IPPB3/4510-1041/15-4/MW

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) oraz § 4 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 7 grudnia 2015 r. (data wpływu 8 grudnia 2015 r.) uzupełnionym pismem z dnia 26 stycznia 2016 r. (data wpływu 27 stycznia 2016 r.) na wezwanie Nr IPPB3/4510-1041/15-2/MW IPPP2/4512-1178/15-2/MAO z dnia 21 stycznia 2016 r. (data doręczenia 25 stycznia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie kosztów uzyskania przychodów - jest prawidłowe.

W dniu 8 grudnia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie kosztów uzyskania przychodów.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej także Wnioskodawcą lub Spółką) w dniu 13 lipca 2015 r. zawarła z profesjonalnym przedsiębiorcą prowadzącym działalność w zakresie obrotu nieruchomościami umowę pośrednictwa, której przedmiotem jest wyszukanie inwestorów i przeprowadzenie niezbędnych działań zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży należącej do Wnioskodawcy zabudowanej nieruchomości albo sprzedaży udziałów w kapitale zakładowym Wnioskodawcy, w skład majątku którego wchodzi w szczególności prawo własności zabudowanej nieruchomości i jednoczesnego wynajmu tej nieruchomości. W umowie pośrednictwa przez inwestorów określono podmioty przedstawione Wnioskodawcy przez pośrednika w formie pisemnego protokołu, z którymi Wnioskodawca lub podmiot z nim powiązany w rozumieniu przepisów kodeksu spółek handlowych zawrze umowę sprzedaży nieruchomości lub umowę sprzedaży udziałów w kapitale zakładowym Wnioskodawcy, w skład majątku którego wchodzi prawo własności zabudowanej nieruchomości lub samego przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, w skład którego wchodzić będzie zabudowana nieruchomość i ewentualną umowę najmu tej nieruchomości. Ponadto w umowie wskazano, iż do obowiązków pośrednika należy w szczególności opracowanie strategi sprzedaży nieruchomości lub sprzedaży udziałów w kapitale zakładowym Wnioskodawcy wraz z najmem nieruchomości wchodzącego w skład jego majątku z uwzględnieniem założeń i uwarunkowań przekazywanych przez Wnioskodawcę oraz ich aktualizacją w przypadku zmiany uwarunkowań lub sytuacji rynkowej, uczestniczenie w prezentacji nieruchomości, uczestniczenie w negocjacjach, na życzenie Wnioskodawcy podjęcie czynności organizacyjnych i udzielenie niezbędnej pomocy przy finalizowaniu zawarcia przedwstępnej i przyrzeczonej umowy sprzedaży oraz umowy najmu.

W zamian za wykonanie usług pośrednictwa objętych przedmiotem umowy pośrednik uprawniony będzie do wynagrodzenia, którego wysokość uzależniona została od łącznej ceny transakcyjnej netto rozumianej jako cena netto sprzedaży nieruchomości Wnioskodawcy lub udziałów w kapitale zakładowym Wnioskodawcy, w skład majątku którego wchodzi nieruchomość, ustalonej w umowie sprzedaży zawartej z udziałem Wnioskodawcy. Określone w umowie wynagrodzenie pośrednika, zgodnie z warunkami zawartej przez Wnioskodawcę umowy pośrednictwa, powinno zostać wypłacone po zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości spółki lub umowy sprzedaży udziałów spółki wraz z jednoczesnym zawarciem umowy najmu, przy czym zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa wynagrodzenie to zostanie powiększone o należny podatek od towarów i usług (VAT).

W wykonaniu tak zawartej umowy pośrednictwa pośrednik przedstawił Wnioskodawcy oraz jego wspólnikom potencjalnego inwestora zainteresowanego nabyciem 100% udziałów w kapitale zakładowym Wnioskodawcy, w skład majątku którego wchodzi zabudowana nieruchomość. Ponadto pośrednik brał czynny udział w spotkaniach z inwestorem oraz w negocjacjach warunków przedwstępnej umowy sprzedaży udziałów w kapitale zakładowym Wnioskodawcy oraz warunków umowy najmu należącej do Wnioskodawcy nieruchomości.

W dniu 6 listopada 2015 r. inwestor, wspólnicy Wnioskodawcy i Wnioskodawca oraz przyszły najemca nieruchomości zawarli przedwstępną umowę sprzedaży udziałów w kapitale zakładowym Wnioskodawcy, przy czym zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży udziałów w kapitale zakładowym Wnioskodawcy uzależnione zostało między innymi od ziszczenia się warunku zawarcia przez Wnioskodawcę, z dotychczasowym najemcą należącej do spółki nieruchomości, długoterminowej (piętnastoletniej) umowy najmu. Umowa ta zastąpi jednocześnie obecnie obowiązującą umowę najmu, która została zawarta na czas określony i uległaby rozwiązaniu z dniem 2 stycznia 2017 r. W rezultacie zawarcie umowy sprzedaży udziałów spółki na rzecz inwestora przedstawionego przez pośrednika wiązać się będzie z zagwarantowaniem spółce możliwości wynajmu należącej do niej zabudowanej nieruchomości przez okres dłuższy co najmniej o 4 lata w stosunku do obecnie obowiązującej umowy najmu.

Zawarcie przez Spółkę umowy najmu jako jeden z elementów transakcji sprzedaży udziałów Wnioskodawcy zagwarantuje mu tym samym w długoterminowej perspektywie zabezpieczenie przychodów osiąganych z tytułu czynszu najmu nieruchomości. Wnioskodawca prowadzi działalność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług ograniczającą się do świadczenia usługi najmu zabudowanej nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania

1. Czy koszt poniesiony przez Wnioskodawcę w przyszłości, w postaci wynagrodzenia pośrednika określonego w zawartej przez Wnioskodawcę umowie pośrednictwa, z uwagi na fakt, iż w ramach transakcji sprzedaży udziałów Wnioskodawcy uzyska on jednocześnie możliwość zapewnienia przychodów w postaci długoterminowej umowy najmu należącej do niego zabudowanej nieruchomości, może zostać przez niego potraktowany jako koszt uzyskania przychodu w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

2. Czy z uwagi na fakt, iż Wnioskodawca prowadzi działalność związaną z wynajmem nieruchomości na własny rachunek, w ramach której wykonuje czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług, to nabywając usługę pośrednictwa zapewniającą mu możliwość uzyskania długoterminowego najmu nieruchomości, będzie tym samym uprawniony do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego uwzględnionego w fakturze VAT wystawionej przez pośrednika, dokumentującej należne mu wynagrodzenie z tytułu pośrednictwa zgodnie z art. 86 ust. 1 w związku z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 11 marca 2014 r. o podatku od towarów i usług.

Niniejsza interpretacja stanowi odpowiedź na pytanie nr 1 dotyczące podatku dochodowego od osób prawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 851 z późn. zm.) kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 tej ustawy.

Zdaniem Wnioskodawcy poniesiony przez niego w przyszłości koszt w postaci wynagrodzenia wypłaconego pośrednikowi z tytułu pozyskania inwestora, który dokona zakupu 100% udziałów w spółce Wnioskodawcy, która to transakcja uwarunkowana jest jednoczesnym zawarciem przez Wnioskodawcę długoterminowej umowy najmu należącej do niego nieruchomości, będzie mógł zostać zaliczony przez Wnioskodawcę do kosztu uzyskania przychodów.

W tym wypadku mieć należy na uwadze, iż jednym z warunków transakcji zawartej z inwestorem pozyskanym przez pośrednika będzie jednoczesne zawarcie przez Wnioskodawcę długoterminowej (piętnastoletniej) umowy najmu zabudowanej nieruchomości wchodzącej w skład majątku Wnioskodawcy. Warunki tej umowy wynegocjowane z udziałem pośrednika w ramach transakcji sprzedaży udziałów Wnioskodawcy zapewnią mu przy tym źródło przychodów z tytułu czynszu najmu przez okres dłuższy niż wynika to z obecnie zawartej przez spółkę umowy najmu. W rezultacie działania pośrednika, za które Wnioskodawca zobowiązany będzie do zapłaty wynagrodzenia określonego umową najmu będą pozostawać w związku przyczynowo - skutkowym z przychodami, które będą w przyszłości uzyskiwane przez Wnioskodawcę. Tym samym zawarcie transakcji sprzedaży udziałów w kapitale zakładowym Wnioskodawcy z jednoczesnym zawarciem przez niego długoterminowej umowy najmu, negocjowanej z jego udziałem, umożliwi Wnioskodawcy osiągnięcie wymiernego przychodu z tytułu czynszu i innych opłat wynikających z faktu wynajmu posiadanej przez niego nieruchomości.

Poniesiony przez Wnioskodawcę koszt będzie miał przy tym charakter definitywny i będzie pozostawał w związku z jego działalnością - zostanie poniesiony w celu osiągnięcia przychodów z tytułu czynszu najmu i innych opłat przewidzianych umową najmu. Jednocześnie koszt ten zostanie udokumentowany fakturą i nie należy do kategorii kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Z uwagi na powyższe, zdaniem Wnioskodawcy poniesiony przez niego w przyszłości koszt w postaci wynagrodzenia wypłaconego pośrednikowi z tytułu pozyskania inwestora, który dokona zakupu 100% udziałów w spółce Wnioskodawcy, która to transakcja uwarunkowana jest jednoczesnym zawarciem przez Wnioskodawcę długoterminowej umowy najmu należącej do niego nieruchomości, będzie mógł zostać zaliczony przez Wnioskodawcę do kosztu uzyskania przychodów.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach podatkowych, w szczególności w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 22 marca 2013 r. (IPPB3/423-60/13-2/GJ), czy też w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy w dniu 3 grudnia 2013 r. (ITPB3/423-375/12/MT) oraz w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 29 czerwca 2009 r. (IPPB5/423-159/09-4/DG).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.