IPPB3/423-905/11-2/PK1 - Określenie skutków podatkowych w ujęciu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych transakcji nabycia nieruchomości, w ramach której nastąpi zmniejszenie kwot należnych zaliczek oraz obniżenie ceny.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 28 września 2011 r. (data wpływu 3 października 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie skutków podatkowych transakcji, w ramach której nastąpi zmniejszenie kwot należnych zaliczek oraz obniżenie ceny - jest prawidłowe.

W dniu 3 października 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie skutków podatkowych transakcji, w ramach której nastąpi zmniejszenie kwot należnych zaliczek oraz obniżenie ceny.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. (dalej: "Spółka", "Wnioskodawca") prowadzi działalność w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek oraz zarządzania nieruchomościami.

Spółka jest podatnikiem VAT czynnym.

Wnioskodawca zamierza nabyć prawo własności nieruchomości składającej się z 5 działek (dalej: "Nieruchomość").

Dla działek tych prowadzone są następujące księgi wieczyste:

* numer WA1M/x/5 dla działek o numerach 5/1 oraz 5/11

* numer WA1M/x/5 dla działki o numerze 5/13

* numer WA1M/x/0 dla działki o numerze 5/15

* numer WA1M/x/0 dla działki o numerze 5/7.

Na działkach posadowionych zostanie łącznie 5 budynków, wraz z miejscami parkingowymi, drogami dojazdowymi i terenami zielonymi, przy czym jedna z działek (o numerze 5/1) będzie zabudowana jedynie drogą dojazdową. Zabudowania zostaną wzniesione przez obecnego właściciela gruntu - B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: "Sprzedający"). Sprzedający jest największą francuską spółką deweloperską w Polsce należącą do grupy B. specjalizującej się w nieruchomościach mieszkalnych i komercyjnych.

Sprzedający jest podatnikiem VAT czynnym.

Sprzedający nabył działki jako nieruchomość niezabudowaną w styczniu 2011 r. Budowa obiektów prowadzona jest od początku 2011 r. w oparciu o pozwolenie na budowę udzielone w listopadzie 2010 r. oraz umowę o roboty budowlane. Wraz z ukończeniem procesu budowy i oddaniem Nieruchomości do użytku podpisana zostanie umowa sprzedaży nieruchomości, na podstawie której prawo własności Nieruchomości przejdzie na Spółkę.

Zgodnie z ustaleniami stron (wynikającymi z umowy przedwstępnej) finansowanie przedmiotowej transakcji nabycia Nieruchomości będzie następowało w formie zaliczek, wypłacanych w toku prowadzenia prac budowlanych, po osiągnięciu wskazanych w umowie przedwstępnej stopnia zaawansowania prac. Spółka będzie wpłacać zaliczki na podstawie harmonogramu zawartego w umowie. Około 85% ceny zostanie wypłacona Sprzedającemu na realizację projektu deweloperskiego przed podpisaniem umowy sprzedaży Nieruchomości. Ostatnia część płatności będzie miała miejsce w momencie oddania Nieruchomości do użytku i podpisania umowy sprzedaży.

W związku z taką formą zapłaty wynagrodzenia z tytułu planowanej transakcji, Wnioskodawca i Sprzedający postanowili, że wstępna cena sprzedaży będzie ulegać obniżeniu o kwotę odsetek za czas pomiędzy datą płatności danej zaliczki a datą przekazania Nieruchomości, w wysokości 5,25% w stosunku rocznym (dalej: "Obniżenie Ceny").

Kwoty Obniżenia Ceny nie będą w związku z zawarciem umowy sprzedaży przedmiotem zwrotu Sprzedającemu. Cena sprzedaży na moment zawarcia umowy sprzedaży będzie trwale obniżona o kwoty naliczonych odsetek. Obniżenie Ceny będzie miało miejsce już w momencie zapłaty każdej kolejnej zaliczki. Spółka pragnie podkreślić, że wskazany sposób finansowania dostawy Nieruchomości nie stanowi pożyczki w rozumieniu art. 720 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Sprzedający otrzymuje ostateczną zapłatę, a po zakończeniu procesu inwestycyjnego nie następuje żadna forma zwrotu/potrącenia kwot wpłaconych z ceną wstępną - zaliczki stanowią część ceny i mają charakter ostateczny. Zaliczki mogą ulec zwrotowi jedynie w przypadku niezawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej stanowi odpowiedź na pytanie pierwsze. Odnośnie zagadnienia zawartego w pytaniu nr 2, dotyczącego podatku od towarów i usług wydana zostanie odrębna interpretacja.

Stanowisko Spółki dotyczące pytania nr 1

W ocenie Spółki, wskazany we wniosku sposób finansowania planowanej transakcji, polegający na zmniejszeniu kwot należnych zaliczek oraz Obniżenia Ceny stanowi obniżenie ceny należnej zbywcy, a tym samym pomniejszenie wartości początkowej nabywanych środków trwałych zgodnie z art. 16g ust. 1 pkt 1 i ust. 3 ustawy o p.d.o.p. Równocześnie Obniżenie Ceny nie będzie przychodem Spółki w myśl art. 12 ust. 1 ustawy o p.d.o.p.

Pytania nr 1

Kosztami uzyskania przychodów, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o p.d.o.p., są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Z kolei w myśl art. 16 ust. 1 pkt 1 ustawy o p.d.o.p. nie uważa się za koszty uzyskania przychodów między innymi wydatków na nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie środków trwałych. Wydatki te podatnik może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów poprzez odpisy amortyzacyjne.

Równocześnie, art. 16g ust. 1 pkt 1 ustawy o p.d.o.p. stanowi, że za wartość początkową środków trwałych, od której obliczane są odpisy amortyzacyjne, uważa się w razie odpłatnego nabycia cenę ich nabycia. Ceną nabycia środka trwałego, o czym stanowi art. 16g ust. 3 ustawy o p.d.o.p. jest przede wszystkim kwota należna zbywcy, powiększona o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania.

Nie ulega wątpliwości, że kwota należna zbywcy powinna mieć charakter rzeczywisty, tj. powinna to być faktyczna wartość, jaką podatnik zobowiązany jest zapłacić za nabycie danego środka trwałego. Ewentualne obniżenie ceny należnej zbywcy, przykładowo w formie rabatów, bonifikat czy upustów, prowadzi więc do zmniejszenia ceny nabycia, a tym samym do pomniejszenia wartości początkowej środka trwałego. Na podobny efekt (w postaci obniżenia ceny nabycia) wskazują bezpośrednio także przepisy ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości, konkretnie art. 28 ust. 2 tej ustawy.

O tym, czy dane zdarzenie powinno być w świetle ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych postrzegane jako uzyskanie przychodu czy pomniejszenie kosztu, decydować powinien - podobnie jak na gruncie ustawy o VAT - związek zdarzenia z daną konkretną dostawą (sprzedażą). Inaczej mówiąc, można w ten sposób określić, czy następuje obniżenie konkretnej ceny należnej zbywcy w ramach jednej wymiany dóbr, czy też płatność z tytułu odrębnej transakcji.

W przedstawionym przez Spółkę zdarzeniu przyszłym przewidywane są obniżenia ceny wstępnej nabycia Nieruchomości polegające na naliczaniu Obniżenia Ceny, ujmowanego na kolejnych (najbliższych) fakturach dokumentujących zapłatę zaliczek. Kwoty Obniżenia Ceny trwale i nieodwracalnie zmniejszają cenę wstępną-stanowią w istocie element kalkulacji ostatecznej ceny.

Podkreślić należy, że ustalenie przez Wnioskodawcę i Sprzedającego mechanizmu kolejnych Obniżeń Ceny spowodowane zostało sposobem zapłaty ceny za nabycie Nieruchomości. W istocie bowiem większa część ceny sprzedaży zostanie uiszczona przez Spółkę przed zawarciem umowy sprzedaży.

Ostateczny charakter Obniżenia Ceny powoduje, że w zakresie różnicy między ceną wstępną a ceną ostateczną nie można mówić o kwocie należnej zbywcy. Obniżenie Ceny będzie więc skutkowało obniżeniem ceny nabycia - wartości początkowej poszczególnych środków trwałych będących przedmiotem planowanej transakcji.

Ponadto, w umowie przedwstępnej strony wyraźnie zaznaczają, że wskazane kwoty stanowią obniżenie ceny sprzedaży element jej ostatecznej kalkulacji, nie zaś odrębną wierzytelność Spółki. Intencją Wnioskodawcy i sprzedającego, wyrażoną w umowie przedwstępnej jest, by zapłacone zaliczki nie stanowiły pożyczki udzielanej Deweloperowi przez Wnioskodawcę, a bezpośrednio część ceny należnej Sprzedającemu. Zapłacone przez Spółkę przed zawarciem umowy sprzedaży kwoty nie ulegają zwrotowi / zaliczeniu na poczet ceny ani potrąceniu z ceną w momencie dojścia transakcji do skutku, gdyż stanowią one w dacie wpłaty zaliczki na poczet ceny.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy, kwoty Obniżenia Ceny nie należy traktować jako przychodu Spółki w momencie dokonania obniżenia kwot zaliczek. Ze względu na bezpośredni związek z ceną nabycia środków trwałych - inwestycją - kwoty te powinny pomniejszać wartość początkową środków trwałych nabywanych przez Spółkę. Jednocześnie ze względu na zaliczkowy charakter płatności Spółka nie będzie miała obowiązku dokonywania korekt wartości początkowej środków trwałych, gdyż Obniżenia Ceny będą następować przed oddaniem nieruchomości do używania.

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawcy, stosowne obniżenie kwot zaliczek o kwoty Obniżenia Ceny nie będzie stanowiło przychodu Spółki. Jako obniżenie ceny nabycia środków trwałych powinno wpłynąć bezpośrednio na wartość początkową środków trwałych stanowiących przedmiot planowanej transakcji.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.