r. w spadku po zmarłym ojcu nie będzie stanowiło źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu, z uwagi na upływ 5-letniego terminu.

Natomiast zbycie w dniu 22 marca 2010 r. nieruchomości nabytej w dniu 13 maja 2009 r. w drodze umowy zamiany dokonane przed upływem 5 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

Z uwagi na to, iż w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca nabył w 2009 r. w drodze zamiany nieruchomości gruntowe, wobec tego przy sprzedaży ww. nieruchomości zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. - od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem: koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Przychodem ze sprzedaży jak wskazano powyżej jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Natomiast koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Przepis art. 22 ust. 6c ustawy w sposób jednoznaczny stanowi, co w przypadku sprzedaży nieruchomości może być uznane za koszt uzyskania przychodu. Przepis ten posługuje się m.in. pojęciem kosztu nabycia. W przypadku podatników zbywających nieruchomość nabytą w drodze zamiany kosztem tym bezspornie jest koszt nabycia zbywanej w drodze sprzedaży nieruchomości. Zatem w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zamiany, kosztem nabycia będzie określona w umowie zamiany wartość nieruchomości przekazanej na rzecz kontrahenta w zamian za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży.

Na podstawie powyższego, w przypadku Wnioskodawcy do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy z tytułu sprzedaży działek nabytych w dniu 13 maja 2009 r. można zaliczyć wartość działek zbytych w drodze zamiany. Aby bowiem nabyć nowe działki Wnioskodawca oddał w zamian swoje działki powstałe po podziale odziedziczonej nieruchomości. Zatem wartość oddanych działek stanowić będzie koszt nabycia nowych, które w 2010 r. zostały przez Wnioskodawcę sprzedane. Do kosztów dodatkowo można zaliczyć udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości. Różnica pomiędzy przychodem a kosztami jego uzyskania podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym.

Koszty notarialne umowy zamiany działek nie stanowią kosztów odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy, ani kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy. Koszty te nie zostały bowiem poniesione przez Wnioskodawcę po to, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku. Koszty te zostały poniesione w związku z zamianą, a nie sprzedażą. Ponadto koszty notarialne umowy zamiany działek nie są również kosztami uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży, mogłyby one ewentualnie stanowić koszty odpłatnego zbycia nieruchomości w drodze zamiany.

Reasumując, należy stwierdzić, że przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości nabytych w spadku po zmarłym w dniu 14 lipca 1994 r. ojcu nie będzie podlegał opodatkowaniu, z uwagi na upływ 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Natomiast dochód uzyskany w 2010 r. ze sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze umowy zamiany w dniu 13 maja 2009 r. podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym. Podstawą obliczenia podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, pomniejszony o koszty notarialne sprzedaży oraz wartość zamienianych działek, czyli koszty nabycia sprzedanych nieruchomości. Przychodu z tytułu sprzedaży nie można natomiast pomniejszyć o koszty notarialne zamiany działek.

Ponadto, należy wyjaśnić, iż ewentualne wyliczenie kosztu uzyskania przychodu oraz podatku nie należy do kompetencji tut. organu. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy.

Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) Minister właściwy do spraw finansów publicznych na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Interpretacja dotyczy tylko Pana jako Wnioskodawcy. Nie wywołuje skutków prawnych dla siostry Wnioskodawcy.

W związku z powyższym w celu uzyskania pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego przez siostrę Wnioskodawcy, winna ona złożyć odrębny wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej i uiścić stosowną opłatę.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1-ego Maja 10, 09-402 Płock.