IPPB3/4510-390/16-2/EŻ - CIT w zakresie opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 4 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 31 marca 2016 r. (data wpływu: 4 kwietnia 2016 r.) w sprawie o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego - jest prawidłowe.

W dniu 4 kwietnia 2016 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 12 maja 2015 r. Wspólnota Mieszkaniowa podjęta protokołowaną przez notariusza uchwałę w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż, adaptację i zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej (strychu) oraz udzielenia zarządowi Wspólnoty pełnomocnictwa do zawarcia umowy sprzedaży i dokonania zmiany udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. W treści uchwały znajdują się w szczególności zapisy;

* Właściciele lokali wyrażają zgodę na sprzedaż Panu AZ części nieruchomości wspólnej, tj. strychu o powierzchni 20.55 m², co do której zostało wydane zaświadczenie o samodzielności lokalu oraz wyrażają zgodę na zmianę wysokości udziałów właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej w następstwie powstania odrębnej własności lokalu.

* Właściciele lokali wyrażają zgodę na adaptację wyżej wymienionego strychu (lokalu) przez Pana AZ

* Właściciele lokali wyrażają zgodę na zmianę przeznaczenia wyodrębnionego lokalu na cele mieszkalne oraz połączenie wyodrębnionego lokalu z lokalem mieszkalnym nr 22, którego właścicielem jest AZ.

W dalszym czasie tj. w dacie 30 czerwca 2015 r. został zawarty akt notarialny umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży oraz oświadczenie o zmianie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

W treści niniejszego aktu znajdują się w szczególności zapisy:

* W wyniku przebudowy i adaptacji powierzchni wspólnej (strychu) powstał samodzielny lokal niemieszkalny nr 23 o powierzchni 20,55 m², składający się z jednego pomieszczenia, usytuowany na trzecim piętrze, przeznaczony do zaadaptowania przez AZ.

* Do aktu załączono... zaświadczenie wydane z upoważnienia Starosty, z którego treści wynika, że lokal nr 23 niemieszkalny o powierzchni 20,55 m², stanowi samodzielny lokal wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

* JC i ZK działający w imieniu Wspólnoty oraz AZ ustanawiają w trybie art. 8 ust. 3 ustawy o własności lokali ustanawiają odrębną własność opisanego lokalu niemieszkalnego nr 23 o powierzchni użytkowej 20,55 m²,.... i Przedstawiciele Wspólnoty sprzedają AZ powyższy lokal niemieszkalny nr 23, wraz z prawami związanymi za cenę 42 000,00 zł, a AZ opisany lokal wraz z prawami związanymi za ustaloną cenę kupuje.

W dniu 28 lipca 2015 r. Wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę w sprawie wyrażenia zgody na przeznaczenie środków ze sprzedaży suszarni w strychu na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej. W treści: "Właściciele lokali wyrażają zgodę na przeznaczenie środków w kwocie 42 000,00 zł pochodzących ze sprzedaży Panu AZ części nieruchomości wspólnej na fundusz remontowy Wspólnoty Mieszkaniowej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy dochód uzyskany ze sprzedaży i lokalu niemieszkalnego nr 23 korzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych?

Zdaniem Wnioskodawcy, dochód uzyskany ze sprzedaży lokalu 23 korzysta ze zwolnienia ponieważ strych stanowił część wspólną nieruchomości wykorzystywanej wyłącznie na cele mieszkaniowe (w budynku znajdowały się tylko lokale mieszkalne). Zamiarem Wspólnoty wyrażonym w podjętej 12 maja 2015 r. uchwale było wyrażenie zgody na zmianę przeznaczenia wyodrębnionego lokalu na cele mieszkalne oraz na połączenie wyodrębnionego lokalu z lokalem mieszkalnym nr 22. Dochód uzyskany ze sprzedaży Wspólnota przeznaczyła na fundusz remontowy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zasady powstawania i funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2015 r. poz. 1892). Zgodnie z art. 6 ww. ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu. W myśl art. 3 ust. 2-3 ww. ustawy, nieruchomość wspólną stanowią grunt oraz części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale.

Wspólnoty mieszkaniowe, jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 851 z późn. zm., dalej: "u.p.d.o.p."), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 u.p.d.o.p., przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.

Stosownie natomiast do treści art. 12 ust. 3 u.p.d.o.p., za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Przychodem jest zatem ta wartość, która wchodząc do majątku podatnika może powiększyć jego aktywa. Otrzymanymi pieniędzmi lub wartościami pieniężnymi są zatem tylko takie wartości, które powiększają aktywa majątkowe podatnika, a więc którymi może on rozporządzać jak własnymi.

Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej, czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób.

Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej przychód.

Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 u.p.d.o.p., który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Dochodem, zgodnie z art. 7 ust. 2 u.p.d.o.p., z zastrzeżeniem art. 10, art. 11 i art. 24a, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która w myśl art. 7 ust. 1 u.p.d.o.p., stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Jak stanowi art. 17 ust. 1 pkt 44 u.p.d.o.p., wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Zatem z powyższej regulacji można wywieść, że aby dochód podmiotów, o których w nim mowa korzystał z powyższego zwolnienia muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

* dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,

* dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, że oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe wyjaśnienie oznacza, że nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nieprzeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Należy przy tym zauważyć, że przywołana ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawiera definicji "zasobów mieszkaniowych" oraz "gospodarki zasobami mieszkaniowymi". Posługując się zatem językiem potocznym, wskazać należy, że pojęcie "gospodarka" - w kontekście omawianego przypadku - oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. Z definicji zawartej w Słowniku Języka Polskiego (Wydawnictwo PWN) wynika również, że pojęcie "gospodarki" nie ogranicza się tylko do zarządzania i dysponowania, ale obejmuje także całość mechanizmów i warunków działania podmiotów gospodarczych związanych z wytwarzaniem i podziałem dóbr i usług. "Zasób" zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie "mieszkanie" jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN). Tak więc przymiotnik "mieszkaniowy", określa rzeczy związane z mieszkaniem.

Jak wynika z przedstawionej powyżej definicji zasobów mieszkaniowych, zasoby mieszkaniowe, to nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia oraz urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przez "zasoby mieszkaniowe" należy zatem rozumieć:

Gospodarka zasobami mieszkaniowymi obejmuje natomiast zarządzanie i dysponowanie zgromadzonym zbiorem rzeczy, służących celom mieszkaniowym lub związanych z zamieszkiwaniem. Jej istota sprowadza się do działań służących prawidłowej eksploatacji tych zasobów i utrzymaniu substancji mieszkaniowej w stanie niepogorszonym.

Związane z wymienionymi budowlami (lokalami mieszkalnym i pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 tej u.p.d.o.p.).

W myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 u.p.d.o.p., dochód powstały z tego tytułu, będzie wolny od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Ponadto należy zauważyć, że istotny dla zwolnienia z podatku jest nie tylko cel, na jaki ma być przeznaczony dochód (cel związany z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych), ale również źródło pochodzenia tego dochodu. Dochody zwolnione z podatku dochodowego mogą pochodzić wyłącznie z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wspólnota mieszkaniowa zamierza sprzedać lokal mieszkalny, powstały w wyniku adaptacji strychu. Uzyskane środki pieniężne Wspólnota zamierza przeznaczyć na fundusz remontowy.

Biorąc pod uwagę powyższe uregulowania oraz przedstawiony opis stanu faktycznego należy stwierdzić, że strych, jako część wspólna budynku mieszkalnego, mieści się w pojęciu zasobów mieszkaniowych. Zasoby mieszkaniowe to nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, a także ułatwiające im dostęp do budynków mieszkalnych oraz zapewniające sprawne ich funkcjonowanie oraz administrowanie.

Reasumując, dochód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, powstałego w wyniku adaptacji strychu, jako pochodzący z gospodarki zasobami mieszkaniowymi stosownie do art. 17 ust. 1 pkt 44 u.p.d.o.p., podlegać będzie zwolnieniu od podatku dochodowego o ile w całości zostanie przeznaczony, a następnie wydatkowany na utrzymanie zasobów mieszkaniowych (w powyższym przypadku fundusz remontowy).

Mając powyższe na względzie stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.